近年來，隨著一二線城市優(yōu)質土地日益稀缺，存量物業(yè)的升級正成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場。一時間，商業(yè)地產(chǎn)巨頭、險資機構、基金公司個個摩拳擦掌，動輒幾十億、上百億的投資計劃，準備大干一場。

　　然而，萬億級規(guī)模的“城市更新”機遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

　　是投資，就要講究回報率。想要在一堆老舊物業(yè)之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關：

　　一、老舊物業(yè)往往存在層高、動線等空間體驗的硬傷，如何構建一個不遜于新建物業(yè)甚至在某些方面獨具特色的消費空間？

　　二、老舊物業(yè)的升級就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認可并一炮而火？

　　三、老舊項目往往存在經(jīng)營不善甚至倒閉現(xiàn)象，如何贏得消費者的認可，并提升消費粘性？

　　顯然，對早已陷入“缺少空間內(nèi)容力-缺乏體驗吸引力-喪失運營效率”惡性循環(huán)的待改造物業(yè)來說，唯有在人、貨、場三個方面的全面升維，才能實現(xiàn)資產(chǎn)的“重生”。

　　換言之，存量物業(yè)改造賺得是產(chǎn)品升維的大錢，而不是老模式下運營效率提升的小錢。

　　近來，北京北四環(huán)亞奧商圈一棟近20年老物業(yè)的“重生”，為業(yè)內(nèi)帶來頗多的驚喜感。從原先存在感不強的小商品市場，到傳遞著“懂生活，樂自在”的全新生活價值體驗地，即將于9月底重新開業(yè)的太陽飄亮購物中心，僅用6個月就完成了全盤招商和升級。

　　“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項目團隊實現(xiàn)的“場”（空間場景）、“貨”（業(yè)態(tài)品牌）、“人”（情感運營）的全面升維，從而完成商業(yè)價值體系的重塑與再造。

　　拋棄“賣場思維”

　　重塑空間場所的可參與性

　　當一線城市主流消費進入消費的多元化和個性化階段，純粹的以賣貨為主的商品市場定位，以及單調(diào)、陳舊的空間設計已經(jīng)明顯跟不上人們對“美好生活”追求的步伐了。

　　比起促進消費，商業(yè)項目作為城市公共生活平臺似乎越來越多的應是“促進參與”。因此，在進行“場”的重構中，太陽飄亮購物中心致力于給周邊居民創(chuàng)造一個“不止于購物消費的空間聚集地”，項目團隊在4萬平方米建筑面積的空間內(nèi)，對重塑空間場景、再造生活場景進行了積極探索。

　　聚焦空間感受的開放性和友好性，項目的公共空間化身為一個個讓人感到舒適、放松、自由的“小場景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗，讓消費者產(chǎn)生“停留和游逛的欲望”。

　　結構優(yōu)化下的空間再造

　　為了最大程度減少老物業(yè)層高過低帶來的空間壓抑感，太陽飄亮購物中心打掉了部分負一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

　　同時，包括樓梯、連通步道等在內(nèi)的中庭空間形式的再設計、管線和結構的改造、動線與出入口的優(yōu)化、店鋪布局的靈活調(diào)整，不僅為購物中心增加了有效的可利用面積，更創(chuàng)造出具有玩趣感的空間停留節(jié)點。

　　全新場景化的環(huán)境升級

　　以靈動、親和的自然元素為靈感，以清新簡約的風格為設計主題，太陽飄亮購物中心通過自然場景化的方式，全面煥新了整體空間品質。并且，項目團隊原創(chuàng)了黑膠音樂主題IP空間，與隨處可見的優(yōu)美景觀、隨處可停留的舒適休憩區(qū)域相交融，為人們帶來豐富的感官體驗。

　　風格統(tǒng)裝下的門店形象

　　此外，項目團隊還對進駐租戶的裝修風格進行了統(tǒng)一把控與重新設計，既保證與購物中心整體風格的相契合，也實現(xiàn)對品牌商家的賦能，進一步優(yōu)化商業(yè)空間的體驗感。

　　激發(fā)存量地產(chǎn)商業(yè)價值，太陽飄亮購物中心完美升級1369.png從設計、工程、物業(yè)管理到營銷，太陽飄亮購物中心在項目改造的繁復過程中所體現(xiàn)出的專業(yè)性、精細化與綜合管理能力，完成了原有項目從老賣場向倡導生活品質、生活態(tài)度的體驗場景的升級，真正成為周邊居民愿意花更多時間沉浸于此的“家的第三空間”。

　　拋棄“貨品思維”

　　做足品牌體驗的服務極致性

　　對于見多識廣的一線城市消費者而言，便宜和實用已經(jīng)不再是消費的主要誘因，而品牌的個性化、差異化和服務的精細化正在成為商業(yè)吸引力的關鍵。

　　在改造前期，太陽飄亮購物中心花費了大量時間與精力，對周邊區(qū)域超過30萬常住人口、超過12萬商務人群進行深度畫像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質生活，追求文化、精神和體驗消費。

　　由此，項目精準描繪了人們對生活的期待，亦即項目的“初心”：既提供購物與服務的便捷性、優(yōu)質性、體驗感，又帶來情緒感受的情境性、隨意性，同時創(chuàng)造生活的品質感、溫馨感和幸福感。

　　圍繞這樣的目標，太陽飄亮購物中心主動放棄與一些知名零售連鎖品牌的合作，而是積極引入體驗新穎的日常生活業(yè)態(tài)、原本已與鄰里感情深厚的生活服務品牌等，做足服務業(yè)態(tài)的精細化。同時，項目格外注重突出差異化體驗特色，包括超市、影院在內(nèi)的“標準”連鎖品牌，也帶來了全新設計風格，從而真正貼近消費者的新型需求。

　　而這一理念深得品牌方的認可，僅用了不到半年時間，招商工作就基本完成，在精選品牌和業(yè)態(tài)的同時也實現(xiàn)了良好的租金收益。

　　別具一格的“市場”

　　與服務中高端社區(qū)的生鮮精品超市“菜鮮果美”合作，品牌首創(chuàng)的“肉食市場超市化”經(jīng)營模式率先在這里落地。產(chǎn)地直采的新鮮健康商品，配合對標國外先進理念而打造的新型空間形象與全方位服務模式，為最具“煙火氣息”的日常采買注入了全新感受。

　　風格新穎的休閑

　　攜手內(nèi)地成長速度最快的影投公司博納國際影城，專屬設計師風格的小型精致影城，將讓周邊消費者在“家門口”享受到更高品質的服務和更舒適的觀影體驗。

　　形象獨創(chuàng)的親子

　　不同于其他“復制”國外卡通形象的兒童娛樂業(yè)態(tài)，太陽飄亮購物中心引入的洛寶貝樂園，其主題IP動漫形象“洛寶貝”不僅是國內(nèi)原創(chuàng)，更是項目所在朝陽區(qū)的精神文明小天使，和周邊居民具有“天生的”親近感。

　　基于家庭對“游樂+教育+健康+親子”等多元化的需求，洛寶貝樂園被打造成為具有更前沿理念的新一代主題樂園產(chǎn)品——親子素質養(yǎng)成樂園，為3-12歲兒童家庭創(chuàng)造更美好的游樂體驗和親子時光。

　　豐富有品的生活

　　在此之外，包括高品質設計師品牌“麥檬MEILLEUR MOMENT”、眼鏡潮牌集合店Jingcl鏡客、兼具高科技體驗與社交互動的質能健身站在內(nèi)，連同以星巴克、麥當勞、好利來烘焙蛋糕店、北京市場擁有眾多“擁躉”的港式餐廳日昌餐館為代表的休閑餐飲品牌，更全面、優(yōu)質的生活體驗將在這里發(fā)生。

　　隨著整體優(yōu)化升級的進行，以及超過200個品牌逐一開業(yè)，太陽飄亮購物中心將有力填補區(qū)域優(yōu)質社區(qū)商業(yè)板塊的空白，成為兼顧家庭消費與商務白領消費的最便捷“體驗首選地”。

　　拋棄“客戶思維”

　　深度構建可持續(xù)的社群連接

　　面對未來，商業(yè)與人關系的一大轉變便是：比起一味追尋成交客戶“流量”的廣，更要追求用戶“粘性”的深，商業(yè)的“社群化”運營時代已經(jīng)到來。

　　與大型購物中心相比，扎根于周邊居民日常生活的社區(qū)商業(yè)更需要保持與顧客可持續(xù)的互動關系。

　　為此，太陽飄亮購物中心拋棄傳統(tǒng)的單純傾向于賣貨和成交的“客戶流量”思維，以“先社群，后商業(yè)”的先鋒理念，制定了針對性、精細化、情感化的運營策略。

　　一方面，項目創(chuàng)新提出了在社區(qū)消費者中打造“社區(qū)精神領袖”的社群化營銷理念。

　　諸如詩社社長、舞蹈隊隊長、模特隊隊長等社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有社團領袖，他們既是核心消費者，又是社區(qū)中的活躍人物，他們對于項目體驗的想法既能代表社區(qū)大眾訴求，又在社區(qū)居民中格外具有傳播力及影響力。發(fā)掘和培育這些人作為“飄亮專屬KOL”深度參與社群運營，不僅接地氣兒、有親和力，也更容易實現(xiàn)核心客群的口碑傳播與深層滲透。

　　另一方面，太陽飄亮購物中心還計劃在開業(yè)以后積極進行社群式會員營銷。

　　將會員根據(jù)興趣愛好進行精細劃分，進而組建不同主題會員社群、開展定制活動并提供定制專屬禮遇，以有效的社群維護實現(xiàn)會員忠實度、活躍度的加深。

　　當人們希望獲得更多“物質滿足”之外的快樂，社群化運營將帶來更多有溫度的、來自人文關懷方面的感受，讓社區(qū)商業(yè)成為居民公共生活中有溫情、有歸屬感的社交平臺。未來，這也將更有效率地完成核心消費者“認知—體驗—分享—習慣—依賴”閉環(huán)的形成，最大化提升用戶價值與營銷效率。

　　結語

　　“超市、餐飲是廚房的延伸；

　　茶座、兒童娛樂是客廳的延伸；

　　圖書館、閱覽室是書房的延伸；

　　……”

　　這是太陽飄亮購物中心對于創(chuàng)造“家的第三空間”的愿景，也是項目在改造過程中所恪守的準則。

　　從而實現(xiàn)的，是將一個老舊物業(yè)升級為新型空間，將此前低頻交易的賣場，轉變?yōu)橘N近生活、升級生活、能夠促使居民高頻到訪的服務體驗中心和社交中心。

　　這也使我們更加期待，不久之后這個“懂生活，樂自在”全新生活體驗地的重裝亮相。