對(duì)于2019年商業(yè)地產(chǎn)而言，無論是開發(fā)商、招商運(yùn)營機(jī)構(gòu)、商戶，還是是職業(yè)經(jīng)理人或老板，我相信都應(yīng)該是實(shí)體商業(yè)生涯體會(huì)最深刻的一年!同時(shí)，我們?cè)谑袌?chǎng)也看到了很多的物業(yè)因?yàn)槿狈�專業(yè)的系統(tǒng)運(yùn)作和精細(xì)化運(yùn)營而導(dǎo)致慘敗，類似這樣案例，多不勝數(shù)！造成了商業(yè)地產(chǎn)盲目發(fā)展、資源浪費(fèi)和損失！作為一個(gè)從乙方零售到甲方商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)歷者，在上一篇文章《2020年中國商業(yè)地產(chǎn)十大預(yù)測(cè)》中提到“2019年是商業(yè)地產(chǎn)10年來最差的一年 ，但卻是未來10年最好的一年！等到2029年回頭再來看2019年將會(huì)是如此”的觀點(diǎn)，為什么呢？中國商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)重過剩已經(jīng)是不爭(zhēng)也無法改變的事實(shí)！重招商輕運(yùn)營，管理粗放等傳統(tǒng)通病比比皆是。

    中國開發(fā)商天生基因就是拿地、蓋樓、物業(yè)銷售或租賃變現(xiàn)的三板斧；在中國，自萬達(dá)將住宅、辦公、百貨零售、餐飲娛樂等混搭一起后稱之為“商業(yè)綜合體或城市綜合體”，這種商業(yè)模式在中國的確享受了20多年的紅利期；特別是近10年商業(yè)地產(chǎn)的增長速度是井噴式的，最麻煩的是全國各地政策也傾向于這種模式，于是在政績(jī)和各種因素的推動(dòng)下，住宅配套商業(yè)已經(jīng)成為政策標(biāo)配；而近來5年現(xiàn)實(shí)狀況是大部分商業(yè)地產(chǎn)成為了開發(fā)商的一個(gè)包袱！自持物業(yè)吧，要是攤上資金成本，90%以上的物業(yè)能夠20年回本就很不錯(cuò)了，分割銷售吧，你看看全國所謂的金街爛成什么樣子就清楚了，更不要說是盒子商業(yè)分割銷售了，并且，現(xiàn)在要說商業(yè)地產(chǎn)未來的增值空間大多數(shù)是自欺欺人的，要不某些開發(fā)商為什么要轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)運(yùn)作呢？一個(gè)嚴(yán)重過剩的鋼筋水泥框架如果沒有好的運(yùn)營業(yè)績(jī)哪來的增值空間？特別是在實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下行的年代！針對(duì)這些問題，本人從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)機(jī)構(gòu)、行業(yè)現(xiàn)狀三個(gè)維度分析并提出建議，希望給困境中的商業(yè)地產(chǎn)一些幫助。

    一、針對(duì)開發(fā)商的分析和建議

   1、頭部開發(fā)商因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚，全國有連鎖MALL的經(jīng)驗(yàn)，并且有系統(tǒng)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)支撐，這一部分的開發(fā)商應(yīng)該多花精力研究和自營新零售品牌比例，整場(chǎng)達(dá)到20%直營+80%收租模式比較合理，并且一定要全場(chǎng)數(shù)字化，運(yùn)營團(tuán)隊(duì)要從收租考核模式轉(zhuǎn)向零售考核模式；這一點(diǎn)，銀泰做的比較領(lǐng)先，蘇寧也有先見，盒馬里數(shù)字化相對(duì)專業(yè)；無論是線上還是線下，如果直營板塊沒有可圈可點(diǎn)的案例，那么談?shì)p資產(chǎn)輸出全是扯淡！不信去調(diào)查一下那些接受輕資產(chǎn)輸出的開發(fā)商投入產(chǎn)出比就明白了。

    2、腰部開發(fā)商大部分為區(qū)域?qū)嵙ε砷_發(fā)商，資金實(shí)力雄厚，但畢竟不是全國連鎖MALL形式，所以相對(duì)欠缺專業(yè)和系統(tǒng)的招商運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，同時(shí)也缺少直營零售基因；大多數(shù)是委托商業(yè)管理機(jī)構(gòu)做前期策劃、招商和運(yùn)營為主，開發(fā)商只想將物業(yè)租出穩(wěn)收租金者居多，但現(xiàn)時(shí)實(shí)際行情是不可行的；而大部分商業(yè)管理機(jī)構(gòu)根本上稱不上運(yùn)營，稱職一點(diǎn)的做完招商就結(jié)束了，不稱職的在招商過程中浪費(fèi)了開發(fā)商諸多的投入和裝補(bǔ)后留下一個(gè)爛場(chǎng)子拍拍屁股走人；這一部分的開發(fā)商建議整場(chǎng)達(dá)到30%直營+70%收租模式比較合理，直營品牌一定是以線上線下同款同價(jià)的新零售品牌為主，價(jià)格主要以天貓、京東、淘寶、拼多多為參考對(duì)象，并且要建立自己的運(yùn)營和零售團(tuán)隊(duì)，這樣的投入產(chǎn)出比貼裝補(bǔ)靠譜多了！也可以委托商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)代運(yùn)營管理，但一定要簽訂運(yùn)營坪效對(duì)賭協(xié)議，畢竟現(xiàn)在吹牛不負(fù)責(zé)任的運(yùn)營機(jī)構(gòu)多的去了，如果運(yùn)營機(jī)構(gòu)連這點(diǎn)責(zé)任底氣都沒有絕對(duì)是不可能有作為的。

    3、腰部以下的開發(fā)商主要以三、四、五線城市為主，這類開發(fā)商目前的商業(yè)地產(chǎn)存量占比是最多的，運(yùn)營也是最不健康的；無論是資金實(shí)力、團(tuán)隊(duì)實(shí)力、運(yùn)營實(shí)力都嚴(yán)重不足；這一類的開發(fā)商如果資金實(shí)力允許并且有零售思維的可以參照腰部開發(fā)商的建議，如果資金緊缺急需回籠的，建議找具備物業(yè)銷售和后期招商運(yùn)營一體化的商業(yè)機(jī)構(gòu)全部承包，以物業(yè)低價(jià)換取資金回籠，后期的招商和運(yùn)營、包括售后返租等全部打包給商業(yè)機(jī)構(gòu)；因?yàn)槿�、四、五線的大部分開發(fā)商的融資渠道有限，也不具備整體運(yùn)營實(shí)力，等頭部開發(fā)商的收購和資產(chǎn)證券化的可能性極��；時(shí)間拖久了就成不良資產(chǎn)、物業(yè)嚴(yán)重貶值。

    二、針對(duì)商業(yè)管理機(jī)構(gòu)的分析和建議

    1、正視實(shí)體商業(yè)發(fā)生的變化和挑戰(zhàn)，刻舟求劍的方法用不得，不要用過往的“成功案例”來衡量和復(fù)制今天的市場(chǎng)，時(shí)與勢(shì)都已經(jīng)變了，每天都有新的內(nèi)容出現(xiàn)，電商、社交電商、直播、外賣等等無一對(duì)實(shí)體經(jīng)營嚴(yán)重打擊，傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)已經(jīng)崩潰，新商業(yè)必須重構(gòu)，關(guān)靠概念和花拳繡腿已經(jīng)無法解決商業(yè)地產(chǎn)和零售的問題，一切要從用戶思維出發(fā)，以商戶坪效、人效為根本，以物業(yè)收益坪效為結(jié)果，對(duì)開發(fā)商的投入和產(chǎn)出比負(fù)責(zé)任。

    2、數(shù)字化、信息化是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的必然路徑，小數(shù)據(jù)比大數(shù)據(jù)更重要更精細(xì)，而這恰恰是商業(yè)機(jī)構(gòu)和開發(fā)商最不重視和擅長的范圍，這個(gè)短板一定要補(bǔ)上，否則談運(yùn)營出效益和健康是不可能的；并且數(shù)據(jù)化打通團(tuán)隊(duì)、打通物業(yè)、打通商戶、打通用戶、打通平臺(tái)是重構(gòu)商業(yè)最核心的工作；當(dāng)年美國是用數(shù)字化部隊(duì)短時(shí)間打敗了伊拉克機(jī)械化部隊(duì)，2019年雙十一天貓零售2684億，全網(wǎng)零售突破6000億，這是什么概念？如果購物中心或百貨平均一天的零售是200萬的話，那么需要30萬家購物中心來完成，這就是降維打擊；現(xiàn)在的傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)有點(diǎn)像清末義和團(tuán)的思想：意淫著刀槍不入、實(shí)際上不堪一擊！所以實(shí)體不是去對(duì)抗線上，而是去擁抱和線上融合，這就是為什么阿里、京東不斷加持線下，而蘇寧、銀泰不斷擁抱線上的原因。

    3、商業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)跟開發(fā)商一樣，已經(jīng)過了躺著賺錢的紅利期了，粗放式的招商和重招商輕運(yùn)營都將成為過去，商業(yè)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)將進(jìn)入數(shù)字化、精準(zhǔn)運(yùn)營的時(shí)代，所以靠譜的商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)應(yīng)該自主孵化幾個(gè)業(yè)態(tài)品牌并有自己的數(shù)據(jù)系統(tǒng)，否則真不敢想象自己都沒運(yùn)營實(shí)戰(zhàn)能力怎么可能去替開發(fā)商運(yùn)營商業(yè)，如果商業(yè)機(jī)構(gòu)只是招商對(duì)接幾個(gè)品牌，那開發(fā)商根本不需要和商業(yè)機(jī)構(gòu)合作，自己招幾個(gè)招商人員對(duì)接招商平臺(tái)就行了，什么品牌和電話聯(lián)絡(luò)人都很齊全，這樣還直接一些。

    三、針對(duì)行業(yè)現(xiàn)象的分析和建議

    1、2019年末商業(yè)地產(chǎn)業(yè)有兩個(gè)名詞突然火起來，聽起來特別高逼格，一個(gè)是沉浸式、一個(gè)是策展型；那段時(shí)間朋友圈都在歌頌沉浸式和策展型概念，好像不說這個(gè)都跟不上潮流，我朋友圈問了好幾個(gè)人什么是沉浸式、什么是策展型？對(duì)提升坪效有什么幫助？基本上沒有人說得明白，這兩個(gè)名詞之所以火起來關(guān)聯(lián)到兩個(gè)案例，一個(gè)是北京的SKP、一個(gè)是上�；春Ｂ返腡X，這的確是兩個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的創(chuàng)新概念，但如果商業(yè)地產(chǎn)人沒有深度思考分析，人云亦云胡亂模仿那就很危險(xiǎn)！為什么呢？首先SKP的業(yè)績(jī)輝煌有其歷史和地理特殊原因，投入巨資和犧牲大面積做創(chuàng)新體驗(yàn)對(duì)其來說是可以這樣選擇的，并不是做了這些SKP才有這樣的價(jià)值的，這叫錦上添花；上海淮海路TX同樣也是砸巨資出來，但其投入產(chǎn)出比還沒有經(jīng)過論證，要知道，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值根本是坪效，而坪效來源于流量×轉(zhuǎn)化率×客單價(jià)，光有流量還是不行的，這就是為什么很多購物中心新開業(yè)、店慶都是人山人海，但商戶的生意好像沒增加多少，只逛不買現(xiàn)象等于投入產(chǎn)出比平常還要差。所以不同區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)都應(yīng)該深度調(diào)研因地制宜，而非死搬硬套。

    2、2020年商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)大量的閉店潮和違約潮，調(diào)整招商會(huì)越來越難；建議未來招商重點(diǎn)在于能實(shí)現(xiàn)線上線下同款同價(jià)的新零售品牌，畢竟有線上的流量和交易在配合，肯定會(huì)比傳統(tǒng)實(shí)體品牌更加有生命力，并且經(jīng)過數(shù)字化的品牌可以在當(dāng)?shù)匾陨缃浑娚棠Ｊ桨l(fā)展，這樣打破了時(shí)間和物理空間的限制，彌補(bǔ)了線下的不足。

    3、收租運(yùn)營模式向零售運(yùn)營模式的轉(zhuǎn)型，線上和線下打通，甲方和乙方融合共同經(jīng)營，所以，未來甲方運(yùn)營人員的價(jià)值并不是體現(xiàn)在前期粗放式的招商和后期催收式的收租運(yùn)營，而是前期精準(zhǔn)化招商和后期融合型的運(yùn)營，對(duì)招商和運(yùn)營人員的考核是預(yù)估坪效和實(shí)際坪效的達(dá)成考核，這個(gè)坪效指的是零售坪效，租金坪效則以零售坪效×約定聯(lián)營扣點(diǎn)模式，在結(jié)賬周期方面可以參照線上的7天結(jié)算制，當(dāng)然，這一切的前提就是全面數(shù)字化工程；未來商業(yè)地產(chǎn)不管商戶經(jīng)營狀況，閉著眼睛收租的商業(yè)模式肯定會(huì)消失的。