鄧海祥簡(jiǎn)歷：
   
    1980年高中畢業(yè)后進(jìn)入佛山市地方產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)公司工作，第一次接觸經(jīng)營(yíng)。1982年進(jìn)入佛山老字號(hào)百貨興華商場(chǎng)。興華商場(chǎng)給鄧海祥提供了一個(gè)學(xué)習(xí)的平臺(tái)，使其經(jīng)營(yíng)百貨的經(jīng)驗(yàn)不斷得到積累。在興華鄧也結(jié)交了一班頭腦精明的經(jīng)營(yíng)朋友，成長(zhǎng)為獨(dú)當(dāng)一面的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者。
    1997年，鄧海祥出任南海廣場(chǎng)副總經(jīng)理兼天藍(lán)百貨總經(jīng)理，為南海廣場(chǎng)創(chuàng)新引進(jìn)了集購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)于一體的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式。2003年，南海廣場(chǎng)成為大佛山單個(gè)商場(chǎng)日銷售額最高的商場(chǎng)。
    2004年至今，鄧海祥離開(kāi)南海廣場(chǎng)，出任嘉洲廣場(chǎng)董事總經(jīng)理。

    “賣鋪要以經(jīng)營(yíng)為目的，滿足消費(fèi)者的需求是最重要的”

    記者（下稱“記”）：目前嘉洲廣場(chǎng)的整體情況怎樣？預(yù)計(jì)會(huì)在什么時(shí)候開(kāi)業(yè)？

    鄧海祥（下稱“鄧”）：目前整體的情況進(jìn)展順利，招商達(dá)八成。不是說(shuō)我們招不滿，而是我們?cè)谶x擇，選擇最有生命力和最適合當(dāng)?shù)匕l(fā)展的商家�，F(xiàn)在嘉洲廣場(chǎng)基本上都已經(jīng)裝修完畢了，應(yīng)該會(huì)在明年元旦前全面開(kāi)業(yè)。

    記：對(duì)于目前嘉洲廣場(chǎng)廣佛目標(biāo)顧客的定位，您認(rèn)為什么最重要？

    鄧：我們有自己的目標(biāo)顧客，就是南海當(dāng)?shù)氐木用窈蛷V佛商圈的消費(fèi)者。我們要實(shí)行消費(fèi)者差異化的政策，以經(jīng)營(yíng)為主題把客戶進(jìn)行歸類。我們的目的不僅僅是招商，招商只是第一步，第二步是滿足消費(fèi)者的需求。這是最重要的，也是我們的宗旨所在。
    
    記：嘉洲賣鋪的比例有多少？您認(rèn)為怎樣的賣鋪比例才比較合適？

    鄧：嘉洲鋪位出售的比例是20%。每個(gè)購(gòu)物中心都有自己的具體情況，賣鋪的比例也有不同。賣鋪是可以的，關(guān)鍵是看選擇怎樣的方式去賣。因?yàn)榘l(fā)展商其實(shí)都面對(duì)著客觀的政策問(wèn)題、資金問(wèn)題，賣鋪只是一種手段。嘉洲所賣的比例雖然達(dá)到了20%，但賣的基本上都是獨(dú)立的街鋪，并不影響整體的經(jīng)營(yíng)�；�本的經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)沒(méi)有變化，主力店沒(méi)有賣，賣的部分只是作為經(jīng)營(yíng)上的輔助。而且我們是十年返租，前十年全部都由我們來(lái)進(jìn)行統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)。這樣才能形成市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)模式才能形成。
    我們現(xiàn)在是以經(jīng)營(yíng)百貨公司的方式在經(jīng)營(yíng)購(gòu)物中心。購(gòu)物中心是在過(guò)去百貨的基礎(chǔ)上加上了娛樂(lè)、飲食的元素�，F(xiàn)在大家都在做購(gòu)物中心，過(guò)去是管理，而現(xiàn)在講究的是經(jīng)營(yíng)。

    優(yōu)勝劣汰的速度將加快
   
    記：嘉洲廣場(chǎng)現(xiàn)在處于廣佛商圈的“橋頭堡”位置，加上荔灣、芳村的合并，珠江大橋連接內(nèi)環(huán)路的開(kāi)通，這種種利好的交通條件給嘉洲廣場(chǎng)帶來(lái)了什么？

    鄧：隨著南海交通狀況的利好，網(wǎng)絡(luò)的完善，消費(fèi)者選擇空間大了，因此只會(huì)讓優(yōu)秀的企業(yè)越來(lái)越優(yōu)秀，而沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)淘汰也越來(lái)越快。嘉洲現(xiàn)在已經(jīng)有自己的經(jīng)營(yíng)模式，就是所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)“三權(quán)合一”。不僅僅是購(gòu)物中心，還是娛樂(lè)中心和飲食中心。

    記：您從興華百貨剛到南海廣場(chǎng)時(shí)，南海廣場(chǎng)也正處于爬坡的階段，并不被外界看好，但在2003年卻成為大佛山單個(gè)商場(chǎng)日銷售額最高的商場(chǎng)。您認(rèn)為這其中最關(guān)鍵的因素是什么？

    鄧：我是1997年到南海廣場(chǎng)的，當(dāng)時(shí)南海廣場(chǎng)的情況確實(shí)不太好，南海廣場(chǎng)離佛山很近，受到了當(dāng)時(shí)國(guó)內(nèi)整個(gè)商業(yè)大環(huán)境蕭條的影響。佛山處于廣佛的中心位置，但南海當(dāng)時(shí)的商業(yè)發(fā)展不起來(lái)。南海廣場(chǎng)原來(lái)是南海市的市政配套，雖然是國(guó)有資本，但其經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)開(kāi)始走市場(chǎng)化路線，不過(guò)在當(dāng)時(shí)南海廣場(chǎng)還沒(méi)有找到自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式。
    在1997年還沒(méi)有購(gòu)物中心這個(gè)概念，而是后來(lái)靠我們自己摸索出一條經(jīng)營(yíng)之路，嘗試將娛樂(lè)、飲食以比較大的比例融進(jìn)整個(gè)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，事實(shí)證明這是可行的，南海廣場(chǎng)也就此走出了自己的經(jīng)營(yíng)之路。
    以前是從百貨公司到“萬(wàn)貨公司”，而我感覺(jué)現(xiàn)在隨著生活水平的提升，消費(fèi)者已經(jīng)不滿足于單純的購(gòu)物，零售已經(jīng)不能單兵作戰(zhàn)，娛樂(lè)和飲食已經(jīng)在人們的生活中占據(jù)了很大的部分，已經(jīng)初步形成了購(gòu)物中心的消費(fèi)概念。

    記：您能比較一下南海廣場(chǎng)和嘉洲廣場(chǎng)的不同之處嗎？

    鄧：其實(shí)是很難比較的，因?yàn)閮烧叨加懈髯圆煌�的情況。首先是商機(jī)不同，南海廣場(chǎng)開(kāi)始時(shí)是處于商業(yè)走下坡的時(shí)候，1998年時(shí)的國(guó)內(nèi)商業(yè)被稱為商場(chǎng)關(guān)張年，整個(gè)零售業(yè)都不被看好。而現(xiàn)在正是購(gòu)物中心蓬勃發(fā)展的時(shí)期。
    第二是商圈不同。南海廣場(chǎng)初期時(shí)，在中國(guó)營(yíng)運(yùn)購(gòu)物中心的人還很少，南海廣場(chǎng)提供了一個(gè)很好的平臺(tái)，可以去探索這種經(jīng)營(yíng)模式。嘉洲廣場(chǎng)的出現(xiàn)，是因?yàn)楝F(xiàn)在廣佛商圈內(nèi)還沒(méi)有一個(gè)現(xiàn)代化的終端消費(fèi)場(chǎng)所，可以滿足商圈內(nèi)消費(fèi)者的需要，可以說(shuō)是應(yīng)運(yùn)而生。在南海廣場(chǎng)成功之后，我們將其經(jīng)營(yíng)模式運(yùn)用到嘉洲廣場(chǎng)來(lái)，并不斷地進(jìn)行深化，可以說(shuō)是更成熟的一種模式，同時(shí)也是結(jié)合了嘉洲廣場(chǎng)的特色，希望能夠?qū)⑦@種成功延伸下去。

    “嘉洲廣場(chǎng)提供了更大空間”

    記：現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)里有多少人和您以前一起共事？

    鄧：其實(shí)也沒(méi)有多少，不過(guò)有一些是在興華商場(chǎng)時(shí)的同事，還有一些是南海廣場(chǎng)的。和舊同事在一起共事是有好處的，畢竟大家相處過(guò)，雙方都比較了解，也都知道各自的長(zhǎng)短處，知道如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，也很容易培養(yǎng)起默契。
   
    記：您認(rèn)為是什么吸引他們到嘉洲廣場(chǎng)來(lái)呢？

    鄧：首先應(yīng)該是嘉洲廣場(chǎng)這個(gè)平臺(tái)吧。這些人都是佛山商業(yè)的老將了，有很多年商業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，如何尋找一個(gè)能給自己更大發(fā)揮空間的平臺(tái)是非常重要的。其次就是市場(chǎng)。選擇的事業(yè)有發(fā)展的市場(chǎng)是最重要的，也是第一的。最后應(yīng)該就是團(tuán)隊(duì)之間的默契吧。大家之間已經(jīng)有了對(duì)對(duì)方的認(rèn)可，有了默契，工作起來(lái)自然也就信心十足。

    記：嘉洲廣場(chǎng)吸引您的又是什么？

    鄧：我本身對(duì)商業(yè)比較感興趣，在商業(yè)這塊領(lǐng)域也打拼了很多年，想有所作為。喜歡和別人打交道，這樣可以接受很多信息，也可以接受很多挑戰(zhàn)。
    在南海廣場(chǎng)的時(shí)候，雖然是國(guó)有資本，但在經(jīng)營(yíng)管理上已經(jīng)走向了市場(chǎng)化，在那主要負(fù)責(zé)商品經(jīng)營(yíng)部分。但現(xiàn)在在嘉洲廣場(chǎng)，發(fā)揮的空間大了，需要兼顧的方面也更多了，既要考慮商品的經(jīng)營(yíng)，也要考慮資本經(jīng)營(yíng)；既要平衡短期與長(zhǎng)期的效益，也要平衡整體效益與局部效益；既要照顧到發(fā)展商股東利益，也要照顧商戶與投資者的利益。不僅是發(fā)展商，還有股東和商戶的利益，還要考慮到市場(chǎng)的因素，身上的責(zé)任也更大。

    記：您現(xiàn)在有沒(méi)有在做其他購(gòu)物中心的咨詢、管理？

    鄧：目前還沒(méi)有這個(gè)計(jì)劃。

    記：那以后呢？

    鄧：我現(xiàn)在雖然沒(méi)做顧問(wèn)管理，但同行之間的交流很多。我在南海廣場(chǎng)的時(shí)候就和周邊很多老板有過(guò)交流�，F(xiàn)在最重要的是要先把嘉洲廣場(chǎng)做好，我們不是神，不能什么事情都解決。要先把自己的“內(nèi)功”練好，把自己能解決的問(wèn)題解決好。別人找你去是要解決問(wèn)題，能解決才能體現(xiàn)自己的價(jià)值。等到有幫別人解決問(wèn)題的能力時(shí)，一切的事情就會(huì)水到渠成。
    要真正面對(duì)市場(chǎng)，做好了自己自然就有發(fā)展的市場(chǎng)�，F(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，但其實(shí)是龍蛇混雜。相信在三年就將會(huì)產(chǎn)生新一輪的淘汰。現(xiàn)在很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是地產(chǎn)商在做，有些是能賺到地產(chǎn)的錢但賺不到商業(yè)的錢，有些是賺到商業(yè)的錢但賺不到地產(chǎn)的錢。經(jīng)營(yíng)的團(tuán)隊(duì)，項(xiàng)目所處的位置都是很重要的。

    做好自己最重要

    記：以南海廣場(chǎng)為中心已經(jīng)形成了一個(gè)商圈，您認(rèn)為嘉洲廣場(chǎng)又能成為一個(gè)什么樣的角色呢？嘉洲又該如何面對(duì)現(xiàn)在佛山商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)呢？

    鄧：現(xiàn)在廣佛商圈的很多消費(fèi)者都缺少一個(gè)現(xiàn)代化的終端消費(fèi)場(chǎng)所，我們背負(fù)的就是這樣一個(gè)責(zé)任，我們的目標(biāo)是做好自己。大家對(duì)市場(chǎng)的理解不一樣，做得好不好，要由市場(chǎng)說(shuō)了算。要了解消費(fèi)者的需求，以自己的服務(wù)來(lái)滿足消費(fèi)者的需求。競(jìng)爭(zhēng)是不可避免的，做好自己最重要。我們現(xiàn)在所處的這個(gè)商圈，擁有足夠數(shù)量的具有一定購(gòu)買能力的消費(fèi)者，而項(xiàng)目的業(yè)態(tài)不同，發(fā)展的前景也不同。我們看到了購(gòu)物中心的發(fā)展前景和對(duì)消費(fèi)者的吸引力。
    目前我們的目標(biāo)顧客主要有三批：一是50多萬(wàn)的當(dāng)?shù)鼐用�；二是十多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，其所帶來(lái)的全國(guó)南來(lái)北往的客戶群體；三就是商圈內(nèi)現(xiàn)在已經(jīng)存在著具有消費(fèi)力的消費(fèi)者。已經(jīng)有很多廣州人在這里居住，也有很多地產(chǎn)商在這里圈地建造宜居的社區(qū)。商業(yè)消費(fèi)人口達(dá)到80多萬(wàn)人，而且前景非常好。
    我們希望嘉洲廣場(chǎng)購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食三個(gè)中心都能有自己的特色，形成一個(gè)比較好的組合特色。

    記：現(xiàn)在的購(gòu)物中心想要成功，具有自己的“唯一”性是很重要的，您認(rèn)為嘉洲廣場(chǎng)的唯一性是什么？

    鄧：應(yīng)該說(shuō)是獨(dú)特的商業(yè)運(yùn)作模式吧。我們希望以購(gòu)物、娛樂(lè)、飲食三方面功能組合的特色去運(yùn)營(yíng)這個(gè)購(gòu)物中心。把所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)和管理權(quán)集于一個(gè)角色，以經(jīng)營(yíng)的概念來(lái)建造購(gòu)物中心。

    記：這三者的立場(chǎng)不同，在這之間您是如何來(lái)平衡的呢？

    鄧：對(duì)市場(chǎng)的敏感，有能力帶動(dòng)整個(gè)廣場(chǎng)商戶參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。我們要組織、帶動(dòng)和協(xié)調(diào)整個(gè)購(gòu)物中心的功能，去參與整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷。要將各方形成一個(gè)共同的利益主體，利潤(rùn)是要從市場(chǎng)賺取而并非是商戶。比如租金的定價(jià)，就首先要看商戶是否能賺錢，如果商戶能賺錢，之后利益怎樣分成是屬于談判的技巧。只有商戶賺了錢，之后廣場(chǎng)的利益才有商談的空間。只有面向統(tǒng)一的市場(chǎng)，才能形成“四贏”的局面。
    很多地產(chǎn)發(fā)展商只會(huì)單方面考慮商戶租金的問(wèn)題，但并不了解那只是短期的問(wèn)題，能否使大家都能夠有發(fā)展的空間才是應(yīng)該關(guān)注的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

    記：十多年在商場(chǎng)打拼的經(jīng)歷給您最多的是什么？

    鄧：給了我一個(gè)學(xué)習(xí)的平臺(tái)。在興華商場(chǎng)的時(shí)候，是在真正的國(guó)營(yíng)企業(yè)體制下的學(xué)習(xí)；而到了南海廣場(chǎng)，雖然是國(guó)有資本，但已經(jīng)初步接觸了市場(chǎng)化的商業(yè)運(yùn)作，管理的范圍也從一個(gè)百貨公司的一部分到一個(gè)企業(yè)，還有整個(gè)團(tuán)隊(duì)的管理，面對(duì)佛山的整個(gè)大商業(yè)、大環(huán)境。也是在這里嘗試摸索出了一條經(jīng)營(yíng)的道路，并將它成功地運(yùn)用到嘉洲廣場(chǎng)上。
    我以后還將繼續(xù)學(xué)習(xí)，探索如何做出嘉洲廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)特色來(lái)。