2.業(yè)態(tài)組合與比例配制

　　根據(jù)項(xiàng)目整體定位確定項(xiàng)目功能定位及業(yè)態(tài)組合，并根據(jù)項(xiàng)目樓層分布實(shí)際情況變更。變更指南如下：

　�、俑蹲饨鹉芰�強(qiáng)、小面積的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域，如銀行、面包屋、西式快餐廳等；

　�、诟蹲饨鹉芰Σ睢⒋竺娣e的商家可規(guī)劃在商業(yè)價(jià)值低的區(qū)域，如超市、家具家居、大型餐飲；

　�、垭S機(jī)性消費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性強(qiáng)的位置，如首飾、化妝品、禮品、服裝等；

　�、苣康男韵�費(fèi)業(yè)種規(guī)劃在昭示性弱的位置，如美容美發(fā)、大型餐飲、KTV、影院等；

　　⑤餐飲等商家環(huán)繞湖景分布，利用景觀資源提升租金水平；

　�、拗髁Φ昙按沃髁Φ晁�占面積比例占60%左右；

　　⑦餐飲及休閑娛樂(lè)所占面積比例占30%左右。

　　3.業(yè)態(tài)規(guī)劃實(shí)操方法

　　體驗(yàn)式購(gòu)物中心如何規(guī)劃業(yè)態(tài)？

　　案例一：北京華潤(rùn)五彩城業(yè)態(tài)策劃方案

　　五彩城是為消費(fèi)者提供“一站式”服務(wù)的綜合性購(gòu)物中心,是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)和時(shí)尚生活體驗(yàn)為一體的LivingMall。

　　五彩城業(yè)態(tài)規(guī)劃思路：區(qū)域商業(yè)中心有些共性的特點(diǎn)，如面向家庭和生活需求，也有許多不同的特點(diǎn)，如消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、價(jià)值取向等。因此，不同的區(qū)域商業(yè)中心需要從區(qū)域客戶的功能需求、情感訴求等多方面綜合分析來(lái)規(guī)劃業(yè)態(tài)。具體從以下幾方面進(jìn)行分析：目標(biāo)消費(fèi)者社會(huì)特征；目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)行為特征；目標(biāo)消費(fèi)者價(jià)值取向與情感需求；目標(biāo)消費(fèi)者消費(fèi)功能需求。

　　知名產(chǎn)品線如何做業(yè)態(tài)規(guī)劃？

　　案例二：上海大悅城業(yè)態(tài)規(guī)劃思路

　　在設(shè)定上海大悅城的業(yè)態(tài)前，首先整體上對(duì)大悅城的發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)理念、品牌體系、集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)（大悅城近年開(kāi)業(yè)及拓展計(jì)劃）、大悅城形象店（西單大悅城），以及大悅城理念做整體梳理。

　　新項(xiàng)目概況（位置交通、區(qū)域未來(lái)前景），項(xiàng)目定位（定位思路、目標(biāo)人群分析、項(xiàng)目定位核心點(diǎn)），大悅城發(fā)展戰(zhàn)略與經(jīng)營(yíng)理念，樓層業(yè)態(tài)分布規(guī)劃，由基本生活方式和時(shí)尚生活方式發(fā)散開(kāi)，匯集相應(yīng)業(yè)態(tài)。然后根據(jù)樓層特性，確定各樓層業(yè)態(tài)配置與比例。

　　原有購(gòu)物中心業(yè)態(tài)調(diào)整，方向是什么？

　　案例三：成都置信 逸都城業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

　　置信 逸都城（南部新城店）當(dāng)時(shí)處于施工圖設(shè)計(jì)階段，為了使項(xiàng)目能更好地適應(yīng)商家的要求，為二裝設(shè)計(jì)提供前置條件，特編制本方案。本方案的規(guī)劃思路為：

　　首先針對(duì)置信 逸都城（牡丹新城店）在前期策劃和后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中存在的若干問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)；其次結(jié)合項(xiàng)目背景對(duì)未來(lái)南部新城的城市發(fā)展和項(xiàng)目周邊人口數(shù)量進(jìn)行預(yù)測(cè)，并對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行進(jìn)一步的梳理；第三，根據(jù)項(xiàng)目定位對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)功能進(jìn)行細(xì)分，最終達(dá)到項(xiàng)目在商業(yè)零售、餐飲休閑和文化體驗(yàn)方面的最佳業(yè)態(tài)配比。

　　方案內(nèi)容主要從四大方面梳理：一是現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目總結(jié)；二是業(yè)態(tài)規(guī)劃定位；三是購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃；四是商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃。

　　專業(yè)市場(chǎng)如何篩選業(yè)態(tài)？

　　案例四：2014遼寧萬(wàn)商國(guó)際城市廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃方案

　　在做項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃前，本案首先對(duì)項(xiàng)目背景解讀（基于城市、區(qū)域、本體價(jià)值下的開(kāi)發(fā)模式選擇）、競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)（基于商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境特點(diǎn)與區(qū)域機(jī)會(huì)下的定位方向）、項(xiàng)目定位（項(xiàng)目整體定位及發(fā)展策略）等宏觀情況進(jìn)行詳細(xì)的分析總結(jié)。

　　在業(yè)態(tài)規(guī)劃部分，首先是對(duì)核心消費(fèi)者、次級(jí)消費(fèi)者、邊緣消費(fèi)者的分析，然后盤點(diǎn)該區(qū)可整合的13個(gè)業(yè)態(tài)資源，并分別從業(yè)態(tài)的兼容性、匹配度、可行性、消費(fèi)者需求、商戶升級(jí)意愿、商戶進(jìn)駐意向、進(jìn)駐意向測(cè)算7個(gè)方面進(jìn)行業(yè)態(tài)篩選和排除，最后確定項(xiàng)目發(fā)展核心業(yè)態(tài)和重要補(bǔ)充業(yè)態(tài)。

三、各線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　1.一線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：深圳銀信Park業(yè)態(tài)規(guī)劃與配比

　　商業(yè)項(xiàng)目在進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃的過(guò)程中必須時(shí)刻面對(duì)的一個(gè)課題是：如何利用有限的租賃空間創(chuàng)造更多的長(zhǎng)期投資價(jià)值，這要求做到有所為有所不為，在目標(biāo)客群和相關(guān)業(yè)態(tài)的選取上必須有所取舍，并根據(jù)市場(chǎng)的需求適時(shí)調(diào)整。

　　深圳銀信Park（橫崗大廈）定位為橫崗區(qū)首家精致型、時(shí)尚體驗(yàn)?zāi)康牡刭?gòu)物中心。購(gòu)物中心共分為五層，一二層規(guī)劃為都會(huì)美學(xué)館；三層規(guī)劃為都會(huì)潮流館；四層規(guī)劃為都會(huì)館；五層定為寶樂(lè)迪KTV。（注：本業(yè)態(tài)劃分來(lái)自于資料，僅供參考項(xiàng)目初期對(duì)業(yè)態(tài)的規(guī)劃策略）

　　2.二線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：成都國(guó)際金融中心（IFS）

　　成都國(guó)際金融中心為香港九龍倉(cāng)投資的西部地標(biāo)性建筑，簡(jiǎn)稱IFS，是成都最高端、最國(guó)際化的購(gòu)物中心，集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑、藝術(shù)于一身的一站式消費(fèi)目的地。其擁有近300家商鋪，其中90個(gè)為首駐成都品牌。

　　業(yè)態(tài)總體配比：主要以服飾為主，比例達(dá)到48%，多數(shù)為國(guó)際一線品牌，云集Chanel、Dior、Fendi、GiorgioArmani、LV、Prada、Valentino、RogerVivier等超過(guò)100家全國(guó)/成都旗艦店。

　　冰悅滑冰場(chǎng)、Great頂級(jí)超市、大食代美食廣場(chǎng)、連卡佛、UA(IMAX)影院等主力店能夠吸引人群，為商場(chǎng)聚集人氣，從而帶動(dòng)整個(gè)商場(chǎng)的消費(fèi)。其不足之處在于：餐飲業(yè)態(tài)比重太小，不利于留住客群。

　　3.三、四線城市業(yè)態(tài)規(guī)劃風(fēng)向標(biāo)

　　案例：福建寧德集中式商業(yè)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

　　項(xiàng)目面向?qū)幍麓笫袇^(qū)45萬(wàn)“四新”消費(fèi)人群，立足“新鮮人”、“新家庭”、“新中產(chǎn)”、“新商旅”，是集兒童、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的大藝術(shù)、“漫”生活的一站式體驗(yàn)購(gòu)物中心的領(lǐng)導(dǎo)者。

　　核心客群：25-38歲新組合家庭，未有/剛有小孩的年輕家庭。以兒童為中心的生活消費(fèi)需求強(qiáng)勁，追求舒適、生活品質(zhì)、寓教于樂(lè)。作為寧德首席兒童體驗(yàn)及家庭休閑娛樂(lè)一站式購(gòu)物中心，以“生態(tài)、藝術(shù)、情感、體驗(yàn)”為特色，以親子體驗(yàn)帶動(dòng)家庭娛樂(lè)為亮點(diǎn)。

　　B1規(guī)劃為超級(jí)賣場(chǎng)+商務(wù)簡(jiǎn)餐；L1為時(shí)尚名品；L2主要針對(duì)家庭消費(fèi)，設(shè)置大量?jī)和瘶I(yè)態(tài)；L3匯集了來(lái)自四面八方的美食；L4和L5主要針對(duì)年輕人設(shè)置了多種動(dòng)感休閑區(qū)。