據(jù)德思勤最新權(quán)威報(bào)告指出，國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)表明，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用越來越大，其中商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)愈發(fā)起到舉足輕重的作用。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部經(jīng)濟(jì)分析局公布的最新資料，2013年美國(guó)年度GDP已突破16萬億美元，其中以商業(yè)綜合體為主的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值高達(dá)76.7%。其中全美社區(qū)型商業(yè)綜合體零售額為8494億美元，都市型商業(yè)綜合體5205億美元和區(qū)域商業(yè)綜合體3429億美元。商業(yè)地產(chǎn)及其產(chǎn)業(yè)的總產(chǎn)值在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位已經(jīng)超過農(nóng)業(yè)、文化業(yè)和采礦業(yè)。德思勤報(bào)告認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)是美國(guó)市場(chǎng)必然的選擇，也是國(guó)家經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)的良性結(jié)構(gòu)。

　　與社會(huì)經(jīng)濟(jì)能動(dòng)

　　美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了幾十年歷史，因此其開發(fā)程度、運(yùn)營(yíng)管理模式與產(chǎn)業(yè)效能都已經(jīng)比較成熟。

　　美國(guó)是全球發(fā)展商業(yè)綜合體的先驅(qū)。早在19世紀(jì)，美國(guó)商業(yè)綜合體建設(shè)就已經(jīng)拉開序幕，但是其在20世紀(jì)以前的發(fā)展速度相當(dāng)緩慢。在早期探索過程中，具有代表性的原型有1827年西魯斯巴特勒在羅得島普羅維登斯建造的三層封閉式商業(yè)綜合體，以及1907年愛德華H博爾頓在巴爾的摩爾建造的羅蘭帕克商業(yè)綜合體。20世紀(jì)20~30年代，商業(yè)綜合體在設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面取得了顯著的進(jìn)步。在30年代的美國(guó)郊區(qū)，一種以建立在公路交叉點(diǎn)上的綜合商店為核心的區(qū)域型商業(yè)綜合體已經(jīng)非常普遍。

　　隨著1940年紐約建成洛克菲勒中心之后，都市型商業(yè)綜合體開始在美國(guó)各地得到了高速發(fā)展。到了上世紀(jì)末，依托于規(guī)�；�，美國(guó)成片社區(qū)興起開發(fā)商業(yè)綜合體的熱潮；越來越多的老牌住宅開發(fā)商開始將投資向商業(yè)地產(chǎn)傾斜，由原來房地產(chǎn)業(yè)快速周轉(zhuǎn)、賺快錢的思路，轉(zhuǎn)向具備持續(xù)造血機(jī)能及良好增值空間的社區(qū)型商業(yè)綜合體物業(yè)轉(zhuǎn)移。

　　商業(yè)綜合體是社會(huì)經(jīng)濟(jì)高度文明的功能典范，哈佛大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)家艾瑞克沃克指出，商業(yè)綜合體的每一個(gè)功能要素既有一定的獨(dú)立性，又相互依存、相互補(bǔ)充。其為當(dāng)今地產(chǎn)模式的最高形式，它是伴隨著城市功能的綜合化、社區(qū)規(guī)模大型化和區(qū)域空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)HOPSCA（城市綜合體）。

　　美國(guó)洛克菲勒財(cái)團(tuán)首席顧問凱文卡瓦莫托認(rèn)為，所謂HOPSCA，就是由酒店（Hotel）、寫字樓（Office Building）、公園（Park）、購(gòu)物中心（Shopping mall）、會(huì)議中心（Convention）、公寓（Apartment）等的英文單詞或詞組的首個(gè)單詞的首個(gè)字母構(gòu)成。對(duì)于都市型商業(yè)綜合體、社區(qū)型商業(yè)綜合體和區(qū)域商業(yè)綜合體而言，每個(gè)商業(yè)綜合體至少組合了上述功能中的四種，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系。

　　多模式并行發(fā)展

　　對(duì)于商業(yè)綜合體的開發(fā)定位，德思勤出版的《商業(yè)地產(chǎn)綜合體開發(fā)實(shí)踐分析》一書，對(duì)美國(guó)的商業(yè)綜合體作了比較性研究介紹，認(rèn)為美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的終端產(chǎn)品主要分為三種發(fā)展模式，即都市型商業(yè)綜合體、社區(qū)型商業(yè)綜合體與區(qū)域型商業(yè)綜合體。

　　但其整體定位問題主要有七個(gè)特點(diǎn)：

　　一是是出現(xiàn)在交通樞紐地區(qū)；

　　二是在城市的CBD（Central Business District，中央商務(wù)區(qū)）主要商業(yè)活動(dòng)地區(qū)；

　　三是在開發(fā)區(qū)或者新的城市中心。

　　四是在商業(yè)街區(qū)、商業(yè)集群地區(qū)；

　　五是大型的新型交通設(shè)施聚集區(qū)；

　　六是休閑設(shè)施、會(huì)展設(shè)施與大型商業(yè)集會(huì)設(shè)施地區(qū)；

　　七是旅游風(fēng)景區(qū)，這是伴隨著區(qū)域型集成化旅游產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的商業(yè)綜合體。

　　對(duì)于美國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展模式，美國(guó)佛瑞斯特研究院權(quán)威顧問、社會(huì)經(jīng)濟(jì)學(xué)家沃納伍爾夫曾做過系統(tǒng)性調(diào)查研究，作為精明的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，在重視整體定位問題的同時(shí)，大型商業(yè)地產(chǎn)的投資開發(fā)充分體現(xiàn)了專業(yè)化與模式化。無論是投資開發(fā)還是經(jīng)營(yíng)管理都由極富競(jìng)爭(zhēng)力的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行操作，而且這些機(jī)構(gòu)的資金實(shí)力和企業(yè)規(guī)模都具有很大的影響力與號(hào)召力。

　　模式一、社區(qū)型商業(yè)綜合體

　　項(xiàng)目名稱：亞利桑那中心

　　發(fā)展商：路易斯公司開發(fā)

　　項(xiàng)目規(guī)模：29.7萬平米

　　項(xiàng)目概況：為了創(chuàng)造一個(gè)活躍的社區(qū)型公共商業(yè)中心，亞利桑那州政府與工程組和發(fā)展商一道設(shè)計(jì)了一個(gè)3英畝的城市花園，還包括辦公塔樓和8個(gè)重建區(qū)的零售服務(wù)中心。花園酷似一片綠洲，以人行道分割，中間穿插了林蔭小道、階梯、噴泉和市區(qū)僅有的柔和燈光，椰樹賦予空間一種尺度感。所有的零售、餐廳、辦公與休閑在繁雜的社區(qū)中創(chuàng)建一個(gè)讓人心靈舒暢的綠洲，不僅有一個(gè)放松的花園，更有一些戶外用餐、聚會(huì)的好場(chǎng)所，綠色植物在整個(gè)景觀設(shè)計(jì)中起到了至關(guān)重要的作用。

　　綜合成功點(diǎn)：安靜的花園小道、飲食區(qū)、迷宮式的花壇組群和俯覽花園的跑馬廊都給人一種親切而又豐富的體驗(yàn)。該工程曾榮獲ElbasaniandLoganArchitectsSWA社區(qū)、商業(yè)、住宅與ELS/四項(xiàng)設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)。

　　模式二、區(qū)域型商業(yè)綜合體

　　項(xiàng)目名稱：洛杉磯霍華德休斯購(gòu)物中心

　　發(fā)展商：ArdenRealty房地產(chǎn)開發(fā)商

　　項(xiàng)目規(guī)模：占地面積28萬平米，建筑面積25萬平方米

　　項(xiàng)目概況：在霍華德休斯中心長(zhǎng)廊是一個(gè)戶外區(qū)域型購(gòu)物商場(chǎng)與生活方式中心，位于加利福尼亞州洛杉磯的405號(hào)州際公路旁。405號(hào)州際公路是貫穿美國(guó)西部的主要高速公路之一，每天有超過297，000駕車通過。該綜合體在2000年開業(yè)，這是一個(gè)兩層戶外混合使用中心，就在商場(chǎng)的一部份是70英畝的商業(yè)園，其中包括2，700，000平方英尺混合使用辦公，零售和衛(wèi)生設(shè)施的配合。其功能融合了娛樂，餐飲和購(gòu)物。

　　綜合成功點(diǎn)：霍華德休斯購(gòu)物中心克服了高速公路對(duì)場(chǎng)地劃分的不利因素，使整個(gè)綜合體連為整體，成為405州際公路上最著名的區(qū)域型商業(yè)綜合體。該中心的商業(yè)、寫字樓與住宅群建筑曾榮獲巴斯克斯建筑獎(jiǎng)、美國(guó)景觀設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)北加州分會(huì)優(yōu)異獎(jiǎng)等。

　　模式三、都市型商業(yè)綜合體

　　項(xiàng)目名稱：拉斯維加斯City Center綜合體

　　發(fā)展商：米高梅公司和迪拜世界子公司無限世界合作開發(fā)

　　項(xiàng)目規(guī)模：總建筑面積約167.4萬平方米

　　項(xiàng)目概況：拉斯維加斯是美國(guó)內(nèi)華達(dá)州最大的城市，1931年的賭博合法化法令，將這座城市推向了以博彩為主要支柱產(chǎn)業(yè)的大繁榮。CityCenter綜合體是美國(guó)拉斯維加斯于2009年底建成的大型綜合開發(fā)項(xiàng)目，位于拉斯維加斯大道的核心地段。項(xiàng)目預(yù)算總投資額85億美元，耗時(shí)將近五年建成，是美國(guó)歷史上規(guī)模最大的和投資額最高的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。建筑物業(yè)包括4座獨(dú)立的酒店（其中一座含賭場(chǎng)）、一座購(gòu)物和文化娛樂中心、兩座公寓樓。根據(jù)規(guī)劃，這些設(shè)施中共包含約6000間酒店客房（含產(chǎn)權(quán)式酒店）、2400犔墜？住宅、38家餐廳和酒吧、一個(gè)會(huì)議中心、一家購(gòu)物中心、一個(gè)1800座的劇院。

　　特別是City Center綜合體由6根類似水晶的巨塔組成，是集豪華酒店、購(gòu)物中心、藝術(shù)畫廊、健身中心、娛樂中心和住宅區(qū)為一體的商業(yè)綜合娛樂中心，是全世界至高無上的度假休閑圣地，游人可以在此盡享一站式的度假體驗(yàn)，從饕餮美食、頂級(jí)SPA、風(fēng)情酒吧到特價(jià)購(gòu)物廣場(chǎng)。它將梅高梅酒店的目的地服務(wù)模式及服務(wù)娛樂化經(jīng)營(yíng)理念發(fā)揮到了極致，把酒店客房、餐飲、綜合會(huì)議、演藝等功能聚合，將酒店和城市生活融為一體，以服務(wù)娛樂化打造城市綜合體。

　　綜合成功點(diǎn)：City Center 綜合體是主題酒店最為集中的區(qū)域，每一個(gè)酒店都有自己鮮明的特色；其主要盈利點(diǎn)仍為賭場(chǎng)收入，酒店與餐飲收入為次要盈利點(diǎn)，購(gòu)物中心收入為第三盈利點(diǎn)。

　　綜合成功點(diǎn)在于綜合體設(shè)計(jì)注重業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)，注重人流共享，善于把握業(yè)態(tài)與建筑設(shè)計(jì)格局的最佳匹配。因此曾獲得美國(guó)景觀設(shè)計(jì)師協(xié)會(huì)大獎(jiǎng)。