“開(kāi)放前夜廣州商業(yè)七日談”之五
時(shí)間:2011-04-01 18:00來(lái)源: 作者:黃華軍
| [寫(xiě)于2004-12-11]
作者按：
三年過(guò)渡期即將結(jié)束，在距離2004年12月10日還有一周的時(shí)候，偶翻上世紀(jì)九十年代末期本人所寫(xiě)的商業(yè)報(bào)道，不禁有幾分悵然若失。有些景況未嘗改變，有些話題仍將繼續(xù)。就以“廣州商業(yè)七日談”七篇文字，權(quán)當(dāng)緬懷祭奠廣州商業(yè)的過(guò)去，沉思審視廣州商業(yè)的未來(lái)吧。
“開(kāi)放前夜廣州商業(yè)七日談”之五
臨門(mén)時(shí)刻（下）
在開(kāi)放前夜的最后24小時(shí)，一個(gè)名叫“2004中國(guó)（廣州）國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)”的活動(dòng)熱熱鬧鬧地開(kāi)場(chǎng)了。
龍永圖、劉維明、陳之泉、孫雄、荀培路、王永平、韓健徽、王健林、鄒錫昌、陳維民、陳智、衣治凡、劉耀東、MR.RKURT……，一個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)主辦、一幫年輕人三個(gè)月前酒酣耳熱之際的“一時(shí)沖動(dòng)”，一場(chǎng)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的“處女秀”，何以有這么多政府高官、業(yè)界大腕、學(xué)界精英前來(lái)捧場(chǎng)坐鎮(zhèn)？何以能引來(lái)西寧、重慶、哈爾濱、濟(jì)南、�？诘忍炷系乇钡目腿�，短短兩天“掃光”兩萬(wàn)張參觀卡？
是外資大舉臨門(mén)前觀摩備戰(zhàn)的迫切心情，是國(guó)內(nèi)商業(yè)與地產(chǎn)第一次甜蜜的“約會(huì)”，是操辦者百折不撓的勇氣和決心，使開(kāi)放前夜的廣州，驟然成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)冠蓋云集的地方！
事實(shí)上，廣州完全有資格成為全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)同行注目的焦點(diǎn)。1996年2月，廣東第一座購(gòu)物中心廣州天河城廣場(chǎng)試業(yè)，時(shí)至今天已被奉為中國(guó)購(gòu)物中心典范之作，其摸索開(kāi)創(chuàng)的中國(guó)購(gòu)物中心投資開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)和技術(shù)，已被無(wú)數(shù)后來(lái)者追隨借鑒并發(fā)揚(yáng)光大；1999年，廣州已掀起第一股造MALL熱浪，四大廣場(chǎng)爭(zhēng)做“世紀(jì)嬰兒”；同樣在1999年，廣東省連鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)已首開(kāi)購(gòu)物中心研討先河，思維碰撞的火花已率先在羊城綻放……
當(dāng)大連王健林們3年前初涉商業(yè)地產(chǎn)洪流時(shí)，廣州第一座由民企投資的購(gòu)物中心中華廣場(chǎng)，已在“救火隊(duì)長(zhǎng)”歐小衛(wèi)的率領(lǐng)下走出她的急流險(xiǎn)灘；3年后的今天，王健林高峰論壇上侃侃而談的辛酸苦辣，可知早在5年前甚至更早的1996年，廣州荔灣廣場(chǎng)業(yè)主已感同身受？
同樣地，掀動(dòng)全國(guó)摩爾旋風(fēng)的風(fēng)云人物湛江小伙子陳智，“’99廣州購(gòu)物中心高級(jí)研討會(huì)”在廣州花園酒店舉辦時(shí)，他還是臺(tái)下認(rèn)真聽(tīng)課的“學(xué)生”，對(duì)于當(dāng)年春天他在深圳華強(qiáng)北開(kāi)出的第一間銅鑼灣百貨還抱著幾分忐忑不安；
1999年7月本人寫(xiě)下《購(gòu)物中心會(huì)過(guò)剩嗎?》一文時(shí)，衣治凡的臺(tái)茂南嵌家庭娛樂(lè)購(gòu)物中心才剛新張，臺(tái)灣有了第一家購(gòu)物中心；5年過(guò)去了，時(shí)代在變，我們迎來(lái)了WTO，我們有了新名詞叫“商業(yè)地產(chǎn)”，“購(gòu)物中心”也變成了時(shí)髦的MALL，但正如當(dāng)年孫雄會(huì)長(zhǎng)接受我采訪時(shí)指出的——廣州乃至國(guó)內(nèi)購(gòu)物中心的一哄而起，弄不好會(huì)把購(gòu)物中心這一朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)搞成“先天殘疾”。
回過(guò)頭來(lái)看，這份擔(dān)心并不是多余的。因此，5年后在開(kāi)放的前夜，“商業(yè)與地產(chǎn)約會(huì)，資本與智慧握手”，“2004中國(guó)（廣州）國(guó)際商業(yè)地產(chǎn)博覽會(huì)”適時(shí)應(yīng)市便有其深刻的背景和原因。
不過(guò)，筆者相信，“開(kāi)放就是最好的保護(hù)”，對(duì)于購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者、設(shè)計(jì)者、經(jīng)營(yíng)者和管理者來(lái)說(shuō)，有更多的先進(jìn)理念、技術(shù)可以學(xué)習(xí)借鑒，有更趨透明公開(kāi)的市場(chǎng)環(huán)境讓我們展開(kāi)平等競(jìng)爭(zhēng)，有更趨多元化的融資渠道來(lái)解放我們的投資羈絆，有更豐富的連鎖品牌商家讓我們實(shí)現(xiàn)多主題的差異化競(jìng)爭(zhēng)，廣東乃至大陸購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)必將發(fā)展得更加理性有序。
附錄：
購(gòu)物中心會(huì)過(guò)剩嗎?
購(gòu)物中心群雄并起 四大廣場(chǎng)會(huì)戰(zhàn)羊城
每一個(gè)到過(guò)歐美國(guó)家，游覽過(guò)一種被稱(chēng)為Mall的大型購(gòu)物中心的人，都會(huì)被這種集吃、住、玩、購(gòu)于一身的建筑體那宏大的規(guī)模、天堂般的享受和齊全的功能所吸引。90年代，隨著超市、專(zhuān)賣(mài)店、倉(cāng)儲(chǔ)商店紛紛傳入廣州，Mall也接踵而來(lái)。
1996年春節(jié)，第一家大型購(gòu)物中心天河城廣場(chǎng)在廣州東區(qū)崛起，一年后那里成為日吞吐20萬(wàn)客流的商業(yè)“金礦”。在這個(gè)成功典范激發(fā)下，對(duì)Mall的投資熱潮風(fēng)起云涌。到今年6月終于演成震動(dòng)商界的一幕——城內(nèi)4座新竣工的大型購(gòu)物中心幾乎同時(shí)拆去腳手架，樹(shù)起招商旗，并且都宣稱(chēng)要在最近6個(gè)月內(nèi)入市：
——中華廣場(chǎng)，位于烈士陵園地鐵站上蓋，商鋪面積16萬(wàn)平方米，計(jì)劃明年元旦開(kāi)業(yè)。
——中旅商業(yè)城，位于公園前地鐵站上蓋，商鋪5．6萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年底新張。
——時(shí)代廣場(chǎng)，位于天河北路，商鋪6．3萬(wàn)平方米，計(jì)劃金秋10月迎客。
——億安廣場(chǎng)，位于解放南，商鋪3.6萬(wàn)平方米，定于今年9月開(kāi)門(mén)。
與此同時(shí)，泰國(guó)正大集團(tuán)重新注資號(hào)稱(chēng)“廣州商業(yè)史上最大項(xiàng)目”的正佳廣場(chǎng)，決心在2001年建成首期10萬(wàn)平方米商鋪。而地處北京路商業(yè)旺區(qū)，據(jù)稱(chēng)“規(guī)模相當(dāng)于10個(gè)新大新公司”的新大新廣場(chǎng)，也在緊鑼密鼓地籌建。
加上先期建成的天河城廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、新中國(guó)大廈……有人計(jì)算過(guò)，不出一兩年，五羊城內(nèi)會(huì)有10座以上的購(gòu)物中心爭(zhēng)雄角逐。
一只青蛙蹲在一片荷葉上很舒服，兩只、三只、四只……越來(lái)越多的青蛙都跳過(guò)來(lái)，荷葉就要沉沒(méi)。1996年廣州有過(guò)4家大型百貨店同日新張的奇觀，今天又上演4座大型購(gòu)物中心同期入市的盛況，歷史是不是又在重演？“一哄而起，一哄而死”的市場(chǎng)咒語(yǔ)會(huì)再次應(yīng)驗(yàn)嗎？購(gòu)物中心，廣州零售業(yè)的新太陽(yáng)，它會(huì)不會(huì)變成又一片下沉的荷葉？
廣場(chǎng)熱潛伏危機(jī)
購(gòu)物中心自50年代以來(lái)風(fēng)靡世界。Mall在美國(guó)字典中的意思是：“在一個(gè)大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)物中心是一個(gè)規(guī)模龐大的室內(nèi)商業(yè)區(qū)，聚集有多個(gè)行業(yè)、多種業(yè)態(tài)的眾多店鋪，附設(shè)大面積綠地和停車(chē)場(chǎng)，兼具購(gòu)物、飲食、休閑、娛樂(lè)、文化等多項(xiàng)功能。
對(duì)照Mall的這些特征和規(guī)律，廣東商學(xué)院副院長(zhǎng)徐印州認(rèn)為，當(dāng)前廣州的“購(gòu)物中心熱”存在許多盲目性和危機(jī)因素。
其一，購(gòu)物中心是大規(guī)模的商業(yè)中心，必須要有巨大的商圈和客流支撐。臺(tái)灣平均80萬(wàn)固定人口才能“養(yǎng)活”一個(gè)大型購(gòu)物中心，廣州則至少要100萬(wàn)人才能支持。據(jù)此推算，目前廣州已建、在建的購(gòu)物中心數(shù)量有超出市場(chǎng)容量的危險(xiǎn)。
其二，許多在建的購(gòu)物中心空間分布過(guò)于密集，違背大商圈原則。如同在天河路中段的正佳廣場(chǎng)與天河城廣場(chǎng)幾乎成了肩并肩的“鄰居”，與天河北的時(shí)代廣場(chǎng)也相去不遠(yuǎn)；解放中路口的中旅商業(yè)城與北京路口的新大新廣場(chǎng)（籌建中）相距僅數(shù)百米，與解放南億安廣場(chǎng)的距離步行也只需二三十分鐘。這種“扎堆”現(xiàn)象勢(shì)必導(dǎo)致一個(gè)狹小區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)多個(gè)商業(yè)中心。這些中心由于商圈交叉、重疊，極易陷入惡性競(jìng)爭(zhēng)的泥潭。
其三，購(gòu)物中心實(shí)際上是一條搬進(jìn)室內(nèi)的立體商業(yè)街，而傳統(tǒng)商業(yè)街則是一個(gè)平面的購(gòu)物中心，兩者功能是一致的。而不少開(kāi)發(fā)商不明白這個(gè)規(guī)律，為追求“商業(yè)氛圍”而將一些購(gòu)物中心選址在北京路、上下九等老商業(yè)街近旁，以至兩類(lèi)商業(yè)中心因?yàn)楣δ苤丿B而陷入“你死我活”的境地：要么是北京路、上下九衰敗而新的購(gòu)物中心取而代之，要么是老商業(yè)街繁榮依舊而購(gòu)物中心門(mén)可羅雀，要么是兩敗俱傷。無(wú)論哪種情況，城市為此付出的代價(jià)都是沉重的。
有專(zhuān)家分析說(shuō)，國(guó)際上的Mall多是由零售商投資，而廣州的購(gòu)物中心則多由房地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)。由于兩種投資主體利益取向不同，廣州一些購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)往往是優(yōu)先考慮地產(chǎn)商推銷(xiāo)物業(yè)獲取快速回報(bào)的需要，從而導(dǎo)致許多違背零售業(yè)發(fā)展規(guī)律的操作。
比如，國(guó)外的Mall是一個(gè)統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的商業(yè)區(qū)，各種行業(yè)、業(yè)態(tài)的店鋪都按科學(xué)比例配套。而廣州某些購(gòu)物中心，地產(chǎn)商為了迅速回收投資，往往急功近利地將商鋪拆散零賣(mài)，乃至為迎合商家的購(gòu)買(mǎi)力而將店面分割成“豆腐干”狀出售，致使購(gòu)物中心產(chǎn)權(quán)被肢解，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容失控，眾商鋪各自為政，互不協(xié)同，失去了依托店群效應(yīng)旺場(chǎng)吸客的能力。
廣東省貿(mào)委企業(yè)處處長(zhǎng)孫雄認(rèn)為，廣州的購(gòu)物中心不是國(guó)外那種獨(dú)立、專(zhuān)門(mén)的零售機(jī)構(gòu)，而大多只是樓盤(pán)物業(yè)的一部分，因而在功能設(shè)計(jì)上多不符合Mall的業(yè)態(tài)規(guī)范。歐美的Mall是汽車(chē)和公路網(wǎng)時(shí)代的產(chǎn)物，1994年美國(guó)Mall的顧客87％是開(kāi)車(chē)來(lái)的，日本、德國(guó)的Mall要求每20～60平方米營(yíng)業(yè)面積要配置一個(gè)停車(chē)位，足見(jiàn)Mall對(duì)現(xiàn)代化交通的依賴度極高。而廣州一些購(gòu)物中心卻欠缺足夠的停車(chē)場(chǎng)地，有的還遠(yuǎn)離地鐵站，這使得商圈的拓展面臨困難，加上營(yíng)業(yè)空間又普遍狹小，很多只有幾萬(wàn)平方米，難以展開(kāi)多種功能的配套。因此嚴(yán)格講這些都不是真正意義的購(gòu)物中心，它們同傳統(tǒng)大百貨比較并沒(méi)有本質(zhì)上的差別和
優(yōu)勢(shì)。
本報(bào)記者張凡 黃華軍
——原載于1999年7月21日《粵港信息日?qǐng)?bào)》
| |
------分隔線----------------------------
------分隔線----------------------------
|
