本網(wǎng)訊（第一商業(yè)網(wǎng)記者吳婕秋5月27日廣州報(bào)道）繼上海自貿(mào)區(qū)運(yùn)行一年多后，國(guó)內(nèi)自貿(mào)區(qū)擴(kuò)至四個(gè)，包括天津、福建和廣東在內(nèi)的三大自貿(mào)區(qū)4月21日正式掛牌，由此掀起自貿(mào)區(qū)開(kāi)發(fā)的熱潮。自貿(mào)區(qū)定位各有特色，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否也迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇？5月27日，第一太平戴維斯舉行媒體見(jiàn)面會(huì)，從開(kāi)發(fā)環(huán)境、交通條件、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、優(yōu)惠政策四個(gè)方面比較和解讀了各大自貿(mào)區(qū)的現(xiàn)狀。

 
    自貿(mào)區(qū)通過(guò)制度改革釋放紅利
    第一太平戴維斯華南區(qū)研究部主管何凌認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)環(huán)境方面而言，除上海自貿(mào)區(qū)擁有較成熟的開(kāi)發(fā)條件和區(qū)域配套外，其他三大自貿(mào)區(qū)都有一大塊區(qū)域?qū)儆谛聟^(qū)開(kāi)發(fā)。尤其是廣東自貿(mào)區(qū)，南沙、橫琴和前海蛇口片區(qū)大多屬于新開(kāi)發(fā)區(qū)域，除擁有少量的居住人口和加工企業(yè)外，區(qū)內(nèi)超過(guò)一半的面積有待開(kāi)發(fā)，各區(qū)域不同的開(kāi)發(fā)環(huán)境將在一定程度上影響物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿�。前海這類(lèi)適合集中規(guī)劃開(kāi)發(fā)的區(qū)域會(huì)在發(fā)展速度上有一定優(yōu)勢(shì)。
    交通條件方面，自貿(mào)區(qū)多為新區(qū)開(kāi)發(fā)，雖然和中心城區(qū)有地鐵/軌道交通、城市快速路相連，但均有一段不短的路程（20至48公里不等）。另一方面，除前海距深圳寶安機(jī)場(chǎng)較近以外，自貿(mào)區(qū)大多距離相鄰機(jī)場(chǎng)較遠(yuǎn)（35至80公里不等），需要駕車(chē)一小時(shí)以上。這些交通條件的優(yōu)越與否會(huì)直接影響到企業(yè)日常商務(wù)活動(dòng)、辦公人群通勤等時(shí)間成本，進(jìn)而對(duì)中心企業(yè)外遷、重點(diǎn)知名公司入駐起到一定的影響。
   經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，自貿(mào)區(qū)所在的省市經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)均不俗，GDP增速保持在較高水平運(yùn)行。從上海自貿(mào)區(qū)一年多來(lái)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，合同外資金額這一經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在2014年同比增長(zhǎng)5.2倍，占上海全市水平的37.3%。另外，由于各省市所在的經(jīng)濟(jì)腹地和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)各有不同，未來(lái)自貿(mào)區(qū)的發(fā)展方向也將各異。
    優(yōu)惠政策方面，自貿(mào)區(qū)本身并沒(méi)有獲得特別的優(yōu)惠政策，而是通過(guò)制度改革來(lái)釋放紅利。上海和天津自貿(mào)區(qū)都沒(méi)有出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的稅收優(yōu)惠政策，而福建自貿(mào)區(qū)的平潭以及廣東自貿(mào)區(qū)的前海、橫琴由于地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)，滿足一定門(mén)檻的入駐企業(yè)仍享有15%的企業(yè)所得稅優(yōu)惠（這一優(yōu)惠政策的有效期將在2020年結(jié)束）。未來(lái)自貿(mào)區(qū)將繼續(xù)從制度創(chuàng)新方面來(lái)激發(fā)市場(chǎng)活力。

    并非所有企業(yè)愿意進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)
    由于自貿(mào)區(qū)在金融創(chuàng)新、開(kāi)發(fā)外商投資方面擁有眾多優(yōu)勢(shì)，確實(shí)吸引了一部分國(guó)內(nèi)外企業(yè)的積極進(jìn)駐。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2014年底，上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)注冊(cè)企業(yè)共21,239家，新增的企業(yè)中超過(guò)八成是內(nèi)資企業(yè)，金融服務(wù)類(lèi)企業(yè)的占比10%左右。
    而深圳前海在吸引金融企業(yè)方面一枝獨(dú)秀，截至2015年2月底，前海入駐企業(yè)已超2.5萬(wàn)家，其中金融機(jī)構(gòu)占比56.5%。毗鄰香港的地緣優(yōu)勢(shì)和金融類(lèi)措施的推出，是前海吸引金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的直接原因。
    值得注意的是，并非所有的企業(yè)都對(duì)進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)意愿強(qiáng)烈。金融機(jī)構(gòu)、電商、物流 、航運(yùn)服務(wù)和貿(mào)易類(lèi)公司在政策優(yōu)惠、融資成本和商品成本降低的情況下，在入駐自貿(mào)區(qū)的企業(yè)陣營(yíng)中占據(jù)主體。而對(duì)于那些業(yè)務(wù)重心位于城市CBD區(qū)域，或其業(yè)務(wù)與自貿(mào)區(qū)無(wú)直接關(guān)聯(lián)的企業(yè)將對(duì)進(jìn)駐自貿(mào)區(qū)持觀望態(tài)度。盡管自貿(mào)區(qū)目前的租金水平不高，但區(qū)內(nèi)商業(yè)配套不足、通勤不便和時(shí)間成本增加都將對(duì)企業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)生一定的負(fù)面作用。

    投資南沙寫(xiě)字樓比房地產(chǎn)更穩(wěn)妥
    自貿(mào)區(qū)概念的火熱使南沙再度成為資本追逐的對(duì)象。根據(jù)第一太平戴維斯最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前廣州南沙住宅市場(chǎng)供應(yīng)量大，再加上原有未消化的存量高企，導(dǎo)致了去化壓力大。預(yù)計(jì)后期南沙當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的漲幅將非常有限。
    數(shù)據(jù)顯示，目前珠海橫琴在售的住宅項(xiàng)目均價(jià)相較2014年漲幅超過(guò)10%。但由于橫琴住宅規(guī)劃較少（約2萬(wàn)套），再加上在建的港珠澳大橋，預(yù)計(jì)后期當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)還有5%～15%上升的空間。深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)獲批直接帶動(dòng)了住宅售價(jià)的飛速增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)后期住宅市場(chǎng)將保持5%以上的上漲。
    “如果投資者手上真的有大筆閑置資金，又想投資南沙，我個(gè)人建議，買(mǎi)南沙CBD核心區(qū)域的寫(xiě)字樓會(huì)比房地產(chǎn)更穩(wěn)妥�！钡谝惶�平戴維斯商業(yè)樓宇部董事劉曉南接受記者采訪時(shí)表示。
    他指出，隨著自貿(mào)區(qū)的發(fā)展，南沙明珠灣商務(wù)區(qū)寫(xiě)字樓售價(jià)將高于現(xiàn)有水平，租金預(yù)計(jì)會(huì)有明顯的提升。前海發(fā)展起來(lái)后地段上比周邊的南山中心商務(wù)區(qū)和寶安中心區(qū)更好，預(yù)計(jì)租金回報(bào)率會(huì)在3.8%左右。橫琴寫(xiě)字樓定位較高，預(yù)計(jì)未來(lái)租金回報(bào)率將在4～4.5%。