近日，廣州最成功的“二房東”海印集團(tuán)將店“開”到了上海。
5月24日，廣東海印集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，公司于當(dāng)日與上海周浦鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂了《海印周浦濱水新天地項目合作框架合同》，以租賃該項目20年。
這是海印集團(tuán)的第一個省外項目。海印方面稱，若此項目順利實(shí)施，將進(jìn)一步提高公司跨文化、跨區(qū)域的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營能力，奠定公司未來異地項目復(fù)制的堅實(shí)基礎(chǔ)。
上海周浦租店
早在去年年底，海印就透露了要在上海開店的設(shè)想。
據(jù)了解，2011年12月30日，海印曾與上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)人民政府簽訂了《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，并與上海周浦城鎮(zhèn)建設(shè)投資發(fā)展有限公司簽訂了《周浦“小上�！憋L(fēng)情商貿(mào)區(qū)項目戰(zhàn)略合作意向書》。
而本次“海印·周浦濱水新天地項目”實(shí)為周浦“小上海”風(fēng)情商貿(mào)區(qū)項目的一期工程。
資料顯示，該項目位于上海市浦東新區(qū)四高示范小區(qū)內(nèi)，康沈公路與沈梅路沿線商業(yè)地塊，物業(yè)四至范圍：東起周東路，南至沈梅路以南，西起康沈路，北至沈梅路以北�？傆玫孛娣e約5.25萬平方米，總建筑面積約7.8萬平方米。
公告透露，該地塊通過政府劃撥的方式，劃撥給“上海眾軒置業(yè)有限公司”和“上海鵬航建設(shè)發(fā)展有限公司”進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，周浦建設(shè)公司與開發(fā)公司簽訂了《上海市大型居住社區(qū)周浦基地經(jīng)營性公建項目回購意向書》，約定開發(fā)公司在按要求建成物業(yè)后，由周浦建設(shè)公司全部回購。
因此，周浦建設(shè)公司目前尚未取得該地塊的使用權(quán)，只是擁有對該地塊及其上蓋物業(yè)的回購權(quán)益。
海印與周浦建設(shè)公司約定，在開發(fā)公司物業(yè)建設(shè)完畢，周浦建設(shè)公司成功回購該地塊及其上蓋物業(yè)之日起30日內(nèi)，海印與周浦建設(shè)公司另行簽訂《物業(yè)租賃合同》，將該地塊及其上蓋物業(yè)整體租賃給公司，作為“海印·周浦濱水新天地項目”對外經(jīng)營使用。
海印初定租期20年，租期滿后，若想申請續(xù)租，則租賃期限無條件延長10年。公告并披露，前20年合同總金額約為12.44億元，第21至30年（若有）合同總金額約為10.32億元。
對此，日信證券近日發(fā)表的研究報告指出，該項目由周浦當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)商建設(shè)完成后交由周浦建設(shè)公司租給海印運(yùn)營，海印不承擔(dān)項目的資本開支和建設(shè)成本，且長租成本低，海印按月支付建設(shè)公司租金，降低項目和資金風(fēng)險。
中華廣場復(fù)制
盡管近年來海印不斷地提高重資產(chǎn)的比重，但為海印首個跨省運(yùn)營的商業(yè)物業(yè)項目，海印還是選擇了自己最為擅長的輕資產(chǎn)模式。
中投證券指出，周浦項目是海印輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張的再一次實(shí)踐。此項目為海印與周浦鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府的合作項目，采用的是“租入—租出”的輕資產(chǎn)盈利模式，根據(jù)合同，海印不承擔(dān)項目的資本開支與建設(shè)成本，風(fēng)險可控。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這個項目將是海印旗下的一個標(biāo)桿項目，是海印的商業(yè)物業(yè)能否在省外生存的關(guān)鍵考驗(yàn)。
是次在與周浦建設(shè)公司簽訂合同的公告中顯示，周浦項目發(fā)展定位為集商業(yè)商貿(mào)、娛樂及餐飲等為一體的綜合開發(fā)。
縱觀海印集團(tuán)，其項目中占有絕大比重的還是以主題商場為主，其中遍及電器、時裝、家居布藝、潮流時尚、IT數(shù)碼、運(yùn)動用品等行業(yè)。
而在海印歷來經(jīng)營的項目當(dāng)中，唯一在運(yùn)營模式上與周浦項目相似的，大概也只有廣州中華廣場了。
2009年8月1日，海印集團(tuán)與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司簽署了《中華廣場合作經(jīng)營合同》。海印以1.3億元的年租金租下年收入僅1.1億元的中華廣場。
據(jù)彼時公告透露，海印與廣州興盛房地產(chǎn)發(fā)展有限公司合作經(jīng)營中華廣場，合作及經(jīng)營期限為14年，建設(shè)一座大型時尚綜合購物中心。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，海印或?qū)焉虾Ｖ芷猪椖看蛟斐蔀樯虾０娴摹爸腥A廣場”。
從目前的情況來看，海印在中華廣場的運(yùn)營尚屬成功。就在海印入主中華廣場后次年，海印便宣布，中華廣場當(dāng)年的年收入就可望達(dá)到1.5億元。當(dāng)然，這或多或少也得益于中華廣場過往幾年積累下來的人氣與商戶。
但海印能否將中華廣場復(fù)制到上海，并實(shí)現(xiàn)相若的經(jīng)營收益，還有待相當(dāng)長一段時間的觀察。
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