“開放前夜廣州商業(yè)七日談”之五
時間:2011-04-01 18:00來源: 作者:黃華軍
| [寫于2004-12-11]
作者按：
三年過渡期即將結束，在距離2004年12月10日還有一周的時候，偶翻上世紀九十年代末期本人所寫的商業(yè)報道，不禁有幾分悵然若失。有些景況未嘗改變，有些話題仍將繼續(xù)。就以“廣州商業(yè)七日談”七篇文字，權當緬懷祭奠廣州商業(yè)的過去，沉思審視廣州商業(yè)的未來吧。
“開放前夜廣州商業(yè)七日談”之五
臨門時刻（下）
在開放前夜的最后24小時，一個名叫“2004中國（廣州）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會”的活動熱熱鬧鬧地開場了。
龍永圖、劉維明、陳之泉、孫雄、荀培路、王永平、韓健徽、王健林、鄒錫昌、陳維民、陳智、衣治凡、劉耀東、MR.RKURT……，一個行業(yè)協(xié)會主辦、一幫年輕人三個月前酒酣耳熱之際的“一時沖動”，一場中國商業(yè)地產(chǎn)的“處女秀”，何以有這么多政府高官、業(yè)界大腕、學界精英前來捧場坐鎮(zhèn)？何以能引來西寧、重慶、哈爾濱、濟南、�？诘忍炷系乇钡目腿耍潭虄商臁皰吖狻眱扇f張參觀卡？
是外資大舉臨門前觀摩備戰(zhàn)的迫切心情，是國內(nèi)商業(yè)與地產(chǎn)第一次甜蜜的“約會”，是操辦者百折不撓的勇氣和決心，使開放前夜的廣州，驟然成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)冠蓋云集的地方！
事實上，廣州完全有資格成為全國商業(yè)地產(chǎn)同行注目的焦點。1996年2月，廣東第一座購物中心廣州天河城廣場試業(yè)，時至今天已被奉為中國購物中心典范之作，其摸索開創(chuàng)的中國購物中心投資開發(fā)、經(jīng)營管理經(jīng)驗和技術，已被無數(shù)后來者追隨借鑒并發(fā)揚光大；1999年，廣州已掀起第一股造MALL熱浪，四大廣場爭做“世紀嬰兒”；同樣在1999年，廣東省連鎖經(jīng)營協(xié)會已首開購物中心研討先河，思維碰撞的火花已率先在羊城綻放……
當大連王健林們3年前初涉商業(yè)地產(chǎn)洪流時，廣州第一座由民企投資的購物中心中華廣場，已在“救火隊長”歐小衛(wèi)的率領下走出她的急流險灘；3年后的今天，王健林高峰論壇上侃侃而談的辛酸苦辣，可知早在5年前甚至更早的1996年，廣州荔灣廣場業(yè)主已感同身受？
同樣地，掀動全國摩爾旋風的風云人物湛江小伙子陳智，“’99廣州購物中心高級研討會”在廣州花園酒店舉辦時，他還是臺下認真聽課的“學生”，對于當年春天他在深圳華強北開出的第一間銅鑼灣百貨還抱著幾分忐忑不安；
1999年7月本人寫下《購物中心會過剩嗎?》一文時，衣治凡的臺茂南嵌家庭娛樂購物中心才剛新張，臺灣有了第一家購物中心；5年過去了，時代在變，我們迎來了WTO，我們有了新名詞叫“商業(yè)地產(chǎn)”，“購物中心”也變成了時髦的MALL，但正如當年孫雄會長接受我采訪時指出的——廣州乃至國內(nèi)購物中心的一哄而起，弄不好會把購物中心這一朝陽產(chǎn)業(yè)搞成“先天殘疾”。
回過頭來看，這份擔心并不是多余的。因此，5年后在開放的前夜，“商業(yè)與地產(chǎn)約會，資本與智慧握手”，“2004中國（廣州）國際商業(yè)地產(chǎn)博覽會”適時應市便有其深刻的背景和原因。
不過，筆者相信，“開放就是最好的保護”，對于購物中心的開發(fā)者、設計者、經(jīng)營者和管理者來說，有更多的先進理念、技術可以學習借鑒，有更趨透明公開的市場環(huán)境讓我們展開平等競爭，有更趨多元化的融資渠道來解放我們的投資羈絆，有更豐富的連鎖品牌商家讓我們實現(xiàn)多主題的差異化競爭，廣東乃至大陸購物中心產(chǎn)業(yè)必將發(fā)展得更加理性有序。
附錄：
購物中心會過剩嗎?
購物中心群雄并起 四大廣場會戰(zhàn)羊城
每一個到過歐美國家，游覽過一種被稱為Mall的大型購物中心的人，都會被這種集吃、住、玩、購于一身的建筑體那宏大的規(guī)模、天堂般的享受和齊全的功能所吸引。90年代，隨著超市、專賣店、倉儲商店紛紛傳入廣州，Mall也接踵而來。
1996年春節(jié)，第一家大型購物中心天河城廣場在廣州東區(qū)崛起，一年后那里成為日吞吐20萬客流的商業(yè)“金礦”。在這個成功典范激發(fā)下，對Mall的投資熱潮風起云涌。到今年6月終于演成震動商界的一幕——城內(nèi)4座新竣工的大型購物中心幾乎同時拆去腳手架，樹起招商旗，并且都宣稱要在最近6個月內(nèi)入市：
——中華廣場，位于烈士陵園地鐵站上蓋，商鋪面積16萬平方米，計劃明年元旦開業(yè)。
——中旅商業(yè)城，位于公園前地鐵站上蓋，商鋪5．6萬平方米，計劃今年底新張。
——時代廣場，位于天河北路，商鋪6．3萬平方米，計劃金秋10月迎客。
——億安廣場，位于解放南，商鋪3.6萬平方米，定于今年9月開門。
與此同時，泰國正大集團重新注資號稱“廣州商業(yè)史上最大項目”的正佳廣場，決心在2001年建成首期10萬平方米商鋪。而地處北京路商業(yè)旺區(qū)，據(jù)稱“規(guī)模相當于10個新大新公司”的新大新廣場，也在緊鑼密鼓地籌建。
加上先期建成的天河城廣場、荔灣廣場、新中國大廈……有人計算過，不出一兩年，五羊城內(nèi)會有10座以上的購物中心爭雄角逐。
一只青蛙蹲在一片荷葉上很舒服，兩只、三只、四只……越來越多的青蛙都跳過來，荷葉就要沉沒。1996年廣州有過4家大型百貨店同日新張的奇觀，今天又上演4座大型購物中心同期入市的盛況，歷史是不是又在重演？“一哄而起，一哄而死”的市場咒語會再次應驗嗎？購物中心，廣州零售業(yè)的新太陽，它會不會變成又一片下沉的荷葉？
廣場熱潛伏危機
購物中心自50年代以來風靡世界。Mall在美國字典中的意思是：“在一個大建筑物中，許多商店和餐館組成的大型零售綜合體。”一般來說，購物中心是一個規(guī)模龐大的室內(nèi)商業(yè)區(qū)，聚集有多個行業(yè)、多種業(yè)態(tài)的眾多店鋪，附設大面積綠地和停車場，兼具購物、飲食、休閑、娛樂、文化等多項功能。
對照Mall的這些特征和規(guī)律，廣東商學院副院長徐印州認為，當前廣州的“購物中心熱”存在許多盲目性和危機因素。
其一，購物中心是大規(guī)模的商業(yè)中心，必須要有巨大的商圈和客流支撐。臺灣平均80萬固定人口才能“養(yǎng)活”一個大型購物中心，廣州則至少要100萬人才能支持。據(jù)此推算，目前廣州已建、在建的購物中心數(shù)量有超出市場容量的危險。
其二，許多在建的購物中心空間分布過于密集，違背大商圈原則。如同在天河路中段的正佳廣場與天河城廣場幾乎成了肩并肩的“鄰居”，與天河北的時代廣場也相去不遠；解放中路口的中旅商業(yè)城與北京路口的新大新廣場（籌建中）相距僅數(shù)百米，與解放南億安廣場的距離步行也只需二三十分鐘。這種“扎堆”現(xiàn)象勢必導致一個狹小區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)多個商業(yè)中心。這些中心由于商圈交叉、重疊，極易陷入惡性競爭的泥潭。
其三，購物中心實際上是一條搬進室內(nèi)的立體商業(yè)街，而傳統(tǒng)商業(yè)街則是一個平面的購物中心，兩者功能是一致的。而不少開發(fā)商不明白這個規(guī)律，為追求“商業(yè)氛圍”而將一些購物中心選址在北京路、上下九等老商業(yè)街近旁，以至兩類商業(yè)中心因為功能重疊而陷入“你死我活”的境地：要么是北京路、上下九衰敗而新的購物中心取而代之，要么是老商業(yè)街繁榮依舊而購物中心門可羅雀，要么是兩敗俱傷。無論哪種情況，城市為此付出的代價都是沉重的。
有專家分析說，國際上的Mall多是由零售商投資，而廣州的購物中心則多由房地產(chǎn)商開發(fā)。由于兩種投資主體利益取向不同，廣州一些購物中心的經(jīng)營往往是優(yōu)先考慮地產(chǎn)商推銷物業(yè)獲取快速回報的需要，從而導致許多違背零售業(yè)發(fā)展規(guī)律的操作。
比如，國外的Mall是一個統(tǒng)一產(chǎn)權、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的商業(yè)區(qū)，各種行業(yè)、業(yè)態(tài)的店鋪都按科學比例配套。而廣州某些購物中心，地產(chǎn)商為了迅速回收投資，往往急功近利地將商鋪拆散零賣，乃至為迎合商家的購買力而將店面分割成“豆腐干”狀出售，致使購物中心產(chǎn)權被肢解，經(jīng)營內(nèi)容失控，眾商鋪各自為政，互不協(xié)同，失去了依托店群效應旺場吸客的能力。
廣東省貿(mào)委企業(yè)處處長孫雄認為，廣州的購物中心不是國外那種獨立、專門的零售機構，而大多只是樓盤物業(yè)的一部分，因而在功能設計上多不符合Mall的業(yè)態(tài)規(guī)范。歐美的Mall是汽車和公路網(wǎng)時代的產(chǎn)物，1994年美國Mall的顧客87％是開車來的，日本、德國的Mall要求每20～60平方米營業(yè)面積要配置一個停車位，足見Mall對現(xiàn)代化交通的依賴度極高。而廣州一些購物中心卻欠缺足夠的停車場地，有的還遠離地鐵站，這使得商圈的拓展面臨困難，加上營業(yè)空間又普遍狹小，很多只有幾萬平方米，難以展開多種功能的配套。因此嚴格講這些都不是真正意義的購物中心，它們同傳統(tǒng)大百貨比較并沒有本質上的差別和
優(yōu)勢。
本報記者張凡 黃華軍
——原載于1999年7月21日《粵港信息日報》
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