萬達賣掉萬達百貨，引發(fā)了業(yè)內(nèi)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)前途的思考，畢竟零售是商業(yè)的靈魂所在，現(xiàn)在靈魂似乎陷入混沌，新零售又步步緊逼，商業(yè)地產(chǎn)的處境相當(dāng)尷尬呀！

　　但從數(shù)據(jù)上看，商業(yè)地產(chǎn)又有著火熱的市場，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，到2020年商業(yè)地產(chǎn)市場會達到萬億級。雖然剛過去的2018年，被稱為是地產(chǎn)艱難一年，根據(jù)地心引力的數(shù)據(jù)，2018年1-11月，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易近90宗，其中房企參與的交易數(shù)量達51宗，占比近6成，表現(xiàn)活躍。

　　前有火熱行情，后有無限未知，不過看似未知，其實從蛛絲馬跡中也能得到些許線索，只有按圖索驥，才能大致明白商業(yè)地產(chǎn)該往哪兒去的問題，下面結(jié)合一些實際情況談?wù)?019年的商業(yè)地產(chǎn)趨勢。

　　一、消費群體：低齡化群體異軍突起

　　很多地方都會提起95后、00后開始成為市場中的消費主體，但據(jù)觀察和查證，高端消費、美容、醫(yī)療健康等領(lǐng)域的低齡化趨勢更為明顯。

　　雖然很多文章都在鼓吹拼多多的奇跡，但其實無論小鎮(zhèn)還是大城市消費者都傾向于追求個性化和高端化的消費。三四線的同學(xué)，經(jīng)常在朋友圈里曬最新款Dior口紅，Chanel香水、MK包包，跟一二線相差無幾。

　　一條創(chuàng)始人徐滬生表示，2018年奢侈品在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)依然占據(jù)上游，甚至一些新興奢侈品品牌市值也高達百億美元，并且呈現(xiàn)高端消費低齡化趨勢。

　　之前在微博上看到一個話題，現(xiàn)在的95后、00后都用什么化妝品，網(wǎng)友的曬圖，不乏La mer、SK-2、Chanel等高端品牌，用起“前男友面膜”也是毫不手軟，其消費能力可見一斑，90后老阿姨表示受到一萬點傷害。

00后的化妝桌

　　看過綜藝《我家那閨女》，可能都不會忘記吳昕瓶瓶罐罐狂吃各類保健品的場景，簡直驚掉一波下巴。其實注重養(yǎng)生保健，已成為社會大勢，伴隨人們健康意識的提高，保健業(yè)迎來快速增長期，且保健業(yè)消費群體正向低齡化人群擴散。

　　從Swisse公布的2019年中國市場的新戰(zhàn)略中可以發(fā)現(xiàn)，中國區(qū)美容養(yǎng)顏產(chǎn)品的代言人選都是20多歲的明星，而不是30、40歲的明星，可見其年輕化的戰(zhàn)略重點。

　　購物中心需要特別關(guān)注這一消費趨勢，針對低齡化群體高端消費、健康保健消費的需求引進店家和品牌，并在空間設(shè)計、服務(wù)體驗方面緊貼年輕化和個性化特征。而現(xiàn)在有些購物中心已經(jīng)捕捉到這個特點，比如華潤城萬象天地去年年底在其街區(qū)搭建了一個Chanel紅色工廠展，全面展示旗下產(chǎn)品，吸引了大批人流。

　　二、業(yè)態(tài)創(chuàng)新：寵物經(jīng)濟、兒童經(jīng)濟勢頭強勁

　　這年頭深感如果沒有孩子還不養(yǎng)個寵物，已經(jīng)很難社交了，畢竟別人探討怎么養(yǎng)孩子，你可以交流如何養(yǎng)豬豬呀！別人曬娃你可以曬貓呀，別人夸孩子你可以夸狗呀！不擼貓擼狗又不生孩子，簡直會被懷疑是個問題青年了！

　　玩笑歸玩笑，但是也反映出現(xiàn)實社會的消費動力所在，只有圍繞真正的消費需求才能制勝市場。拿寵物經(jīng)濟來說，衍生寵物美容院、動物旅館、小狗日間照料中心、寵物殯葬、寵物整形、寵物醫(yī)院等服務(wù)。而據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)可知，2018年中國寵物行業(yè)市場規(guī)模達1708億元，而兒童經(jīng)濟（專題閱讀）市場規(guī)模已達萬億市場，兒童和寵物經(jīng)濟實在是不可小覷的消費勢力。

　　如何在商業(yè)項目中布局這兩類經(jīng)濟形態(tài)，還得從不同城市的市場潛力來說。從養(yǎng)寵物人群畫像來看，這類人群大多處于消費水平高的一二線城市，收入可觀的白領(lǐng)。所以可以考慮在一二線的商業(yè)體內(nèi)布局寵物業(yè)態(tài)，剛好一二線購物體同質(zhì)化嚴(yán)重，寵物業(yè)態(tài)可作為創(chuàng)新業(yè)態(tài)布局，其中凱德、大悅城等嗅覺敏銳的購物中心已經(jīng)開始試水了。

　　三四線全面進入“二胎時代”，據(jù)一份數(shù)據(jù)顯示，中國0-3歲嬰幼兒中，約有450萬位于一線城市，540萬位于二線城市，3800萬位于三四線城市及縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)。而且三四線的80、90后開始成為養(yǎng)育下一代的主力軍，他們舍得為孩子花錢。

　　所以我們認為可在一二線商業(yè)項目中布局寵物業(yè)態(tài)，而三四線的商業(yè)發(fā)展可重點抓住二胎紅利。

　　三、空間革命：文化空間強勢加持

　　傳統(tǒng)商業(yè)中心正在以驚人的速度，無可挽回地走向衰落。年輕人追求個性表達，轉(zhuǎn)而擁抱小眾品牌，媽媽們開始網(wǎng)購，在商場逛一下午的人越來越少。

　　同時傳統(tǒng)購物中心也將陷入進退兩難，擁抱小眾品牌又很難把握客戶，在和電商的比拼中，競爭力不足。無論店里賣什么，購物網(wǎng)站上幾乎都能找到同款產(chǎn)品，且價格更便宜。

　　單純購物功能的商場已經(jīng)出局，商業(yè)地產(chǎn)正在加速進入“反購物中心”時代，做得好的商業(yè)地產(chǎn)都不再是購物場所，而開始成為文化場所、社交空間。

　　2018年以來，各類商業(yè)地產(chǎn)開始加持文化空間，比如2018年的最后一個月，華潤新大廈春筍旁邊，低調(diào)開業(yè)一個文化空間“前檐YAN”，開設(shè)在深圳萬象城中，屬于華潤商業(yè)板塊的自營項目。

　　同一時間，誠品生活深圳店在華潤的萬象天地開幕，加之已開業(yè)的西西弗里書店。華潤嘗試了單一書店、文化美學(xué)空間（前瞻）和文創(chuàng)百貨中心（誠品生活）三類文化空間形式。

　　與華潤不同的是，中糧大悅城注重打造IP主題文化空間，如北京朝陽大悅城中，高曉松的“曉島”、上海大悅城的摩坊166，沈陽大悅城的四又二分之一（當(dāng)當(dāng)沈陽店進駐），都是比較討好消費者的作品。

　　四、智能體驗：新零售下，門店需要變得更智慧

　　新零售發(fā)端于2017年，快速發(fā)展于2018年，進入2019年，如果你還沒有跟上新零售的步伐，擁抱智慧商業(yè)，將跟時代離得漸行漸遠。

　　到底什么是新零售了，我們認為知乎有個回答比較簡潔明了：有線下的門店，也可以通過線上購買物流送貨，共享數(shù)據(jù)，線上線下相互引流，并運用科技手段提升整體零售的運營效率，同時更新用戶的購物體驗。

　　其中運營效率和購物體驗是新零售的落腳點，所以新零售下主動利用技術(shù)手段顯得特別重要。而現(xiàn)在一些互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)如阿里、京東、蘇寧等頻頻主動滲入實體商業(yè)，對其進行改造，在這種形勢下，商業(yè)項目運營商更要主動參與，擁抱技術(shù)，不能等著被“收拾”。而要實現(xiàn)這些，需要將商業(yè)門店變得更智慧，跑通人、貨、場。

　　而去年出現(xiàn)的阿里親橙里、滿記甜品聯(lián)合阿里巴巴打造的智慧餐廳、海底撈智慧餐廳等都是有益的嘗試，特別是阿里親橙里簡直是新零售的“試驗田”。

　　五、商業(yè)模式：百貨店大舉購物中心化

　　萬達甩賣萬達百貨，激起各方關(guān)于百貨業(yè)何去何從的討論。在一位業(yè)內(nèi)人士看來，百貨業(yè)目前主要有兩條出路：一是增加自采自營比例，二是百貨店購物中心化。國內(nèi)尚無成熟的買手制，建立起來非一日之功，增加自采自營具有一定難度，百貨店購物中心化是個不錯的選擇。

　　而在走訪中，有的購物中心除了增加餐飲、兒童、體驗業(yè)態(tài)外，之前廣為詬病的付款體驗也有所改善。比如深圳某百貨內(nèi)直接在店鋪收銀，取代以往拿著店鋪收據(jù)到百貨總收銀處付款，然后拿著付款單據(jù)到店鋪取貨的冗繁程序。

　　而在國外來看，日本的老字號百貨商店高島屋的“去百貨化”轉(zhuǎn)型更為全面，在2018年，高島屋推出全新的購物中心——日本橋高島屋S.C.。

　　首先增加餐飲比例，將服飾業(yè)態(tài)則減少到30%，餐飲增加到40%。

　　其次換團隊增強招商能力，郁亮在其最新的內(nèi)部郵件中講，轉(zhuǎn)型中，地產(chǎn)出身的人習(xí)慣了掙大錢，讓他們?nèi)�掙小錢太難，所以換人很必要。同樣高島屋也是換掉原百貨公司的業(yè)務(wù)團隊，選擇公司旗下的專業(yè)運營購物中心的團隊負責(zé)招商，成效顯著。

　　最后，呈現(xiàn)年輕人喜歡的品牌組合，增加體驗店、網(wǎng)紅店，下調(diào)客單價等措施。

　　六、運營模式：存量資產(chǎn)改造潮來臨

　　據(jù)統(tǒng)計，2018年存量改造的商業(yè)項目（超市、百貨、購物中心更名重開、升級調(diào)整、轉(zhuǎn)型）超過30個，和2017年基本持平，而且這些項目主要集中在城市核心商圈內(nèi)。另外據(jù)睿意德報告得知，截止2018年，我國開業(yè)超過10年的項目有498個，超過15年的有219個。

　　這些項目一般處于城市核心商圈內(nèi)，在現(xiàn)行資金壓力大，拿地日漸艱難的環(huán)境下，與其花心思跑馬圈地，不如將這些項目進行改造，讓其重新煥發(fā)商業(yè)活力。

　　此外，在新的消費趨勢和審美偏好下，有些項目在品牌、體量等方面存在不足，需要提升效率適應(yīng)新的競爭環(huán)境�？傊�各種類型的商業(yè)存量亟需改造。

　　改造存量資產(chǎn)說起來容易，做起來則需要錢，但在地產(chǎn)寒冬下，資金是個大問題，但根據(jù)國外經(jīng)驗，資產(chǎn)證券化可稱為存量改造的資金利器。而且在城市更新背景下，國家金融政策不斷放開，目前以購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的CMBS產(chǎn)品已經(jīng)實現(xiàn)不斷突破。

　　此外這也符合商業(yè)地產(chǎn)由“重”轉(zhuǎn)“輕”的發(fā)展趨勢，當(dāng)然這需要房企改變開發(fā)思維，積極擁抱運營思維，提升自身的管理運營能力。

　　七、項目戰(zhàn)略：能引領(lǐng)市場的都有標(biāo)桿商業(yè)

　　上文講過，市場競爭激烈，基本每一個開發(fā)商在新的城市或者區(qū)域開拓商業(yè)地產(chǎn)項目時，就會吞噬當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)消費市場份額，而且不論你這個項目運營的情況好壞，后面還有眾多追趕者蜂擁而至。

　　在這種純粹的市場競爭環(huán)境之中，開發(fā)商必須樹立高地意識，通過打造標(biāo)桿項目來提高進入門檻，以此在殘酷的競爭中處于領(lǐng)先地位。

　　之所以成為標(biāo)桿必定是其身上有許多標(biāo)簽，比如區(qū)域項目高度最高、建筑材料的獨特、經(jīng)濟帶動力等標(biāo)簽。從華潤、萬達、融創(chuàng)、龍湖、大悅城等龍頭企業(yè)進入一個城市或地區(qū)的商業(yè)項目來看，其布局起點幾乎都是打造一個鮮明的商業(yè)地標(biāo)。

　　以華潤深圳灣國際商業(yè)中心為例。

　　該項目位于深圳南山區(qū)后海灣，總投資超200億元，總體量達到120余萬平米，經(jīng)過一期二期建設(shè)，使其成為“深圳后海片區(qū)總運營商”。其中華潤大廈“春筍”更是擁有多個獨特標(biāo)簽，比如成為250米高度之上單位面積鋼材用料最少的建筑、現(xiàn)有超高層結(jié)構(gòu)中鋼柱數(shù)量最多的單體建筑。

　　現(xiàn)在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃已出，而華潤通過深圳灣的兩大實踐，現(xiàn)已邁進了一個新的階段，成為“后海片區(qū)運營商”，在寸土寸金的粵港澳大灣區(qū)高潛力地帶站穩(wěn)了腳。

　　八、行業(yè)格局：商業(yè)地產(chǎn)市場收并購迭起

　　目前在中國住宅地產(chǎn)的市場占有率基本上呈現(xiàn)“二八格局“：20%數(shù)量的房企產(chǎn)出80%的業(yè)績，但是商業(yè)地產(chǎn)遠沒有形成這個集中度。據(jù)弘陽商業(yè)集團執(zhí)行副總裁祝林表示，我國眾多商業(yè)地產(chǎn)房企有著足夠的成長空間。

　　據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全國3萬㎡以上的購物中心數(shù)量多達8000家，而公認的頭部品牌萬達廣場市場占比其實不足5%。

　　但同時地產(chǎn)行業(yè)下行，商業(yè)項目資金壓力高企。準(zhǔn)備不足或是不看好這一行業(yè)的企業(yè)將會大量拋售旗下商業(yè)項目，但是對于有實力的開發(fā)商來說，可以抓住這一機遇，收購一些暫時低價的項目，這對于占位市場極為有利。

　　凱德可謂是這方面的佼佼者，與2018年年初一舉甩賣旗下20家購物中心的舉措不同是，2019年開年，凱德中國在不到一個月的時間里豪擲585億元，完成4項收購，一連串動作宛若疾風(fēng)驟雨。在樓市下行的大環(huán)境中，凱德的大手筆，可謂是逆勢而上，強化了其在華五大核心城市群——北京、上海、廣州、成都、武漢及周邊城市的規(guī)模優(yōu)勢和業(yè)務(wù)布局。