近日，廣州最貴舊改塵埃落定。

      2021年1月18日下午5時(shí)整，改造投資額346.67億元的廣州海珠區(qū)鳳陽街鳳和（康樂村、鷺江村）更新改造項(xiàng)目停止招商報(bào)名。21日，有消息指出，此前與該項(xiàng)目簽署改造合作意向協(xié)議的合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司（0754.HK，以下簡(jiǎn)稱“合生創(chuàng)展”）已拿下該項(xiàng)目。

      據(jù)悉，合生創(chuàng)展以百分之百通過率獲得該舊改項(xiàng)目。但實(shí)際上，部分村民此前卻對(duì)舊改存在擔(dān)憂，“規(guī)劃藍(lán)圖相當(dāng)好，但是拆遷改造遲遲沒有動(dòng)靜，舊改進(jìn)展速度緩慢�！贝迕窈Ｌm（化名）質(zhì)疑合生創(chuàng)展囤地傾向較大且資金緊張，對(duì)該舊改項(xiàng)目采取拖延政策，“希望相關(guān)部門能重新指導(dǎo)村民更換有實(shí)力的開發(fā)商盡快籌集資金動(dòng)工�！�

      近日，記者實(shí)地探訪康樂村和鷺江村，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)赜性S多紡織類小作坊仍在運(yùn)作，其排泄的污水肆意流淌、遍布巷道。巷落縱橫交錯(cuò)宛若迷宮，村中出租房老舊且環(huán)境陰冷。盡管居住條件不盡如人意，但其絕佳的地理位置仍舊吸引了大批外來務(wù)工者。

      面對(duì)尚未動(dòng)工的拆遷，居民們反應(yīng)不一。有村民仍期冀能夠收取租金瀟灑度日，有租客卻渴望性價(jià)比更高的居住條件。寸土寸金的廣州塔旁，星羅密布的出租屋仍在康樂村和鷺江村等待重見天日。

      針對(duì)康樂村和鷺江村的舊改項(xiàng)目，記者嘗試聯(lián)系合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

      補(bǔ)償協(xié)議成關(guān)注焦點(diǎn)

      毗鄰中山大學(xué)和中大布匹市場(chǎng)的康樂村和鷺江村在當(dāng)?shù)匦∮忻麣�，兩村從事服裝加工業(yè)、紡織業(yè)等行業(yè)的人員眾多，各種形式的小作坊遍布村中，出租房夾雜在污水和臭氣中，舊改呼之欲出。

      據(jù)悉，康樂村、鷺江村舊改項(xiàng)目改造投資金額高達(dá)346.67億元（包括但不限于建造費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、項(xiàng)目前期費(fèi)用、融資地塊土地出讓金），其中復(fù)建安置資金約250.77 億元，是廣州城市更新掛網(wǎng)招商以來，投資總額最大的舊改。

但面對(duì)改造金額高達(dá)346.67億元的舊改，康樂村和鷺江村的居民們卻似乎有著兩種復(fù)雜的情緒和態(tài)度。一是渴望更好的居住環(huán)境。記者近日走訪康樂村和鷺江村發(fā)現(xiàn)，村內(nèi)屢禁不止的無營業(yè)執(zhí)照小作坊仍在日夜運(yùn)作，肆意傾倒的污水和難聞的氣味讓居民們?cè)孤曒d道。而舊改似乎成了解決種種難題的最佳方法。

      但與此同時(shí)，另一種復(fù)雜的情緒在擁有自建房的村民中蔓延�？禈反逯薪辄S姨（化名）對(duì)記者表示，村中大部分常住居民均屬于外來務(wù)工人員，村民們擁有多棟自建房實(shí)際上是通過二房東轉(zhuǎn)租。

      幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)，記者找到鷺江村村民梅姨（化名），其表示并不清楚舊改何時(shí)動(dòng)工拆遷，且未獲悉補(bǔ)償方案。而面對(duì)即將到來的舊改，梅姨卻五味雜陳。據(jù)悉，梅姨有三棟自建房，租戶超20戶，每戶租金在1200~1800元之間。粗略估計(jì)，梅姨每月租金收入已超過5萬元。

      “現(xiàn)在租房最少也能簽一年租期，樓里還有租客租期結(jié)束時(shí)間在三年后�！北M管梅姨也希望能夠改善村里居住環(huán)境、治安環(huán)境等，但高額的租金卻令其不舍，其表示，補(bǔ)償協(xié)議對(duì)于村民而言很重要，“希望有關(guān)部門和開發(fā)商能妥善制定相關(guān)補(bǔ)償安置方案”。

      除此之外，記者通過廣州市農(nóng)村（社區(qū)）集體產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)管理服務(wù)平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，康樂村和鷺江村所屬鳳陽街鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社可分配收益不菲。2017~2020年，其可分配收益分別為1214萬元、1026萬元、823萬元和1694萬元，外加高額租金，該舊改項(xiàng)目的村民們年均收入不俗，而尚未出爐的補(bǔ)償協(xié)議和安置條件將成為村民關(guān)注的焦點(diǎn)。

      跨越10年的舊改

      根據(jù)《廣州市城市更新三年行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，中大國際創(chuàng)新谷片區(qū)（康鷺片區(qū)）計(jì)劃在近三年內(nèi)依次實(shí)現(xiàn)方案編制、方案批復(fù)和方案實(shí)施。據(jù)悉，鳳和聯(lián)社康樂村、鷺江村舊改項(xiàng)目占地面積共約112.71萬平方米，改造范圍內(nèi)總建筑面積約335.94萬平方米，是當(dāng)前海珠舊改項(xiàng)目中面積僅次于瀝滘村的第二大改造片區(qū)。

      巧合的是，海珠區(qū)舊改面積前兩名的項(xiàng)目卻遭遇了相似的發(fā)展歷程。據(jù)悉，前者舊改復(fù)建房直到項(xiàng)目同意批復(fù)八年后才得以正式動(dòng)工拆除，而后者舊改歷程距今已過去十年，較前者“有過之而無不及”。

      早在2011年，康樂村、鷺江村已組織村民代表表決，通過以自然村為單位推進(jìn)“城中村”改造，開展合作意向企業(yè)選定、完善歷史用地手續(xù)辦理、人口戶數(shù)核定、房屋普查和初步改造方案編制等前期工作。

      但直到2017年，兩村才完成前期工作，準(zhǔn)備開展基礎(chǔ)數(shù)據(jù)全面摸查工作。2018年11月起，13個(gè)經(jīng)濟(jì)社就兩村擬進(jìn)行舊村更新改造設(shè)計(jì)的有關(guān)問題，包括更新改造意愿、更新改造模式、更新改造方式等召開了各經(jīng)濟(jì)社全體社員大會(huì)，并進(jìn)行民主表決，據(jù)悉通過率高達(dá)97%。

      2019年4月，康樂村和鷺江村舊改項(xiàng)目終于迎來意向合作企業(yè)，合生創(chuàng)展正式簽署該舊改項(xiàng)目合作意向協(xié)議。自此，外界對(duì)合生創(chuàng)展獲取這一廣州最貴舊改項(xiàng)目的傳言甚囂塵上。而今，合生創(chuàng)展已正式成為該舊改項(xiàng)目合作企業(yè)。

      但號(hào)稱廣州最貴的舊改項(xiàng)目自然有比其他項(xiàng)目更難處理的問題，即兩村所涵蓋的中大布匹市場(chǎng)。據(jù)悉，中大布匹市場(chǎng)處于海珠區(qū)中部經(jīng)濟(jì)圈，近年來面臨產(chǎn)業(yè)亟待升級(jí)的問題。2018年9月，中大國際創(chuàng)新谷示范區(qū)城市設(shè)計(jì)及控制性詳細(xì)規(guī)劃必要性論證征詢意見進(jìn)行公示，彼時(shí)業(yè)內(nèi)已有消息傳出，中大布匹市場(chǎng)可借該示范區(qū)得以轉(zhuǎn)型。

      2019年《海珠區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃（2018-2035年）》對(duì)中大布匹市場(chǎng)所在的鳳陽街區(qū)也明確提出產(chǎn)業(yè)目標(biāo)，業(yè)內(nèi)對(duì)中大布匹市場(chǎng)轉(zhuǎn)型時(shí)尚產(chǎn)業(yè)充滿期待。公開消息顯示，合生創(chuàng)展曾表示該項(xiàng)目將以中山大學(xué)為支點(diǎn)，延續(xù)中大北門軸線，打造集科創(chuàng)中心、時(shí)尚之都、文化高地于一體的品質(zhì)生活區(qū)。

      “舊改慢速度”的合生創(chuàng)展

      在廣州擁有十余個(gè)舊改項(xiàng)目的合生創(chuàng)展似乎被業(yè)內(nèi)公認(rèn)習(xí)慣“慢周轉(zhuǎn)”操作。一業(yè)內(nèi)人士表示，長久以來，合生創(chuàng)展的土地儲(chǔ)備以城市更新項(xiàng)目為主，而該類項(xiàng)目開發(fā)周期本身就長，故合生創(chuàng)展出現(xiàn)“慢周轉(zhuǎn)”的常態(tài)，土地儲(chǔ)備總是高于銷售總額。

      鐘天（化名）等多個(gè)村民向記者表示，康樂村和鷺江村的舊改項(xiàng)目“雷聲大雨點(diǎn)小”，十年未見動(dòng)工跡象。其質(zhì)疑開發(fā)商囤地的傾向較大，資金緊張，所以對(duì)于康樂村和鷺江村采取拖延的策略，“該舊改急需加速，開發(fā)商的資質(zhì)需重新審視，且需要督促開發(fā)商籌措資金盡快實(shí)施，并拿出具體時(shí)間表。”

      鐘天建議重新指導(dǎo)村民更換有實(shí)力的開發(fā)商盡快籌集資金動(dòng)工，“不要再像瀝滘村一樣，一等就是十年�！贬槍�(duì)康樂村和鷺江村的舊改項(xiàng)目，記者嘗試聯(lián)系合生創(chuàng)展相關(guān)負(fù)責(zé)人，截至發(fā)稿仍未獲回復(fù)。

      記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鐘天所說瀝滘村“龜速”舊改項(xiàng)目實(shí)際上正是由珠光控股操盤。而珠光控股與合生創(chuàng)展兩大房企各自由朱氏兄弟掌控，城市更新項(xiàng)目似乎是朱氏兄弟擴(kuò)大土儲(chǔ)的首選，隨之而來的“慢周轉(zhuǎn)”也似乎是兩大房企的特色。

      實(shí)際上，進(jìn)入2020年后，合生創(chuàng)展也已瞄準(zhǔn)多個(gè)城市更新項(xiàng)目。2020年5月，其揮金180億元獲得北京南三環(huán)分鐘寺的三宗地；10月，其與廣州黃埔徑頭村簽約舊改前期服務(wù)協(xié)議；2021年1月21日，其再次大筆揮金成為廣州鷺江村和康樂村舊改合作企業(yè)。

      在土地儲(chǔ)備方面，合生創(chuàng)展2018~2019年土地儲(chǔ)備分別為2922萬平方米、3111萬平方米，截至2020年6月30日，其新增土地儲(chǔ)備面積約88.7萬平方米，總土地儲(chǔ)備面積再創(chuàng)新高達(dá)3170萬平方米。但合生創(chuàng)展的開發(fā)速度卻遠(yuǎn)不如拿地速度，據(jù)悉駿景花園、珠江帝景、帝景山莊等多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期均超過十年。

      大量拿地的合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率逐年飆升，其2018、2019年資產(chǎn)負(fù)債率分別約為58.7%、63%，同比上漲1.76%、4.3%，其2020年中期報(bào)告顯示，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到66.6%，另其現(xiàn)金短債比約為0.9、凈負(fù)債率增至92%，均逼近“三道紅線”要求。

      為加速回籠資金，合生創(chuàng)展在資本方面動(dòng)作不斷。一是股權(quán)投資增收。據(jù)悉，該項(xiàng)業(yè)務(wù)在2020年上半年為合生創(chuàng)展帶來了約28億港元的收益，成為該公司第二大收益業(yè)務(wù)。公開消息顯示，2020年11月，合生創(chuàng)展耗資64.22億港元在公開市場(chǎng)買入了多個(gè)公司股份。彼時(shí)有業(yè)內(nèi)人士分析，按照股市走勢(shì)，保守估計(jì)合生創(chuàng)展可獲盈利超過30億元。

      二是急賣資產(chǎn)“回血”。據(jù)悉，其兩大子公司中先國際控股有限公司及上海大展投資管理有限公司擬以總價(jià)21.57億元轉(zhuǎn)讓4.42億股北京農(nóng)商行股份（約占已發(fā)行的北京農(nóng)商行股份的3.638%）。合生創(chuàng)展預(yù)料凈總轉(zhuǎn)讓價(jià)估計(jì)約為人民幣19.19億元。此舉或能為其后續(xù)業(yè)務(wù)發(fā)展短暫回血。

      習(xí)慣“慢周轉(zhuǎn)”的合生創(chuàng)展這廂尚需轉(zhuǎn)手股份填補(bǔ)資金缺口，那廂卻已吞下300余億元舊改大盤，但其能否如愿實(shí)現(xiàn)該舊改項(xiàng)目多方位的迫切需求，村民們?nèi)猿錆M疑慮。采訪的最后，村民鐘天僅用四個(gè)字表達(dá)了自己對(duì)開發(fā)商的期待：“越快越好！”