珠江新城高德置地

本網(wǎng)訊 （第一商業(yè)網(wǎng)記者 吳婕秋3月29日廣州報(bào)道）高德置地的老板蘇萌一貫低調(diào)，再加上與媒體“絕緣”，外界對(duì)其知之甚少。但提起其在寸土寸金的珠江新城打造的92萬(wàn)平方米高德置地廣場(chǎng)，相信大家并不陌生。
    近日，這個(gè)廣州目前最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目傳出自營(yíng)西蒙百貨的消息在業(yè)內(nèi)再掀波瀾。畢竟，在目前國(guó)內(nèi)百貨業(yè)前景尚不樂(lè)觀的市況下，自營(yíng)百貨無(wú)異于一招險(xiǎn)棋，在很大程度上考驗(yàn)著地產(chǎn)商的勇氣和營(yíng)運(yùn)能力。
    低成本進(jìn)入
    “高德置地算是廣州較早進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的開發(fā)商之一，早期的低成本拿地為日后發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)�！币粯I(yè)內(nèi)資深人士透露。
    高德置地前身是廣州市明和高盛投資有限公司，2003年注冊(cè)資本金為1000萬(wàn)元，2006年注冊(cè)資本變更為3000萬(wàn)元后，于同年下半年將公司更名為高德置地，旗下包括廣州市明和實(shí)業(yè)有限公司、廣州市高盛創(chuàng)世文化傳播有限公司、廣州市高盛物業(yè)發(fā)展有限公司在內(nèi)三家子公司。
    早在上個(gè)世紀(jì)90年代，珠江新城剛剛開始由農(nóng)村轉(zhuǎn)向城市經(jīng)濟(jì)，蘇萌便看中該位置，向當(dāng)時(shí)獵德村的村民租了一大片地用來(lái)搭建商業(yè)項(xiàng)目。據(jù)稱，明和高盛最初打造的是美居中心A、B、C、D、E座，除E座是承租某大型超市之外，其余均為城中村宅基地“臨建—租賃”合作模式。
    1997年，明和高盛投資建設(shè)了位于體育西路的高盛大廈。2001年，明和高盛經(jīng)營(yíng)管理面積27.7萬(wàn)平方米花花世界購(gòu)物中心。2002年,明和高盛開始了高德置地廣場(chǎng)項(xiàng)目。
    正是靠著在那些租來(lái)的土地上的商業(yè)運(yùn)作，蘇萌完成了資金的積累。在2011年的福布斯中國(guó)富豪榜榜單上，蘇萌以53.7億人民幣的身家位居第193位。
   “高德置地進(jìn)駐的地塊都相當(dāng)優(yōu)質(zhì)，”一位不愿意透露姓名的行內(nèi)資深人士表示，高德置地進(jìn)駐的地塊有三種類型，一是選擇在核心CBD地段，如珠江新城；二是城市副中心，如花花世界、長(zhǎng)興高德匯等；三是選擇城市的新開發(fā)區(qū)，如蘿崗科學(xué)城。
    據(jù)統(tǒng)計(jì)，高德置地目前正在營(yíng)運(yùn)和開發(fā)的物業(yè)建筑超過(guò)200萬(wàn)平方米，包括CBD綜合性建筑群——廣州高德置地廣場(chǎng)、杭州高德置地廣場(chǎng)，主題式購(gòu)物中心——高德美居，社區(qū)型購(gòu)物中心——高德匯，以及高德兒童城等項(xiàng)目。

    自營(yíng)高端百貨
    廣州高德置地廣場(chǎng)位于廣州CBD城市中軸線，該項(xiàng)目整體總建筑面積92萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心近23萬(wàn)平方米，劃分為春、夏、秋、冬四個(gè)部分。2010年12月29日，購(gòu)物中心“春•夏”開業(yè)，風(fēng)尚廣百、吉之島、蘇寧精品店、小Q反斗城等已進(jìn)駐。
    按照最初的規(guī)劃，“冬”主題商場(chǎng)商業(yè)面積為100,164平方米， 商業(yè)定位為高消費(fèi)人群、國(guó)際一線服裝服飾旗艦店、國(guó)際頂級(jí)品牌旗艦店，由高端百貨、精品超市、藝術(shù)館、影院、VIP會(huì)所組合而成。
    不過(guò)，對(duì)外招高端百貨顯然并不容易。
    據(jù)知情人士透露，在春、夏商場(chǎng)招商的時(shí)候，高德置地就曾經(jīng)和百盛、銀泰都洽談過(guò)，最終出于穩(wěn)妥的考慮還是選擇了本土的廣百�！皬V州本土的高端百貨屈指可數(shù)，友誼已經(jīng)進(jìn)駐了珠江新城西塔，別的高端外地百貨到廣州能否存活，大家的心里都沒(méi)有底，組建自營(yíng)百貨或許是個(gè)出路。”
    易城中國(guó)廣州分公司總經(jīng)理胡裕豪在微博上表示，高德置地自營(yíng)百貨除了百貨能夠獲得大量現(xiàn)金，可以變相融資外，大概也因?yàn)檎猩汰h(huán)境比較嚴(yán)峻才不得以為之。
    西蒙百貨招商資料顯示，廣州西蒙百貨有限公司隸屬于高德置地控股有限公司，目前，西蒙百貨籌備當(dāng)中的有三個(gè)店，分別是珠江新城店、奧體新城店、科學(xué)城店。西蒙百貨珠江新城店位于廣州高德置地“冬”商場(chǎng)。內(nèi)高四層的西蒙百貨除了常態(tài)的化妝品、男女服飾品牌布局外，三樓將打造成新興亞洲設(shè)計(jì)師專區(qū)。據(jù)記者了解，西蒙百貨珠江新城店有望在今年開業(yè)。
    不過(guò)值得注意的是，高德置地自營(yíng)百貨“西蒙百貨”與全美最大的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商和北美最大的零售地產(chǎn)上市公司“西蒙地產(chǎn)集團(tuán)”重名，難免有“傍名牌”之嫌，與當(dāng)初高德置地采用“高盛”名字打響公司招牌的手法如出一轍。
   “西蒙在業(yè)內(nèi)擁有很強(qiáng)的知名度和品牌號(hào)召力，高德置地采用這個(gè)名字，能夠快速提高知名度，有利于在消費(fèi)者心中樹立起高端百貨的形象，在招商上也有所幫助。”一業(yè)內(nèi)人士評(píng)論道。

    品牌、人才成制約
    事實(shí)上，地產(chǎn)商進(jìn)入百貨業(yè)不乏成功案例，如天河城集團(tuán)當(dāng)年組建天貿(mào)南大百貨、新光地產(chǎn)旗下的新光百貨、新星實(shí)業(yè)公司旗下的中華百貨以及萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的萬(wàn)千百貨等都是其中的表率。
   “地產(chǎn)商自營(yíng)百貨，最大的優(yōu)勢(shì)就是資本實(shí)力雄厚、地理位置優(yōu)越。”廣東省流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰表示，在珠江新城商圈，友誼國(guó)金店、廣百高德置地店均屬租賃模式，高德置地打造西蒙百貨，在節(jié)省物業(yè)成本的同時(shí)商業(yè)回報(bào)也更加豐厚。
    然而，在開店成本不斷上升、大規(guī)模低價(jià)促銷和網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的沖擊下，國(guó)內(nèi)百貨業(yè)早已感受到陣陣寒意。
    根據(jù)莫尼塔2012年2月消費(fèi)類行業(yè)調(diào)研報(bào)告顯示，一月份百貨商場(chǎng)調(diào)研反饋總體上弱于十二月份，莫尼塔草根調(diào)研的完成指數(shù)從十二月的18%下降至-20%。僅有20%左右的百貨商場(chǎng)表示銷售超過(guò)預(yù)期，約有42%的百貨商場(chǎng)反映銷售未達(dá)到預(yù)期。
    行業(yè)環(huán)境不容樂(lè)觀，高端品牌的招商也是擺在西蒙百貨面前一道難解的題。
    黃文杰認(rèn)為，西蒙百貨定位高端，但商業(yè)高端品牌事實(shí)上非常有限，而且高端品牌進(jìn)入一個(gè)城市，要考量的因素很多，比如城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民人均消費(fèi)能力及消費(fèi)習(xí)慣、城市商圈發(fā)展?fàn)顩r以及主商圈的城市幅射范圍、城市高端商業(yè)物業(yè)狀況、高端商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)能力等，一般不會(huì)輕易進(jìn)入。
廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶也表示，從現(xiàn)在的市場(chǎng)情形看，整個(gè)珠江新城的商業(yè)還處于培育期，商業(yè)氛圍的打造還有一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，而且每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目必須具有區(qū)域集體意識(shí)，如果單一發(fā)展危險(xiǎn)系數(shù)很高。
    同時(shí)，王先慶認(rèn)為，在本土百貨業(yè)普遍缺少自有品牌商品、自采自營(yíng)能力以及經(jīng)營(yíng)人才來(lái)源稀缺的情形下，從經(jīng)營(yíng)模式、商品品類到發(fā)展思路，同質(zhì)化都難以避免。盡管西蒙百貨推出新興亞洲設(shè)計(jì)師專區(qū)頗有新意，但高端定位與設(shè)計(jì)師個(gè)人風(fēng)格能否相容，還有待市場(chǎng)的檢驗(yàn)。
    此外，高德置地集團(tuán)內(nèi)部人員流動(dòng)過(guò)于頻繁也為業(yè)界所詬病。“美居中心和商業(yè)項(xiàng)目的很多舊臣都走了，廣場(chǎng)的招商物業(yè)、設(shè)計(jì)、工程部也換了好幾批。”一位曾就職于高德置地的業(yè)內(nèi)人士表示：“在同工不同酬、外聘專家多等多重因素的影響下，員工覺(jué)得難有個(gè)人發(fā)展空間，人才流失率自然就高了�！�