近期，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布了《關(guān)于做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作的通知》，即發(fā)改辦投資〔2020〕586號(hào)文，對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目申報(bào)工作進(jìn)行了詳細(xì)披露。

     一是聚焦重點(diǎn)區(qū)域，優(yōu)先支持位于《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》《河北雄安新區(qū)規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展規(guī)劃綱要》《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》《長(zhǎng)江三角洲區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃綱要》《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》等國(guó)家重大戰(zhàn)略區(qū)域范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。支持位于國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立的國(guó)家級(jí)新區(qū)、國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。

     二是聚焦重點(diǎn)行業(yè)，優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目，鼓勵(lì)新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目開展試點(diǎn)。主要包括倉儲(chǔ)物流項(xiàng)目；收費(fèi)公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口項(xiàng)目；城鎮(zhèn)污水垃圾處理及資源化利用、固廢危廢醫(yī)廢處理、大宗固體廢棄物綜合利用項(xiàng)目；城鎮(zhèn)供水、供電、供氣、供熱項(xiàng)目；數(shù)據(jù)中心、人工智能、智能計(jì)算中心項(xiàng)目；5G、通信鐵塔、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目；智能交通、智慧能源、智慧城市項(xiàng)目。

     三是鼓勵(lì)國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群、高科技產(chǎn)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園等開展試點(diǎn)。其中，要求試點(diǎn)項(xiàng)目位于國(guó)家發(fā)展改革委確定的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，或《中國(guó)開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）》確定的開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)；業(yè)態(tài)為研發(fā)、創(chuàng)新設(shè)計(jì)及中試平臺(tái)，工業(yè)廠房，創(chuàng)業(yè)孵化器和產(chǎn)業(yè)加速器，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)等園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施；用地性質(zhì)為非商業(yè)、非住宅用地。

四是確保試點(diǎn)項(xiàng)目滿足基本條件，如項(xiàng)目權(quán)屬清晰、資產(chǎn)范圍明確，發(fā)起人（原始權(quán)益人）依法合規(guī)擁有項(xiàng)目所有權(quán)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)或運(yùn)營(yíng)收費(fèi)權(quán)，相關(guān)股東已協(xié)商一致同意轉(zhuǎn)讓；運(yùn)營(yíng)時(shí)間原則上不低于3年；現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正，且預(yù)計(jì)未來3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。

     同時(shí)，要求發(fā)起人（原始權(quán)益人）、基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)近3年無重大違法違規(guī)記錄，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間未出現(xiàn)安全、質(zhì)量、環(huán)保等方面的重大問題；運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)具備豐富的同類項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)。

     對(duì)于PPP項(xiàng)目，額外要求項(xiàng)目的收入來源以使用者付費(fèi)（包括按照穿透原則實(shí)質(zhì)為使用者支付的費(fèi)用）為主；含地方政府補(bǔ)貼的，需在依法依規(guī)簽訂的PPP合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中有明確約定。并鼓勵(lì)將回收資金用于基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板建設(shè)。

     對(duì)于試點(diǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn)范圍、REITs產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計(jì)，以及基金管理人、基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)等主要參與方，《通知》僅提到：“需符合國(guó)家固定資產(chǎn)投資管理相關(guān)規(guī)定和監(jiān)管要求”“涉及外商投資的項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家利用外資有關(guān)法律法規(guī)”。

     此外，《通知》對(duì)試點(diǎn)項(xiàng)目申請(qǐng)材料要求、申報(bào)程序、合規(guī)性審查等一一列舉了詳細(xì)要求。最值得注意的是，酒店、商場(chǎng)、寫字樓、公寓、住宅等房地產(chǎn)項(xiàng)目不屬于試點(diǎn)范圍。