地產業(yè)萎靡不振，而融合傳統流通業(yè)的地產業(yè)又如何？
10月22日，將防空洞折騰成商業(yè)地產的人和商業(yè)控股逆市而動，在降低發(fā)行價格、推遲上市日程后，終于在香港聯交所掛牌。而深圳茂業(yè)集團半年內收購了四處物業(yè)，海印股份近期更是動作頻頻�！ �
與和黃、華潤、新恒基和嘉德置地迥異，在沒有大財團以及長久的資本積累下，人和商業(yè)、海印股份和茂業(yè)集團的迅速崛起，向我們描繪了商業(yè)地產多路進發(fā)的路線。他們或通過上市、資產注入，或是四處并購等方式，讓手中的商業(yè)地產快速和高效地運轉起來�！ �
“無論如何多路進發(fā)，最終都是要依靠資金�！睒I(yè)界的人士告訴記者，“商業(yè)地產前期需要大量的資金壓著，而且一般都要3-5年才會有穩(wěn)定的回報，由此資金一定不能缺少�！薄 �
但是，在金融海嘯下，商業(yè)地產又是最安全的�！八梢哉f是避風港。”言下之意就是，受經濟波動的影響不大，而且還在一定程度上拉動經濟。
上市！加快上市腳步
與銀行貸款相比，上市是最好的融資渠道。人和商業(yè)就是很好的例子。最經典的是，在金融海嘯下，人和商業(yè)的募集額一路下滑，雖然如此，人和商業(yè)還是堅持在香港上市，人和商業(yè)執(zhí)行總裁王宏放認為，考慮到這次招股所得資金可以支持我們業(yè)務快速擴張，進一步擴大人和商業(yè)在地下商城領域里的領導地位，我們認為應該把握這次上市的機會。而在上市首日，王宏放認為開市股價表現不太理想。然而，在業(yè)界看來，人和商業(yè)沒有破發(fā)已是奇跡�！斑@也說明商業(yè)地產和住宅地產的不同，商業(yè)地產抗風險能力比較強，也較受投資者的歡迎�！币晃徊辉竿嘎缎彰淖C券分析師表示。人和商業(yè)上市首日收盤價比招股價1.13港元上漲了4.4%，不過募集額從原來最初的預期117億至156億港元一下縮水到32.21億港元�！ �
據悉，除了已經上市的人和商業(yè)外，今年排隊計劃在港上市的內地房企有20余家，但自3月份恒大上市受挫后，多數企業(yè)都暫停或延后了上市時間。例如已經具備了在香港上市條件的星河灣、寶龍地產、方圓地產、中華企業(yè)等。人和商業(yè)登陸香港聯交所，也是10月以來在香港資本市場上市的第2家企業(yè)�！ �
另一邊廂，除了直接上市以外，海印股份也通過資產注入，實現了商業(yè)地產的上市。上周六海印股份公告了發(fā)行股份及現金購買控股股東資產進展情況。截至本月20日，海印股份控股股東海印集團持有的潮樓、流行前線、海印廣場、繽繽廣場、商展中心、東川名店、番禺休閑、布料總匯、布藝總匯、電器總匯和少年坊等11個子公司100%股權全部獲得工商行政部門的核準，被變更登記到海印股份名下，這11家標的企業(yè)的股權過戶手續(xù)已全部辦理完成�！ �
跟隨基金身影
“上市是解決商業(yè)地產需要大量資金的一方面，然而并不是每個企業(yè)都能夠上市，由此借助境內外基金的力量，則是給商業(yè)地產開辟了另一重要途徑�！睆V東楚睿商業(yè)咨詢董事長黃文杰認為。而日前兩則消息引起了商業(yè)地產界的關注�！ �
一則是英國地產開發(fā)及投資公司高富諾集團（Grosvenor）傳出消息，已成立一只6億美元的基金，將投資中國的購物中心。目前正在尋找上海的地產開發(fā)機會，并計劃使亞洲資產在公司總資產所占的比例由目前的6%提高到20%.
另一則是，在今年4月中旬以來，全國工商聯房地產商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會與中信證券策劃籌備成立中國第一只有限合伙制的商業(yè)地產基金。經過大半年的奔波，日前，籌備方披露，他們基本鎖定了潛在投資者———溫州企業(yè)家群體�！ �
前者有點風投的意味，這也是外資投行慣用的手法，此前的摩根士丹利、高盛和花旗等早已四處在中國購買物業(yè)，而具有諷刺的是，在金融海嘯下，以大摩、雷曼兄弟、花旗為代表的外資公司紛紛兜售手中持有的物業(yè)。高富諾前不久就購買了原屬于摩根士丹利的物業(yè)華山夏都苑�！ �
而后者則是通過證券化來實現“商業(yè)地產基金”，即發(fā)起人采用特定的資金募集方式，向社會公眾或者特定的機構募集資金，再以私募形式運作，到期支付收益。廣發(fā)證券的相關分析師表示，該基金實際上屬房地產短期資金拆借行為的一種，這將給房地產商開辟一條新的融資渠道�！ �
低成本高利潤模式
在經濟不景氣的時候，人和商業(yè)和海印股份在商業(yè)地產的快速發(fā)展可謂一枝獨秀�！霸谌撕蜕虡I(yè)和海印集團的大部分商業(yè)項目當中，其并不擁有項目產權。但正是這樣低成本高利潤的模式讓他們實現了快速的擴張�！秉S文杰一針見血地指出�！ �
按黃文杰理解，商業(yè)地產和住宅地產不一樣。商業(yè)地產講究的是整體經營，由此他們所需要的資金非常龐大，更多的是只租不售，一般回報期在3-5年，若靠租金利潤來維持，要3-5年后才能體現較高的回報率�！ �
而人和商業(yè)和海印股份劍走偏鋒，選擇了低成本的擴張，也就是在他們的大部分商業(yè)項目中，多是租賃回來的。其中人和商業(yè)的模式更是獨特，把防空洞做成地下商城。
據悉，人和商業(yè)在做項目時往往會向地方政府做出相關承諾，然后以非常低廉的價格甚至免費獲得地下空間。人和商業(yè)的運作方式就是把防空洞裝修成地下商場，再租給服裝商作批發(fā)用，全以統一的品牌命名，其中二成左右的鋪面會出售，以回籠前期投資。而人和商業(yè)在廣州站前路“地一大道”的項目更是受到了廣州市政府的肯定，占地面積五萬多平方米，被認為是廣州規(guī)模最大、設施最完善的人防工程�！ �
“每個城市的防空洞不多，能適合做地下商城的又少之又少。由此，從長遠來看，自置物業(yè)才是最可靠的發(fā)展路徑�！秉S文杰稱�！ �
跑馬圈地圈中好物業(yè)
除了低成本的擴張之外，跑馬圈地也是商業(yè)地產資本追蹤的路徑�！昂玫纳虡I(yè)物業(yè)錯過了就沒有了�！敝性禺a一位楊姓地產經紀告訴記者。最近較典型的例子要數茂業(yè)國際，其在半年內收購了四處物業(yè)。今年5月才上市的深圳零售企業(yè)茂業(yè)國際，在國內樓市低迷下，茂業(yè)國際卻利用手中上市剛募集的資金進行了系列的商業(yè)物業(yè)收購，包括了山西太原、四川南充和秦皇島。
“茂業(yè)的地產+百貨的模式非常成熟了。”第一商業(yè)網總裁黃華軍告訴記者，“而且茂業(yè)集團還通過分拆上市，而使發(fā)展商業(yè)地產的資金源源不斷。”據悉，茂業(yè)國際今年5月在香港上市就為其募集到約25億港元，加之其還可得到母公司茂業(yè)集團的現金等資源支持，茂業(yè)集團是深圳首富黃茂如控制的一家大型地產企業(yè)。
據悉，已經上市的零售企業(yè)包括百聯集團、蘇寧電器、銀泰百貨等也改變了過去只租不買的擴張方式，加大了收購物業(yè)的力度。中國商業(yè)地產聯盟副秘書長鐘鐵濱認為，零售企業(yè)上市獲得大量資金，只能將其投資出去，購買商業(yè)物業(yè)無疑是一個不錯的選擇，而現在正好趕上樓市低迷，是一個不錯的購買時機。
然而，對于茂業(yè)的快速擴張，也有業(yè)內人士提醒，跑馬圈地時要選擇有發(fā)展前景的位置，否則直接影響了企業(yè)資金鏈�！耙簿褪钦f，購買稀缺性的商業(yè)物業(yè)很重要�！秉S華軍稱。
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