當(dāng)前我國商辦用地供給規(guī)模較大但存量去化效果有限，如何化解庫存壓力成為橫亙?cè)谄髽I(yè)面前的一道坎。7月16日，中指院發(fā)布的2019中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展白皮書顯示，上半年，我國商業(yè)地產(chǎn)投資端與銷售端都出現(xiàn)調(diào)整，其中新建商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降態(tài)勢(shì)顯著。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入高度競(jìng)爭(zhēng)期，企業(yè)在經(jīng)營方面面臨眾多的不確定性。未來商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)需加強(qiáng)差異化定位以及新技術(shù)和消費(fèi)者需求的深度研究，以創(chuàng)新模式突出重圍。

　　從整體來看，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，上半年商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出供過于求的特征。數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積為8876萬平方米，銷售面積為4612萬平方米，開工銷售比由2018年同期的1.75上升至1.92。同期，全國辦公樓新開工面積3265萬平方米，銷售面積1754萬平方米，開工銷售比由2018年同期的1.4上升至1.86。

　　針對(duì)目前商業(yè)地產(chǎn)供過于求的現(xiàn)狀，中指院認(rèn)為，一方面，電商交易模式持續(xù)沖擊實(shí)體商業(yè)市場(chǎng)；另一方面，商辦類限購政策影響不斷釋放，以上兩方面造成商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力加劇。

　　不過，在一線城市的商業(yè)營業(yè)用房租賃市場(chǎng)中，依然存在結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，如存量的改造和升級(jí)。另外，2019年新項(xiàng)目的主戰(zhàn)場(chǎng)依然在三四線城市，而三四線城市在城市化進(jìn)程推進(jìn)、消費(fèi)升級(jí)的背景下，部分城市的商業(yè)地產(chǎn)還存在較大的升級(jí)機(jī)會(huì)。

　　事實(shí)上，2019年以來，受宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及行業(yè)變革等內(nèi)外部因素影響，除新建商業(yè)地產(chǎn)新開工面積和銷售面積均出現(xiàn)同比下降外，商辦用地整體的熱度也有所減退，使本來就已進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)庫存壓力進(jìn)一步增大。

　　在大悅城（000031）控股總經(jīng)理助理、大悅城地產(chǎn)總經(jīng)理周鵬看來，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積、土地成交的下滑是由于受到房地產(chǎn)行業(yè)下行的影響，即在銷售型物業(yè)預(yù)期下降的時(shí)候，導(dǎo)致了對(duì)持有型物業(yè)投資的審慎。在此階段，十分考驗(yàn)企業(yè)自身的運(yùn)營能力。

　　商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)變革的方向在哪里？把握商業(yè)業(yè)態(tài)更替規(guī)律，應(yīng)對(duì)不斷產(chǎn)生的新的消費(fèi)需求等成為商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心內(nèi)容。

　　記者注意到，2019年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)營企業(yè)之間的資本收購依然活躍，其中有的企業(yè)選擇“規(guī)模為王”，即加大布局二線和三四線城市商業(yè)項(xiàng)目，增加市場(chǎng)占有率。另外，有的企業(yè)選擇“城市更新”策略，聚焦于一線城市存量商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行改造升級(jí)。

　　有關(guān)兩種模式的選擇，中指研究院研發(fā)中心總經(jīng)理白彥軍分析認(rèn)為，企業(yè)首先定位要明確，是做強(qiáng)大還是做強(qiáng)。因?yàn)檫@兩個(gè)模式的業(yè)務(wù)重點(diǎn)不同，一個(gè)需要不斷拓展覆蓋范圍，另一個(gè)需要圍繞核心城市做加法，但前者隨著資金沉淀越多資金壓力可能越大。而對(duì)于區(qū)域的選擇，企業(yè)可圍繞城市和產(chǎn)業(yè)變遷的規(guī)律來選擇，關(guān)注客戶的需求和城市發(fā)展的需求，跟城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)同步升級(jí)。

　　在中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長、中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長傅龍成看來，近40年中國從百貨商店為主發(fā)展到了大型購物中心、便利店、電子商務(wù)等合理分布的局面。目前，跨界融合、多種業(yè)態(tài)組合成為流通業(yè)的主流，改變了過去年來百貨商店同質(zhì)化、千店一面的通病。不過，面對(duì)網(wǎng)絡(luò)零售的沖擊，實(shí)體商業(yè)應(yīng)該吸收網(wǎng)絡(luò)零售先進(jìn)的業(yè)態(tài)和理念，發(fā)揮線下體驗(yàn)和消費(fèi)者互動(dòng)的特點(diǎn)，為消費(fèi)者提供最好的商品和服務(wù)消費(fèi)。

　　“未來，運(yùn)營企業(yè)應(yīng)從消費(fèi)者角度出發(fā)，了解來到購物中心、寫字樓辦公的人群有哪些，并注意其需求變化。這就要求企業(yè)，在研究商業(yè)地產(chǎn)租金價(jià)格指數(shù)的同時(shí)，提高對(duì)消費(fèi)者指數(shù)體系的關(guān)注度�！敝荠i如是稱。