近年來(lái)，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)土地日益稀缺，存量物業(yè)的升級(jí)正成為商業(yè)地產(chǎn)的新戰(zhàn)場(chǎng)。一時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)巨頭、險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、基金公司個(gè)個(gè)摩拳擦掌，動(dòng)輒幾十億、上百億的投資計(jì)劃，準(zhǔn)備大干一場(chǎng)。

　　然而，萬(wàn)億級(jí)規(guī)模的“城市更新”機(jī)遇看似“誘人”，卻并不好“啃”。

　　是投資，就要講究回報(bào)率。想要在一堆老舊物業(yè)之中淘出金礦，至少需要沖破三道難關(guān)：

　　一、老舊物業(yè)往往存在層高、動(dòng)線等空間體驗(yàn)的硬傷，如何構(gòu)建一個(gè)不遜于新建物業(yè)甚至在某些方面獨(dú)具特色的消費(fèi)空間？

　　二、老舊物業(yè)的升級(jí)就意味著重新定位和招商，新的定位能否得到商戶認(rèn)可并一炮而火？

　　三、老舊項(xiàng)目往往存在經(jīng)營(yíng)不善甚至倒閉現(xiàn)象，如何贏得消費(fèi)者的認(rèn)可，并提升消費(fèi)粘性？

　　顯然，對(duì)早已陷入“缺少空間內(nèi)容力-缺乏體驗(yàn)吸引力-喪失運(yùn)營(yíng)效率”惡性循環(huán)的待改造物業(yè)來(lái)說(shuō)，唯有在人、貨、場(chǎng)三個(gè)方面的全面升維，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的“重生”。

　　換言之，存量物業(yè)改造賺得是產(chǎn)品升維的大錢，而不是老模式下運(yùn)營(yíng)效率提升的小錢。

　　近來(lái)，北京北四環(huán)亞奧商圈一棟近20年老物業(yè)的“重生”，為業(yè)內(nèi)帶來(lái)頗多的驚喜感。從原先存在感不強(qiáng)的小商品市場(chǎng)，到傳遞著“懂生活，樂(lè)自在”的全新生活價(jià)值體驗(yàn)地，即將于9月底重新開(kāi)業(yè)的太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心，僅用6個(gè)月就完成了全盤招商和升級(jí)。

　　“漂亮”的改造和招商效率的背后，是項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)的“場(chǎng)”（空間場(chǎng)景）、“貨”（業(yè)態(tài)品牌）、“人”（情感運(yùn)營(yíng)）的全面升維，從而完成商業(yè)價(jià)值體系的重塑與再造。

　　拋棄“賣場(chǎng)思維”

　　重塑空間場(chǎng)所的可參與性

　　當(dāng)一線城市主流消費(fèi)進(jìn)入消費(fèi)的多元化和個(gè)性化階段，純粹的以賣貨為主的商品市場(chǎng)定位，以及單調(diào)、陳舊的空間設(shè)計(jì)已經(jīng)明顯跟不上人們對(duì)“美好生活”追求的步伐了。

　　比起促進(jìn)消費(fèi)，商業(yè)項(xiàng)目作為城市公共生活平臺(tái)似乎越來(lái)越多的應(yīng)是“促進(jìn)參與”。因此，在進(jìn)行“場(chǎng)”的重構(gòu)中，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心致力于給周邊居民創(chuàng)造一個(gè)“不止于購(gòu)物消費(fèi)的空間聚集地”，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)在4萬(wàn)平方米建筑面積的空間內(nèi)，對(duì)重塑空間場(chǎng)景、再造生活場(chǎng)景進(jìn)行了積極探索。

　　聚焦空間感受的開(kāi)放性和友好性，項(xiàng)目的公共空間化身為一個(gè)個(gè)讓人感到舒適、放松、自由的“小場(chǎng)景”，從而打破建筑和生活的邊界，以“小而便利，小而專注，小而精致”的全新體驗(yàn)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生“停留和游逛的欲望”。

　　結(jié)構(gòu)優(yōu)化下的空間再造

　　為了最大程度減少老物業(yè)層高過(guò)低帶來(lái)的空間壓抑感，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心打掉了部分負(fù)一層和一層之間的樓板，增加挑高空間，引入更多自然光源。

　　同時(shí)，包括樓梯、連通步道等在內(nèi)的中庭空間形式的再設(shè)計(jì)、管線和結(jié)構(gòu)的改造、動(dòng)線與出入口的優(yōu)化、店鋪布局的靈活調(diào)整，不僅為購(gòu)物中心增加了有效的可利用面積，更創(chuàng)造出具有玩趣感的空間停留節(jié)點(diǎn)。

　　全新場(chǎng)景化的環(huán)境升級(jí)

　　以靈動(dòng)、親和的自然元素為靈感，以清新簡(jiǎn)約的風(fēng)格為設(shè)計(jì)主題，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心通過(guò)自然場(chǎng)景化的方式，全面煥新了整體空間品質(zhì)。并且，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)了黑膠音樂(lè)主題IP空間，與隨處可見(jiàn)的優(yōu)美景觀、隨處可停留的舒適休憩區(qū)域相交融，為人們帶來(lái)豐富的感官體驗(yàn)。

　　風(fēng)格統(tǒng)裝下的門店形象

　　此外，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還對(duì)進(jìn)駐租戶的裝修風(fēng)格進(jìn)行了統(tǒng)一把控與重新設(shè)計(jì)，既保證與購(gòu)物中心整體風(fēng)格的相契合，也實(shí)現(xiàn)對(duì)品牌商家的賦能，進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)空間的體驗(yàn)感。

　　激發(fā)存量地產(chǎn)商業(yè)價(jià)值，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心完美升級(jí)1369.png從設(shè)計(jì)、工程、物業(yè)管理到營(yíng)銷，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心在項(xiàng)目改造的繁復(fù)過(guò)程中所體現(xiàn)出的專業(yè)性、精細(xì)化與綜合管理能力，完成了原有項(xiàng)目從老賣場(chǎng)向倡導(dǎo)生活品質(zhì)、生活態(tài)度的體驗(yàn)場(chǎng)景的升級(jí)，真正成為周邊居民愿意花更多時(shí)間沉浸于此的“家的第三空間”。

　　拋棄“貨品思維”

　　做足品牌體驗(yàn)的服務(wù)極致性

　　對(duì)于見(jiàn)多識(shí)廣的一線城市消費(fèi)者而言，便宜和實(shí)用已經(jīng)不再是消費(fèi)的主要誘因，而品牌的個(gè)性化、差異化和服務(wù)的精細(xì)化正在成為商業(yè)吸引力的關(guān)鍵。

　　在改造前期，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心花費(fèi)了大量時(shí)間與精力，對(duì)周邊區(qū)域超過(guò)30萬(wàn)常住人口、超過(guò)12萬(wàn)商務(wù)人群進(jìn)行深度畫像：這些核心客層大多處于中高端收入水平，追求品質(zhì)生活，追求文化、精神和體驗(yàn)消費(fèi)。

　　由此，項(xiàng)目精準(zhǔn)描繪了人們對(duì)生活的期待，亦即項(xiàng)目的“初心”：既提供購(gòu)物與服務(wù)的便捷性、優(yōu)質(zhì)性、體驗(yàn)感，又帶來(lái)情緒感受的情境性、隨意性，同時(shí)創(chuàng)造生活的品質(zhì)感、溫馨感和幸福感。

　　圍繞這樣的目標(biāo)，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心主動(dòng)放棄與一些知名零售連鎖品牌的合作，而是積極引入體驗(yàn)新穎的日常生活業(yè)態(tài)、原本已與鄰里感情深厚的生活服務(wù)品牌等，做足服務(wù)業(yè)態(tài)的精細(xì)化。同時(shí)，項(xiàng)目格外注重突出差異化體驗(yàn)特色，包括超市、影院在內(nèi)的“標(biāo)準(zhǔn)”連鎖品牌，也帶來(lái)了全新設(shè)計(jì)風(fēng)格，從而真正貼近消費(fèi)者的新型需求。

　　而這一理念深得品牌方的認(rèn)可，僅用了不到半年時(shí)間，招商工作就基本完成，在精選品牌和業(yè)態(tài)的同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了良好的租金收益。

　　別具一格的“市場(chǎng)”

　　與服務(wù)中高端社區(qū)的生鮮精品超市“菜鮮果美”合作，品牌首創(chuàng)的“肉食市場(chǎng)超市化”經(jīng)營(yíng)模式率先在這里落地。產(chǎn)地直采的新鮮健康商品，配合對(duì)標(biāo)國(guó)外先進(jìn)理念而打造的新型空間形象與全方位服務(wù)模式，為最具“煙火氣息”的日常采買注入了全新感受。

　　風(fēng)格新穎的休閑

　　攜手內(nèi)地成長(zhǎng)速度最快的影投公司博納國(guó)際影城，專屬設(shè)計(jì)師風(fēng)格的小型精致影城，將讓周邊消費(fèi)者在“家門口”享受到更高品質(zhì)的服務(wù)和更舒適的觀影體驗(yàn)。

　　形象獨(dú)創(chuàng)的親子

　　不同于其他“復(fù)制”國(guó)外卡通形象的兒童娛樂(lè)業(yè)態(tài)，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心引入的洛寶貝樂(lè)園，其主題IP動(dòng)漫形象“洛寶貝”不僅是國(guó)內(nèi)原創(chuàng)，更是項(xiàng)目所在朝陽(yáng)區(qū)的精神文明小天使，和周邊居民具有“天生的”親近感。

　　基于家庭對(duì)“游樂(lè)+教育+健康+親子”等多元化的需求，洛寶貝樂(lè)園被打造成為具有更前沿理念的新一代主題樂(lè)園產(chǎn)品——親子素質(zhì)養(yǎng)成樂(lè)園，為3-12歲兒童家庭創(chuàng)造更美好的游樂(lè)體驗(yàn)和親子時(shí)光。

　　豐富有品的生活

　　在此之外，包括高品質(zhì)設(shè)計(jì)師品牌“麥檬MEILLEUR MOMENT”、眼鏡潮牌集合店Jingcl鏡客、兼具高科技體驗(yàn)與社交互動(dòng)的質(zhì)能健身站在內(nèi)，連同以星巴克、麥當(dāng)勞、好利來(lái)烘焙蛋糕店、北京市場(chǎng)擁有眾多“擁躉”的港式餐廳日昌餐館為代表的休閑餐飲品牌，更全面、優(yōu)質(zhì)的生活體驗(yàn)將在這里發(fā)生。

　　隨著整體優(yōu)化升級(jí)的進(jìn)行，以及超過(guò)200個(gè)品牌逐一開(kāi)業(yè)，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心將有力填補(bǔ)區(qū)域優(yōu)質(zhì)社區(qū)商業(yè)板塊的空白，成為兼顧家庭消費(fèi)與商務(wù)白領(lǐng)消費(fèi)的最便捷“體驗(yàn)首選地”。

　　拋棄“客戶思維”

　　深度構(gòu)建可持續(xù)的社群連接

　　面對(duì)未來(lái)，商業(yè)與人關(guān)系的一大轉(zhuǎn)變便是：比起一味追尋成交客戶“流量”的廣，更要追求用戶“粘性”的深，商業(yè)的“社群化”運(yùn)營(yíng)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。

　　與大型購(gòu)物中心相比，扎根于周邊居民日常生活的社區(qū)商業(yè)更需要保持與顧客可持續(xù)的互動(dòng)關(guān)系。

　　為此，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心拋棄傳統(tǒng)的單純傾向于賣貨和成交的“客戶流量”思維，以“先社群，后商業(yè)”的先鋒理念，制定了針對(duì)性、精細(xì)化、情感化的運(yùn)營(yíng)策略。

　　一方面，項(xiàng)目創(chuàng)新提出了在社區(qū)消費(fèi)者中打造“社區(qū)精神領(lǐng)袖”的社群化營(yíng)銷理念。

　　諸如詩(shī)社社長(zhǎng)、舞蹈隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)、模特隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)等社區(qū)內(nèi)現(xiàn)有社團(tuán)領(lǐng)袖，他們既是核心消費(fèi)者，又是社區(qū)中的活躍人物，他們對(duì)于項(xiàng)目體驗(yàn)的想法既能代表社區(qū)大眾訴求，又在社區(qū)居民中格外具有傳播力及影響力。發(fā)掘和培育這些人作為“飄亮專屬KOL”深度參與社群運(yùn)營(yíng)，不僅接地氣兒、有親和力，也更容易實(shí)現(xiàn)核心客群的口碑傳播與深層滲透。

　　另一方面，太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心還計(jì)劃在開(kāi)業(yè)以后積極進(jìn)行社群式會(huì)員營(yíng)銷。

　　將會(huì)員根據(jù)興趣愛(ài)好進(jìn)行精細(xì)劃分，進(jìn)而組建不同主題會(huì)員社群、開(kāi)展定制活動(dòng)并提供定制專屬禮遇，以有效的社群維護(hù)實(shí)現(xiàn)會(huì)員忠實(shí)度、活躍度的加深。

　　當(dāng)人們希望獲得更多“物質(zhì)滿足”之外的快樂(lè)，社群化運(yùn)營(yíng)將帶來(lái)更多有溫度的、來(lái)自人文關(guān)懷方面的感受，讓社區(qū)商業(yè)成為居民公共生活中有溫情、有歸屬感的社交平臺(tái)。未來(lái)，這也將更有效率地完成核心消費(fèi)者“認(rèn)知—體驗(yàn)—分享—習(xí)慣—依賴”閉環(huán)的形成，最大化提升用戶價(jià)值與營(yíng)銷效率。

　　結(jié)語(yǔ)

　　“超市、餐飲是廚房的延伸；

　　茶座、兒童娛樂(lè)是客廳的延伸；

　　圖書館、閱覽室是書房的延伸；

　　……”

　　這是太陽(yáng)飄亮購(gòu)物中心對(duì)于創(chuàng)造“家的第三空間”的愿景，也是項(xiàng)目在改造過(guò)程中所恪守的準(zhǔn)則。

　　從而實(shí)現(xiàn)的，是將一個(gè)老舊物業(yè)升級(jí)為新型空間，將此前低頻交易的賣場(chǎng)，轉(zhuǎn)變?yōu)橘N近生活、升級(jí)生活、能夠促使居民高頻到訪的服務(wù)體驗(yàn)中心和社交中心。

　　這也使我們更加期待，不久之后這個(gè)“懂生活，樂(lè)自在”全新生活體驗(yàn)地的重裝亮相。