一 發(fā)展背景與現(xiàn)狀 

　　購物中心市場2017年進(jìn)入存量時(shí)代，2018年規(guī)模超過5億㎡ 

　　我國零售類商用物業(yè)市場2005年增長率超過30%，開始進(jìn)入高速增長期，并在2015年達(dá)到頂峰。除2007金融危機(jī)后的幾年緊縮外，年度增長率總體在30%以上。2015年的新增商業(yè)面積超過了前一年全國總商業(yè)面積的一半，之后開始急速下滑。

　　購物中心市場的發(fā)展與行業(yè)基本同步，2017年開始全國購物中心和百貨增量占存量比率降到20%以下，整體進(jìn)入存量時(shí)代。其中一線城市已連續(xù)三年保持在15%，大宗交易顯著增多，存量市場特征明顯。二、三線城市新增項(xiàng)目主要來源于大型開發(fā)商三到五年前的下沉拓展。預(yù)計(jì)2018年購物中心（含百貨）整體存量規(guī)模將超過5億㎡。

　　“增轉(zhuǎn)存”重構(gòu)行業(yè)邏輯，土地驅(qū)動模式失效  

　　我國購物中心的繁榮，主要受益于城市化的加速發(fā)展。不斷擴(kuò)大的城市邊界和新區(qū)建設(shè)為開發(fā)商提供了“土地驅(qū)動型”的市場拓展機(jī)會，以住宅和商鋪銷售反哺商業(yè)，快速拿地高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)全國化布局。但隨著城市化進(jìn)程步入提質(zhì)減速階段，城市在空間上的外延式發(fā)展速度放緩。優(yōu)質(zhì)商業(yè)用地成為稀缺資源，供給側(cè)收緊成為常態(tài)，“土地驅(qū)動模式”已成為歷史，存量物業(yè)的改造提升將轉(zhuǎn)而成為商業(yè)主戰(zhàn)場。

　　我國商業(yè)更新的發(fā)展分為六個(gè)階段，伴隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，起步于20世紀(jì)90年代的廠房改造和歷史商街更新。從廣州的北京路，到上海的田子坊，再到成都大慈寺片區(qū)的改造，經(jīng)歷了政府主導(dǎo)到企業(yè)主導(dǎo)，再到共同參與的制度進(jìn)化。廠房倉庫和歷史商街依舊是商業(yè)更新最活躍的領(lǐng)域之一。集中商業(yè)的改造以商業(yè)模式自身的進(jìn)化為起點(diǎn)，一站式購物中心的大規(guī)模興建催發(fā)了百貨商場的更新。城市化進(jìn)程的減速、增長紅利的消失則推動著整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場從增量市場向存量市場的過渡。包含購物中心在內(nèi)的存量商業(yè)市場將整體進(jìn)入以存量改造為主體的階段，新建項(xiàng)目規(guī)模將迅速放緩。

　　行業(yè)進(jìn)入成熟期，革新能力成為下一階段興衰分水嶺 

　　增長紅利的消失導(dǎo)致市場容錯(cuò)度降低，同質(zhì)化競爭加劇。特別是一線城市，已經(jīng)進(jìn)入購物中心發(fā)展的成熟期，步入戰(zhàn)略調(diào)整的關(guān)鍵階段：面臨大量同類競爭，客流和銷售的高增長盛況不再，弱勢項(xiàng)目開始出現(xiàn)大量空置現(xiàn)象。衰退和革新重振的行業(yè)分化即將到來，屆時(shí)購物中心或改造革新進(jìn)入新的增長周期，或出售變現(xiàn)放棄原有市場。“Dead Mall”在美國已經(jīng)成為一個(gè)專有名詞，用來代指那些空置率超過40%的購物中心。2014年3%的商場被認(rèn)為已“死亡”，20%的商場具有“死亡”風(fēng)險(xiǎn)。存量時(shí)代改造更新成為保持項(xiàng)目生命力的重要手段。

　　進(jìn)入期：購物中心出現(xiàn)，作為區(qū)別于傳統(tǒng)零售形式的新型消費(fèi)場所而引起廣泛關(guān)注。同類競爭少，客流迅速增長，業(yè)主不斷提高租金水平。 

　　發(fā)展期：相似的購物中心不斷涌現(xiàn)，競爭日益激烈，但同時(shí)消費(fèi)者對購物中心廣泛認(rèn)可，舊的零售形式例如百貨進(jìn)入衰退期，讓出其市場份額，購物中心客流和銷售依然保持增長態(tài)勢。開業(yè)較早的購物中心對布局進(jìn)行微小改動，以使該項(xiàng)目在競爭市場上對消費(fèi)者更具吸引力。

　　成熟期：出現(xiàn)大量同類型購物中心，市場區(qū)域重疊，產(chǎn)生高度競爭。舊購物中心租約到期時(shí)，品牌大量轉(zhuǎn)移到新項(xiàng)目中，導(dǎo)致弱勢項(xiàng)目空置增多。若未進(jìn)行有效翻新，則陷入惡性循環(huán)。業(yè)主努力在外觀、裝修、內(nèi)容上創(chuàng)造興奮點(diǎn)，激發(fā)項(xiàng)目活力。

　　衰退/革新期：新的消費(fèi)形式出現(xiàn)，設(shè)施及理念陳舊未及時(shí)翻新的購物中心首先受到?jīng)_擊，客流和銷售迅速下降，空置增多。業(yè)主意識到項(xiàng)目處于衰退期，選擇大規(guī)模翻新或出售物業(yè)止損套現(xiàn)。

　　我國購物中心的翻新頻率遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)市場 

　　購物中心的更新需求，源自其不動產(chǎn)屬性與所處的消費(fèi)行業(yè)的高速變化之間的矛盾。消費(fèi)行業(yè)是變化最快的行業(yè)之一，在過去十年里購物中心經(jīng)歷了去主力店、電商崛起、核心購買力年輕化、快時(shí)尚的崛起與放緩等一系列的市場變化，零售業(yè)態(tài)占比一度從80%調(diào)整到40%。內(nèi)容時(shí)變時(shí)新但容器卻將百年長存。運(yùn)營者不僅需要保持物業(yè)硬件狀況的良好，并適應(yīng)新的審美偏好，更要積極擁抱新的消費(fèi)趨勢，在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、品牌組合、主題打造、活動運(yùn)營上不斷為消費(fèi)者創(chuàng)造驚喜。

　　購物中心的運(yùn)營難度和復(fù)雜程度遠(yuǎn)超過公寓、酒店、寫字樓，這也是其基于運(yùn)營賦能的資產(chǎn)價(jià)值提升空間優(yōu)于其他物業(yè)的主要原因。即使在區(qū)域市場具備一定優(yōu)勢的購物中心，每五到七年仍然需要進(jìn)行大規(guī)模的翻新改造，以適應(yīng)重大消費(fèi)趨勢的變化，保持項(xiàng)目的競爭力。永旺在加速擴(kuò)張的2011-2013年，仍舊有14%的投資預(yù)算用來進(jìn)行存量改造，超過其海外投資總預(yù)算，三年內(nèi)對旗下一半以上的購物中心進(jìn)行翻新擴(kuò)建。

　　二 購物中心改造的關(guān)注點(diǎn) 

　　城市商業(yè)史即時(shí)尚史，至少219個(gè)項(xiàng)目具備城市IP潛力 

　　商場是城市時(shí)尚生活的縮影。作為生活方式的引領(lǐng)者，它是城市居民時(shí)尚記憶的載體，表達(dá)并引領(lǐng)了所處時(shí)代的審美。巴黎百貨公司們的歷史即是巴黎的時(shí)尚史。見證著一代又一代人時(shí)尚品味的變遷，也引領(lǐng)著當(dāng)代的潮流，是巴黎時(shí)尚文化的核心IP。在百年消費(fèi)文化的沉淀之中，其承載的時(shí)代縮影即是區(qū)別于其他項(xiàng)目的最強(qiáng)差異性。商場作為一個(gè)時(shí)尚記憶符號，與消費(fèi)者之間有天然而強(qiáng)大的情感連接。它向八十年代的消費(fèi)者展示了人生第一臺電視機(jī)，又向如今的消費(fèi)者展示著人生第一部iPhone。更為人們帶來了第一瓶香水、第一件西裝。以永安百貨為代表的上海四大百貨成立至今，我國商業(yè)也已經(jīng)走過百年，見證了四代人的時(shí)尚生活變遷。截至2018年，我國有219個(gè)開業(yè)超過15年的項(xiàng)目，498個(gè)開業(yè)超過10年的項(xiàng)目。如何激活這份隱性資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為市場號召力吸引流量是他們的改造核心。

　　場所是保存和延續(xù)記憶的重要線索，與文學(xué)和影像共同構(gòu)成群體記憶符號。場所的氣質(zhì)首先來源于建筑本身。建筑上的文脈延續(xù)，是沖擊感最強(qiáng)的情緒喚醒線索。同處倫敦定位奢華的哈羅德百貨與利伯提百貨(Liberty)選擇了完全不同的建筑風(fēng)格。哈羅德百貨用奢靡華麗的埃及風(fēng)突出它的超高端定位。利伯提則用古樸雅致的都鐸式復(fù)古建筑表達(dá)它的不俗品味。巴黎老佛爺為了宣傳企業(yè)百年歷史文化及企業(yè)價(jià)值觀，特設(shè)遺產(chǎn)部，旨在存留、保管、發(fā)揚(yáng)集團(tuán)的建筑遺產(chǎn)和歷史檔案。長期提供導(dǎo)覽預(yù)定服務(wù)，在70分鐘的時(shí)間內(nèi)，為消費(fèi)者講解門店的建筑、歷史，了解來自老佛爺百貨的法國時(shí)尚故事。芬蘭的Stockmann百貨為了強(qiáng)化其悠久歷史，設(shè)置櫥窗展示著從成立以來使用過的各代收款機(jī)，記錄時(shí)代的發(fā)展和變遷。

　　利伯提百貨 

　　19世紀(jì)都鐸式的優(yōu)質(zhì)生活到當(dāng)代的不俗品味 

　　布料商人出身的阿瑟利伯提，在創(chuàng)建利伯提百貨之初即錨定了當(dāng)時(shí)的英國人對來自于遙遠(yuǎn)東方的奢華紡織品、工藝品的購買力，建筑內(nèi)部使用了極具航海文化特色的古戰(zhàn)艦船木為建筑材料強(qiáng)化儀式感。外觀上選擇了當(dāng)時(shí)風(fēng)靡英國的都鐸式建筑風(fēng)格。1924年建成后迅速成為倫敦的地標(biāo)性建筑，被公認(rèn)為都鐸藝術(shù)復(fù)興運(yùn)動的最佳代表。隨后引領(lǐng)了19世紀(jì)末新藝術(shù)風(fēng)格的工藝品的流行。

　　利伯提百貨經(jīng)歷多次翻新改造，至今依舊保留著其標(biāo)志性的半木結(jié)構(gòu)風(fēng)格、帶有劃痕木地板、退色的老扶梯、雕花的回廊。一個(gè)世紀(jì)后，當(dāng)年的“流行”已經(jīng)變成了如今的“別樹一幟”，古樸優(yōu)雅的都鐸建筑在如今華麗炫目的商業(yè)大廈中顯得彌足珍貴。三代人的流金歲月沉淀了它優(yōu)雅從容的氣質(zhì)，在利伯提購物成了一種品味的象征。而這個(gè)“品味”即是利伯提悉心打造出的一種對藝術(shù)和設(shè)計(jì)的極致追求感。

　　運(yùn)營貫穿改造前、中、后，制造話題積蓄流量 

　　運(yùn)營價(jià)值貫穿項(xiàng)目改造全程，從改造前到改造時(shí)，再到開業(yè)重啟。改造是項(xiàng)目本體的重啟，亦是一個(gè)重啟與消費(fèi)者情感聯(lián)系的契機(jī)�！斑^時(shí)”存量項(xiàng)目的剩余資產(chǎn)不僅是老舊物業(yè)，還有與一代消費(fèi)者的情感鏈接�；貞浭侵圃煸掝}的最佳素材，改造前的情緒蓄水、改造后的儀式重啟、日常運(yùn)營里的情感強(qiáng)化都是維護(hù)核心客群的有力工具。具有儀式感的活動和場景可以喚醒消費(fèi)者對與項(xiàng)目相關(guān)的過往經(jīng)歷的回憶，加強(qiáng)其與項(xiàng)目的情感鏈接和關(guān)注度。改造前的舊樓告別儀式成功地將索尼大廈推上熱點(diǎn)話題，引起了海內(nèi)外消費(fèi)者對改造項(xiàng)目的關(guān)注。

　　索尼大廈舊樓告別儀式  

　　一場極具儀式感的煽情，一個(gè)為期半年的預(yù)熱  

　　索尼于2016年宣布將拆除索尼大樓，11月舉辦展覽“It`s a Sony”，開啟倒計(jì)時(shí)模式。展覽分兩期，第一期用來懷舊，喚醒消費(fèi)者關(guān)于索尼的記憶，展出大樓創(chuàng)立至今的各種史料和公司的經(jīng)典產(chǎn)品。隔年的第二期展覽用來吊胃口，為新項(xiàng)目的開業(yè)蓄勢。以未來為主題，展示2018年即將開放的索尼公園的概念。接著將索尼大廈的百葉窗切成小塊，加刻大廈標(biāo)志和“索尼大廈1966-2017”字樣，作為周邊向消費(fèi)者出售，并宣布將售賣收入捐贈給兒童救助慈善基金會。包裝內(nèi)甚至附上了社長平井一夫的感謝信來強(qiáng)化儀式感。

　　同時(shí)，拍攝了宣傳片“索尼大廈最后一天”預(yù)熱，舉辦索尼大廈舊樓告別儀式，才開啟真正的拆除重建。這場節(jié)奏循序漸進(jìn)的預(yù)熱不僅在日本，在全世界的索尼粉絲中都引起了廣泛的關(guān)注。告別儀式結(jié)束的17個(gè)月后即迎來了一期工程的開業(yè)，充滿期待的消費(fèi)者如期而至。

　　有所改有所留，以傳統(tǒng)對抗多變 

　　文化符號和精神內(nèi)核的延續(xù)，是激發(fā)新興消費(fèi)者最有力的武器。快速迭代的技術(shù)為購物中心帶來了有史以來變化最快的消費(fèi)市場。經(jīng)營者一方面需要及時(shí)更新以適應(yīng)新的市場；另一方面需要提取項(xiàng)目的精神內(nèi)核，以最傳統(tǒng)的文化符號吸引最難以捉摸的下一代消費(fèi)者。鮮明的形象和動人的故事能深入人心地打動消費(fèi)者，讓品牌整體形象和價(jià)值觀潤物無聲地觸達(dá)大眾，并在更廣泛的地理范圍內(nèi)進(jìn)行傳播。

　　倫敦哈羅德百貨歷經(jīng)多次改造，但始終保持了核心符號Green Man的延續(xù)，成就了一個(gè)綠色經(jīng)典。身著哈羅德叢林綠的門衛(wèi)成為了其最佳代言人。利伯提百貨的紀(jì)錄片“Liberty of London”首次亮相吸引了210萬觀眾，節(jié)目的播出為項(xiàng)目帶來了同比60%的客流增長。2013年，在35個(gè)國家播出的英劇《塞爾福里奇先生》為塞爾福里奇百貨倫敦項(xiàng)目帶來了從世界各地慕名而來的粉絲。

　　Green Man  

　　哈羅德的傳奇門衛(wèi)  

　　18世紀(jì)至今哈羅德百貨翻新過很多次，商戶替換過很多次，但始終保留著身著綠色制服的門衛(wèi)Green Man的形象。如今他們已成了哈羅德的“代言人”，拎著哈羅德的綠色購物袋和Green Man合影打卡進(jìn)入了每個(gè)慕名而來的消費(fèi)者的“to do list”，也為哈羅德百貨快速吸引著新一代的消費(fèi)者。門衛(wèi)制服的綠色甚至有了自己名稱“哈羅德叢林綠”。這個(gè)經(jīng)典形象的塑造一方面得益于經(jīng)營者巧妙地通過身著綠制服的門衛(wèi)形象，完成了對哈羅德精致服務(wù)文化的符號提�。涣硪环矫娼鼛啄甑臄�(shù)字化營銷戰(zhàn)略成功將這一形象推向了全球。

　　“ 哈羅德有一些骨子中的、令人欣慰的東西。在競爭激烈的零售環(huán)境中，哈羅德并不遵循既有的游戲規(guī)則。它不需要玩概念和令人乍舌的戰(zhàn)術(shù)。它棲息在倫敦零售業(yè)中富涵歷史的地方，在這里他們和顧客之間擁有個(gè)人聯(lián)系�！薄�—Judith Watt

　　2013年推出“Dancing on the Street”活動，Green Man走上街頭在倫敦各地跳舞，路人拍攝照片加上“HarrodsSale”的標(biāo)簽，發(fā)布在社交軟件中進(jìn)行參賽，獲勝者獲得1500英鎊的店內(nèi)消費(fèi)基金。2015年這個(gè)活動開始走向全球，主題為“My Green Man”的攝影比賽，要求消費(fèi)者在世界各地將木制的Green Man放入不同的旅行冒險(xiǎn)場景中拍攝照片，并用社交媒體Instagram發(fā)布。獲勝者可獲得哈羅德4500美元的消費(fèi)基金和海德公園文華東方酒店一晚的房券。活動借助社交媒體和Green Man在全球范圍內(nèi)觸達(dá)了更多潛在消費(fèi)者。

　　關(guān)注分階段整體更新，控制改造成本 

　　我國商業(yè)的整體更新目前多采用封閉式歇業(yè)更新方式。集中改造能夠在再開業(yè)時(shí)形成較強(qiáng)的視覺沖擊，但對經(jīng)營的干預(yù)較大，需要對場內(nèi)租戶進(jìn)行大規(guī)模的集中調(diào)整，面臨高額的違約成本和租務(wù)協(xié)調(diào)成本。中斷經(jīng)營、集中改造的方式使企業(yè)在改造期內(nèi)面臨較大的資金壓力。分階段整體更新為企業(yè)提供了一種更靈活的改造節(jié)奏。一方面，從時(shí)間和空間上為租約的調(diào)整預(yù)留了較大的靈活性，能夠有效降低違約成本。另一方面，分階段式的投入方式和持續(xù)的經(jīng)營收益能夠降低企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。香港新世紀(jì)廣場MOKO分八期改造，在尾期改造完成前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了25%的租金增長。

　　分階段整體更新： 

　　對項(xiàng)目進(jìn)行整體的改造方案設(shè)計(jì)后分期施工。分階段整體更新能夠使項(xiàng)目在施工期間仍舊有穩(wěn)定的租金收益，同時(shí)可為場內(nèi)商戶的租約協(xié)調(diào)提供談判空間。此外也在瞬息萬變的零售市場內(nèi)給予業(yè)主緩沖空間，可一邊改造一邊評估，逐步實(shí)現(xiàn)提升客流和租金的目標(biāo)。但同時(shí)需要企業(yè)通過圍擋、進(jìn)出場時(shí)間管理等方式提高對施工現(xiàn)場的管理能力，避免因施工造成衛(wèi)生、噪音等經(jīng)營干預(yù)。香港新世紀(jì)廣場MOKO的改造分八期進(jìn)行，前后持續(xù)6年，在不影響正常營業(yè)的情況下分期完成了中庭、外立面、內(nèi)部動線、美食廣場、IMAX影廳的改造，項(xiàng)目最后一期改造完工前已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了25%的租金增長。

　　銀座索尼大廈則推行了分階段型拆除重建模式。2018年率先開放改造完成的地下四層，將地面層打造成公園，向公眾開放到2020年。然后啟動下一階段的建設(shè)，到2022年后重新開放。既配合了2020年奧運(yùn)期間銀座地區(qū)的綠地需求，也為項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)在空間和資金上預(yù)留了足夠的緩沖空間。

　　封閉式歇業(yè)更新： 

　　停止?fàn)I業(yè)，進(jìn)行項(xiàng)目整體翻新，通常需要一到兩年后再重新啟動營業(yè)。極端的封閉式更新包含對項(xiàng)目進(jìn)行拆除重建、或僅保留歷史建筑立面內(nèi)部重建，常見于功能轉(zhuǎn)換型更新項(xiàng)目。此類更新需要業(yè)主協(xié)調(diào)原有場內(nèi)租戶統(tǒng)一撤出，再組織新的商戶統(tǒng)一裝修、進(jìn)場、開業(yè)。開業(yè)后能為消費(fèi)者帶來極具視覺沖擊力的耳目一新的感覺。改造期內(nèi)無租金收入，并需要承擔(dān)對原有商戶的違約成本和新商戶的招商成本。部分項(xiàng)目的改造成本甚至超過新建一個(gè)商場的費(fèi)用，對項(xiàng)目持有方有著較高的資金實(shí)力和投資回報(bào)耐心要求。

　　局部更新： 

　　在不影響項(xiàng)目整體營業(yè)的情況下，對項(xiàng)目局部進(jìn)行改造以形成亮點(diǎn)，或解決動線、可視性等關(guān)鍵問題。如以朝陽大悅城“悅界”為代表的特色街區(qū)打造。關(guān)鍵問題的識別和改造也可能為項(xiàng)目帶來巨大的變化，如漢堡的Europa Passage嘗試將一部扶梯進(jìn)行了180度旋轉(zhuǎn)，露出了原先被其遮擋的位于地下一層1500㎡的零售區(qū)域。使電梯口正對著新開的食品超市，可視性的改善有效逆轉(zhuǎn)了被遮擋區(qū)域連關(guān)兩家店鋪的經(jīng)營頹勢，負(fù)一樓租金價(jià)值得到了有效提升。

　　三 發(fā)展趨勢 

　　數(shù)字一體化時(shí)代，購物中心的改造將聚焦軟件升級 

建筑內(nèi)裝的改造是對商場這臺“電腦”的硬件升級，數(shù)字化能力的提升則是“電腦”操作系統(tǒng)的升級。到2030年，主力消費(fèi)群體將成為數(shù)字原生代。他們生來便浸潤在數(shù)字化語境之中，獲取信息和連接互動的方式與上一代消費(fèi)者大不相同。在數(shù)碼設(shè)備使用習(xí)慣、娛樂方式、偶像崇拜上與如今消費(fèi)主力也完全不同，代際價(jià)值割裂和行為方式差異將不斷加大。當(dāng)前以數(shù)字移民為主力消費(fèi)群體的時(shí)代，我們已經(jīng)可以通過關(guān)聯(lián)算法取代經(jīng)驗(yàn)型因果推斷提高商業(yè)效率。

　　但大部分購物中心目前的數(shù)字化進(jìn)程依舊停留在會員管理系統(tǒng)時(shí)代，一線城市頭部項(xiàng)目的數(shù)字化嘗試則以營銷為導(dǎo)向，通過探針、大數(shù)據(jù)圍欄等方式關(guān)注人流和消費(fèi)。未來隨著主力消費(fèi)群體的更迭和包括5G、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等在內(nèi)的技術(shù)的商業(yè)化，數(shù)字化能力將成為提高運(yùn)營效率的關(guān)鍵能力，也是未來購物中心改造過程中的關(guān)注重點(diǎn)。

　　機(jī)構(gòu)資本入局，購物中心資產(chǎn)流動性將顯著增強(qiáng) 

　　在金融去杠桿的大環(huán)境下房地產(chǎn)債權(quán)融資市場收緊，行業(yè)整體處在優(yōu)化資產(chǎn)組合、積極拓展非標(biāo)融資渠道的語境中。購物中心市場的大宗交易規(guī)模迅速增長，除開發(fā)商內(nèi)部的變現(xiàn)與拓展成交外，機(jī)構(gòu)投資者開始入局。長達(dá)十余年的增量市場已累積超過5億㎡的購物中心資產(chǎn)，受益于消費(fèi)和投資市場的雙重增長紅利，規(guī)劃的不合理和運(yùn)營的低效并未在經(jīng)營成果上顯著體現(xiàn)。

　　但隨著存量時(shí)代的到來競爭加劇，客流的流失和商鋪的空置將逐漸加大。一方面行業(yè)聚集度將通過收并購的方式顯著提升，另一方面，機(jī)構(gòu)投資者將迎來大規(guī)模入局契機(jī)。受益于城市更新背景下國家金融政策的逐漸開放，退出渠道不斷豐富。目前以購物中心、寫字樓等具有穩(wěn)定租金收益的商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不斷突破。購物中心的金融屬性將會逐漸凸顯，以價(jià)值提升為目標(biāo)的運(yùn)營能力持續(xù)獲得關(guān)注，資產(chǎn)流動性將顯著增強(qiáng)。

　　街鋪的活化與效率提升將成為下一個(gè)商業(yè)更新熱點(diǎn) 

　　街鋪是保存商業(yè)多樣性，激活商業(yè)創(chuàng)新，改善同質(zhì)化的重要渠道： 

　　城市更新過程中，大部分的街道不會成為歷史文化保護(hù)區(qū)，但它們構(gòu)成了地域文化的多樣性，是城市文化認(rèn)同的重要支撐，也是商業(yè)生態(tài)中創(chuàng)新的發(fā)源地。街鋪在新創(chuàng)品牌孵化、商業(yè)生態(tài)創(chuàng)新力的激活方面具有不可替代的作用。

　　購物中心面臨的同質(zhì)化問題很重要一部分來自于品牌資源的匱乏，活躍品牌池資源有限，因此不得不花巨額招商成本引入“首店”吸引人流，再通過提高其他店鋪的租金實(shí)現(xiàn)整體收益的提升，越來越高的租金門檻對還未規(guī)�；�的本土新創(chuàng)品牌形成了巨大的負(fù)擔(dān)，最終形成惡性循環(huán)。街鋪一方面能夠?yàn)槠放铺峁┮暂^低的租金成本進(jìn)行試錯(cuò)的機(jī)會；另一方面地域特色突出、類型多樣、沒有經(jīng)營時(shí)間限制的商店街，為品牌提供了靈活的風(fēng)格和經(jīng)營模式塑造背景。

　　街鋪在行業(yè)變革中處于弱勢地位，外部力量的介入將成為改造活化的重要支撐： 

　　產(chǎn)權(quán)分散的街鋪，面對城市和行業(yè)的更新變革，業(yè)主和開店人都處于弱勢地位。城市更新過程中的士紳化問題，干擾的不只是弱勢群體的生存空間，還有本土商業(yè)的多元化和創(chuàng)新能力。日本、臺灣和香港都正在面臨這一挑戰(zhàn)。香港規(guī)模龐大的購物中心和無孔不入的社區(qū)商業(yè)，為傳統(tǒng)商店街帶來了極大的生存壓力。

　　一方面，面對具有規(guī)模優(yōu)勢的連鎖品牌，獨(dú)立店難以形成競爭優(yōu)勢，無力負(fù)擔(dān)資本化運(yùn)作下購物中心不斷增長的租金成本。另一方面，地鐵與其串聯(lián)的購物中心構(gòu)成了一個(gè)順暢的出行消費(fèi)閉環(huán)，擠壓街道的生存空間。臺灣則更類似日本，在大城市和巨型商業(yè)體的雙重磁吸效應(yīng)下，商店街面臨嚴(yán)峻的活化壓力。以歐美的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)來看，這些小店或在陣痛中消失，或轉(zhuǎn)入貧民區(qū)徹底邊緣化。唯一在主流文化下幸存下來的店鋪，通常是陣痛之后進(jìn)行精致化轉(zhuǎn)型，提升效率適應(yīng)新的市場的店鋪。

　　內(nèi)地在城市更新的初期，有機(jī)會通過前置考量盡量縮小士紳化對商業(yè)生態(tài)多元性的破壞： 

　　歐美地區(qū)通過設(shè)立BID（business improvement district）針對街道的獨(dú)特環(huán)境，對市政的公共服務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充，提高街區(qū)商業(yè)的生命力。日本通過建立商店街振興協(xié)會，聯(lián)合開店人和地方政府進(jìn)行自下而上的商店街振興。綜合來看，街區(qū)商業(yè)的振興包含硬件維護(hù)和智力支持兩個(gè)方面，例如對開店人的經(jīng)營輔助、街道門店業(yè)態(tài)的整合提升和營銷運(yùn)營等。一方面要避免對政府過渡性補(bǔ)貼的依賴，以培養(yǎng)街道自身的生命力為最終目標(biāo)。另一方面需要深入街道文化，幫助小業(yè)主和開店人形成可以持續(xù)運(yùn)作的街道運(yùn)營聯(lián)盟。

　　來自互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的競合，將成為存量改造市場上的中國特色效率主義道路 

　　我國商業(yè)地產(chǎn)存量改造市場的開啟比歐美晚近十年，這十年正是互聯(lián)網(wǎng)飛速發(fā)展的十年。受技術(shù)和發(fā)展路徑的影響，我國購物中心與西方購物中心在“增轉(zhuǎn)存”階段所面臨的市場環(huán)境有較大不同。以歐洲為例，購物中心的改造方向主要是擴(kuò)建和業(yè)態(tài)組合的綜合提升。我國購物中心在增量時(shí)期，市場已經(jīng)發(fā)生了購物型消費(fèi)到體驗(yàn)型消費(fèi)的過渡。因此在建筑的規(guī)劃上反而已為改造提升預(yù)留了更大的空間。我國體量不足4萬㎡的購物中心市場份額不足13%。雖然建筑冗余性能更好，但面臨著嚴(yán)峻的品牌匱乏和消費(fèi)紅利消失導(dǎo)致的同質(zhì)化競爭。

　　我國的數(shù)字經(jīng)濟(jì)規(guī)模位居全球第二�；ヂ�(lián)網(wǎng)技術(shù)對消費(fèi)的影響，已經(jīng)從平臺深入到了消費(fèi)行為的交互習(xí)慣�；ヂ�(lián)網(wǎng)的發(fā)展使電商搶占了部分實(shí)體商業(yè)份額，但也拓寬了購物中心對消費(fèi)數(shù)據(jù)的可得性，提供了生鮮新零售、無人貨架等新業(yè)態(tài)。阿里對銀泰的私有化和改造，以及親橙里的試水將成為互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)深入實(shí)體商業(yè)的開端。以技術(shù)賦能為方向的競合模式將繼續(xù)深入，引領(lǐng)我國購物中心探索數(shù)字化時(shí)代的前沿市場。