近年來，全國商業(yè)地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，購物中心遍地開花，2018年預(yù)計將超過900家購物中心進入市場。大數(shù)量、大體量進入市場，市場的消化能力如何？消費者的消費能力、消費行為有什么表現(xiàn)？這份報告逐一解答。

　　7月12日商務(wù)部例行新聞發(fā)布會上，新聞發(fā)言人高峰發(fā)布了《2017中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告》。 

　　受商務(wù)部委托，中國連鎖經(jīng)營協(xié)會聯(lián)合世邦魏理仕開展購物中心發(fā)展指數(shù)的相關(guān)調(diào)研及編擬工作。發(fā)展指數(shù)的樣本參與企業(yè)包括萬達集團、蘇寧置業(yè)、印力集團、大悅城地產(chǎn)、華潤置地、永旺中國、愛琴海商業(yè)集團、步步高、新城吾悅廣場、佛羅倫薩小鎮(zhèn)等優(yōu)秀企業(yè)。以下為年度報告節(jié)選。

　　媒體從整體指數(shù)、區(qū)域和城市能級表現(xiàn)、物業(yè)分類等角度分析了四季度我國購物中心市場的表現(xiàn)。 

　　以下為《2017中國購物中心發(fā)展指數(shù)報告》的具體內(nèi)容： 

　　一、總體指數(shù)和分項指標(biāo) 

　　購物中心市場整體好于預(yù)期，保持積極向上的態(tài)勢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2017年全國綜合指數(shù)錄得68.5，同比上升1.3，且高于榮枯線18.5，表明整體購物中心市場處于持續(xù)回暖和向好的通道內(nèi)。其中，現(xiàn)狀指數(shù)錄得65.1，同比上升0.9，并高于榮枯線15.1，購物中心業(yè)主的市場信心持續(xù)增強。預(yù)期指數(shù)錄得73.5，高出現(xiàn)狀指數(shù)8.4，較去年同期進一步提升1.8，說明大部分業(yè)主對市場發(fā)展和項目運營持樂觀、向上的預(yù)期。

　　從現(xiàn)狀指數(shù)的分項指標(biāo)來看，“宏觀市場”指標(biāo)錄得76.2，顯著高于去年同期值11.1。觀察期內(nèi)， 57%的業(yè)主表示旗下項目所在城市內(nèi)的購物中心市場平均出租率有所提升，而2016年僅有46%的業(yè)主如是表示。

　　“租賃活躍度”指數(shù)錄得81.5，同比提升2.5，并高于榮枯線31.5，說明2017年市場對購物中心的租賃需求進一步加大，實體零售品牌仍在尋址拓店。 

　　“運營表現(xiàn)”在所有分項指數(shù)中錄得最高分值92.7，較去年同期進一步上升2.8。2017年有93%的購物中心同時錄得銷售額年增幅和租金收入的增長，較2016年錄得的83%（銷售額增幅）和90%（租金收入）進一步提升。

　　“成本控制”指數(shù)分值為33.4，同比下跌3.3，并低于榮枯線16.6，表明購物中心企業(yè)在成本支出上仍有增加。 

　　二、區(qū)域和城市能級指數(shù)解讀 

　　從區(qū)域上看，整體來說，華東表現(xiàn)最好，除華北、西北、西南外，其他區(qū)域同比均漲，其中東北同比上漲14.3最為突出。 

　　具體來看，以上海為核心的長三角區(qū)域繼續(xù)引領(lǐng)華東地區(qū)，華東地區(qū)購物中心保持領(lǐng)先地位。東北地區(qū)綜合指數(shù)顯著提升，主要受益于沈陽、哈爾濱一些優(yōu)質(zhì)項目在客流、銷售額、租金收入等方面的轉(zhuǎn)好，但區(qū)域內(nèi)其他城市的發(fā)展進程仍然滯緩。華北地區(qū)錄得3.1的同比跌幅，主要因為山東省、內(nèi)蒙古自治區(qū)內(nèi)的少量項目出現(xiàn)客流或出租率的下跌。但北京市場仍然保持快速發(fā)展和領(lǐng)先地位，各項指標(biāo)均有提升。

　　從城市上看，一線城市最高，但有下跌，二線城市最穩(wěn)定。 

　　具體來看，北、上、廣、深四城繼續(xù)保持優(yōu)勢地位，一線城市綜合指數(shù)錄得70.0，分別高出二線和三線及以下城市2.2和2.1，但較去年同期小幅下降0.6，老舊物業(yè)的調(diào)改造成的出租率暫時下降是一線城市分值略有下滑的主要原因。然而，一線城市龐大的消費市場，尤其是京、滬兩地萬億級的消費容量依舊是國內(nèi)外零售品牌扎根的主戰(zhàn)場。

　　二線城市綜合指數(shù)錄得67.8，同比上升2.1。指數(shù)的上漲主要受益于成都、杭州、南京、重慶、西安等強二線城市的良好表現(xiàn)。2017年，多條城際高鐵如武九高鐵、西成高鐵貫成通車以及2018年開通在即的杭黃高鐵、濟青高鐵等給核心型、樞紐型二線城市帶來持續(xù)的人口增量，繼而使得這些城市的零售市場在絕對量和增速上表現(xiàn)搶眼。

　　三線及以下城市全年表現(xiàn)基本穩(wěn)定，綜合指數(shù)錄得68.0，同比微幅上漲0.2。國際品牌基于一二線市場相對飽和而下沉至三線城市的趨勢顯現(xiàn)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2017年國際快時尚品牌有49%的新店選址三線及以下城市，其中，經(jīng)濟發(fā)展提速、并在年內(nèi)有優(yōu)質(zhì)購物中心入市的省會城市如昆明、貴陽、太原，和緊鄰一線的衛(wèi)星都市如佛山頗受品牌青睞。

　　三、分物業(yè)類型指數(shù)解讀 

　　整體上看，奧特萊斯是目前持續(xù)走俏的物業(yè)類型，社區(qū)型和都市型也趨向穩(wěn)定，地區(qū)型是唯一一個指數(shù)下滑的物業(yè)。 

　　奧特萊斯型綜合指數(shù)錄得74.1，同比上升2.9，并繼續(xù)領(lǐng)先于都市型（67.9），地區(qū)型（66.7）和社區(qū)型（70.3）三類物業(yè)。相關(guān)統(tǒng)計顯示，2017年全國奧特萊斯前20強總計錄得408.79億元的銷售額，較去年同期增長19%，單個項目突破20億元銷售額的奧特萊斯數(shù)量也由2016年的6個增長至2017年的10個。百聯(lián)、RDM、首創(chuàng)、王府井、砂之船等國內(nèi)外經(jīng)驗成熟運營商繼續(xù)領(lǐng)銜奧特萊斯市場。

　　地區(qū)型物業(yè)綜合指數(shù)錄得66.7，同比下滑1.7，并低于其他三個類型購物中心。該類型綜合指數(shù)的下跌主要受“租賃活躍度”分項指數(shù)下降的影響。從物業(yè)體量上看，地區(qū)型購物中心物業(yè)擁有較大的出租面積需要吸納較多數(shù)量的租戶入駐。然而，在區(qū)位上，地區(qū)型購物中心的輻射力不及都市型購物中心覆蓋全市甚至全國的窗口效應(yīng)。加之越來越多的社區(qū)型商業(yè)涌現(xiàn)，分流了區(qū)域內(nèi)消費者一部分的日常消費需求，使得地區(qū)型購物中心物業(yè)處于較為尷尬的夾縫地帶。

　　同時，該報告就2018年中國購物中心發(fā)展進行了展望。 

　　一、總體購物中心市場展望 

　　2017年《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，截至2017年底，中國購物中心市場現(xiàn)狀指數(shù)為65.1，未來6個月預(yù)期指數(shù)上升8.4至73.5，表明購物中心業(yè)主對市場發(fā)展持有較強的信心。具體來看，有超過七成的業(yè)主對項目的租金收入、銷售額和盈利狀況持增長的樂觀預(yù)期。有46%的業(yè)主認(rèn)為未來項目的運營成本會有所增加，但低于去年的58%，說明業(yè)主對成本的把控能力已有提升。

　　二、區(qū)域和城市能級市場展望 

　　2017年《中國購物中心發(fā)展指數(shù)》顯示，全國七個主要區(qū)域未來6個月預(yù)期較現(xiàn)狀均有提升，上升幅度在4.0至17.5之間。 

　　現(xiàn)狀指數(shù)較低的三大區(qū)域：西北、西南和東北有望在2018年較多地提升市場景氣度，未來6個月預(yù)期指數(shù)錄得78.3、69.9和78.4，分別高出現(xiàn)狀指數(shù)17.5、12.9和14.4，漲幅位列七大區(qū)域的前三位。西北和西南的向好態(tài)勢將繼續(xù)受惠于核心城市西安、成渝的快速崛起，高品質(zhì)物業(yè)如西安SKP新光天地、西安大悅城、重慶新光天地、重慶國金中心、重慶來福士廣場等集中入市給觀望已久的國際中高端品牌提供了優(yōu)質(zhì)的零售場所和面積，亦拉升了整體商業(yè)物業(yè)市場水平。全渠道零售業(yè)態(tài)也在持續(xù)進駐的過程中，2018年盒馬鮮生在成都和西安分別開出西南和西北地區(qū)首店，并逐步拓展。

　　華北、華東、華南和華中地區(qū)的市場預(yù)期亦在上升通道內(nèi)，未來6個月預(yù)期指數(shù)分別錄得71.7、76.7、71.6和71.6，較現(xiàn)狀指數(shù)高出6.0、9.5、5.5和4.0。

　　在不同能級的城市發(fā)展趨勢上，一線、二線、三線及以下城市的預(yù)期指數(shù)分別較現(xiàn)狀指數(shù)上升9.8、8.7和5.8，達75.9、73.0和71.4。一線城市的市場領(lǐng)先地位有望進一步放大。

　　二線城市的預(yù)期指數(shù)亦有明顯提升，主要受惠于消費市場快速擴容的強二線城市。2017年，重慶社會消費品零售總額突破8000億元，成都、武漢突破6000億元，南京、杭州等城市均已超過5500億元。同比增速均超過10%，并有望在2018年繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。然而，大量新增供應(yīng)給二線城市帶來的過剩隱憂，在中短期內(nèi)仍將存在并影響市場供需。有86%的業(yè)主表示，未來三年內(nèi)項目所在的二線城市購物中心新增供應(yīng)會持續(xù)增大從而加劇競爭。該比例超過了一線城市的77%和三線及以下城市的74%。

　　三、不同購物中心類型市場展望 

　　從不同購物中心類型的發(fā)展趨勢上看，都市型、地區(qū)型、社區(qū)型以及奧特萊斯型購物中心預(yù)期指數(shù)分別錄得71.8、69.5、77.5和85.0，較現(xiàn)狀指數(shù)提升6.4、4.7、11.9和18.1。其中，社區(qū)型和奧特萊斯型上升潛力較大。社區(qū)型以更多地涉獵小件、高頻、交互體驗等目的性消費，從原先單一地滿足項目周邊居民日常購物、餐飲娛樂等需求逐步發(fā)展為提供全方位服務(wù)的實體商業(yè)，出現(xiàn)了更多的新興業(yè)態(tài)，如生鮮電商超市、快遞收發(fā)點、自助洗衣店、醫(yī)療康復(fù)中心等等，與消費者日常生活相關(guān)的新業(yè)態(tài)對社區(qū)型物業(yè)需求旺盛，從而使得100%的受訪項目在2017年錄得“租賃問詢量”的提升，所有項目的業(yè)主表示在未來6個月項目的盈利能力有望進一步提升。奧特萊斯以保有較強的目的性消費特性依然保持強勁的增長勢頭，并呈現(xiàn)出往低能級城市拓展的勢頭。

　　總體而言，2018年中國零售市場將在整體經(jīng)濟穩(wěn)定和消費升級的基礎(chǔ)上持續(xù)向好。從需求來看，以服裝服飾為主的國內(nèi)品牌拓店意愿增強，“健康”和“體驗”仍將是生活方式類消費的主要訴求，資本推動線上電商向線下進行渠道融合和拓展將是2018年商鋪需求的一股新勢力。從供應(yīng)來看，盡管中國仍是全球購物中心建設(shè)最為活躍的國家，更多的城市零售物業(yè)市場將迎來供需平衡修復(fù)的窗口期，供應(yīng)過剩的風(fēng)險將逐步減弱。與此同時，業(yè)主對于防范供應(yīng)過剩、商場同質(zhì)化、非良性招租競爭等方面的意識不斷增強。