Lease系列

■ Gross Lease：毛租賃

租戶所支付的租金，而業(yè)主支付物業(yè)經(jīng)營過程中的費用，包括房地產(chǎn)稅和其他有關(guān)物業(yè)的稅收、保險費、維修費、保安保潔等，也就是說在所收取的租金中要包括這些費用。至于水電煤由租賃雙方協(xié)商，可由承租戶支付，也可以由業(yè)主支付，所以水電費不是毛租金和凈租金的區(qū)別，在分析單個物業(yè)的時候要另外關(guān)注水電煤的承擔(dān)方式。

歐洲和澳洲等還有GST費用，毛租金特指不含GST的費用，因為GST是價外稅，應(yīng)當(dāng)由租戶承擔(dān)。同理，中國房地產(chǎn)營改增之后，VAT的費用理論上也應(yīng)該排除在毛租金的范疇內(nèi)，不作為業(yè)主費用�，F(xiàn)在就要看2016年5月1日之后具體的行業(yè)操作了。

■ Net Lease：凈租賃

凈租賃是相對于毛租賃而言，此時的承租人除了支付租金外，還要另行支付一些物業(yè)的經(jīng)營費用。業(yè)主提供的凈租金的形式，決定了業(yè)主要支付哪些費用，哪些是屬于代收代繳的費用，哪些是按承租人所承租的面積占整個物業(yè)總出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設(shè)備設(shè)施和能源的使用程度。凈租賃的形式一般有以下四種：

1、Single Net. 除租金、水電費外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費。

2、Double Net. 除租金、水電費外，承租人要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅費和保險費。

3、Triple Net.除租金、水電費外，所有的經(jīng)營費用包括與物業(yè)有關(guān)的稅項、保險費、公共設(shè)施設(shè)備使用費、物業(yè)維護(hù)維修費用、公用面積維護(hù)費、物業(yè)管理費等都由承租人直接支付，簡單記憶就是T(ax), M(aintanence), I(nsurance)三費，而業(yè)主一般只負(fù)責(zé)建筑結(jié)構(gòu)部分的維修費用。美國常見。

4、Absolute Net / Bondable Net. 這是最純粹的凈租賃，租戶承擔(dān)和物業(yè)相關(guān)的一切風(fēng)險，甚至包括物業(yè)損毀之后的重建。這種租賃比較少見，常用于售后回租的租賃中，本質(zhì)上等同于將物業(yè)抵押打包成一個債券。

Rent系列

說完Gross /Net Lease, 接下來再說Gross Rent毛租金和Net Rent凈租金，我覺得這是一個非常混亂的問題。首先是對單一租戶而言，Gross Rent 和 Net Rent的區(qū)別只存在于Net Lease之中，因為Gross Lease中租戶支付的租金就一種，無所謂Net Rent了；其次對一個物業(yè)整體估值而言，這種區(qū)別又只存在于Gross Lease之中，或者說非純粹的Net Lease之中。

常用的Gross Rent是Effective Gross Rent, 要考慮空置、免租和壞賬的影響。與之對應(yīng)的是Potential Gross Rent, 假設(shè)按照ERV（市場租金水平），100%滿租且沒有免租期的情況下，可以達(dá)到的最高毛租金水平，這個Potential Gross Rent是一個比較沒用的數(shù)字，后文說到Gross Rent一律指的是Effective Gross Rent。

簡單來說，一個物業(yè)整體的Gross Rent = 租戶的平均Net Rent或者ERV × 全部面積 -空置率 – 免租期。

Net Rent Income = Gross rent – 土地Ground lease, if any – non-recoverable expenses (美國net lease才有，因為不滿租導(dǎo)致部分expenses沒有租戶來承擔(dān)) – property operating expenses (水電煤、維修、保險、稅、保安保潔……)。 Property operating expenses具體包括什么內(nèi)容取決于單個租戶簽訂的合同。以上討論的Gross/net均不涉及會計處理，會計上的收入費用是總額還是凈額列示是另一回事情。

NOI (Net Operating Income)和Net Rent的區(qū)別：Net Rent – PM fee和其他與租戶無關(guān)的運營成本。

NOI和EBITDA的區(qū)別：在物業(yè)層面，NOI等于EBITDA。在公司層面，EBITDA還要額外扣除公司的會計審計費用、資產(chǎn)管理費等，加上其他收入的調(diào)整。

■ ERV

Estimated Rental Value, 市場租金水平（每年每單位面積）

■ Passing Rent

當(dāng)前時點年化的Gross Rent（物業(yè)整體）。如果是單位passing rent, 則分母是總面積，空置率和免租期都會單薄passing rent。

■ ADR

Average Daily Rate，酒店業(yè)特有的指標(biāo)，類似ERV但單位是每間房/鑰匙而不是面積。ADR × 出租率× 客房總數(shù) = 酒店總收入。硬要類比的話，類似Effective Gross Rent。

■ RevPAR

Revenue Per Available Room，也是酒店業(yè)特有的指標(biāo)，等于ADR × 房間出租率，或者酒店總收入除以總客房數(shù)。

Yield系列

■ Net (Rent) Yield

凈租金收益率 – 意義自明。分子是某一年Net Rent，分母可以是當(dāng)前的房屋價值或者收購成本；

■ Gross (Rent) Yield

毛租金收益率 – 意義自明。分子是某一年Gross Rent，分母可以是當(dāng)前的房屋價值或者收購成本；

■ Running Yield

分子：當(dāng)前時點的NOI水平進(jìn)行年化；

■ Initial Yield / Entry Yield

初始收益率 – 在投資時點，年化NOI除以收購對價（含收購費用）；

■ Exit Yield

退出時收益率 – 其實就是Cap Rate，估算退出時點房屋價值的神器，用退出時的穩(wěn)定NOI除以Exit Yield就是假設(shè)退出時的價格�？梢訷Y

■ Reversionary Yield

（也好像沒有合適的翻譯，暫且稱為“回歸收益率”吧） – 假設(shè)滿租且達(dá)到ERV的租金水平。這是回報水平的理論最高值。

■ YoC

Yield on Cost, 成本收益率 – NOI除以收購成本（包括收購費用）。比如當(dāng)YoC是Cap Rate的兩倍時，說明現(xiàn)在的資產(chǎn)增值為收購成本的兩倍了。

Return系列

■ IRR

內(nèi)部收益率（有l(wèi)everaged, unleveraged, pre-tax, post-tax幾種組合） – 不多說了。

■ Cash-on-cash return

現(xiàn)金回報率 – 每年Net Operating cashflow, 不含CAPEX，除以收購成本（包括收購費用）。

■ ROI

Return on Investment，投資回報率 – 這是項目生命全周期的指標(biāo)，總收益減總成本/總成本。相當(dāng)于Equity Multiplier-1。

■ ROE

Return on Equity，股東投資回報率 – 這個在房地產(chǎn)投資中比較不常見，Net profit / Equity，考慮的是對財務(wù)報表的影響，通常是年化的金額。商業(yè)地產(chǎn)的收益來源有兩部分，持有期和最終處置，兩者的ROE計算邏輯非常不一樣，持有期是每年EBITDA減物業(yè)折舊、利息、所得稅；最終處置的ROE則是一次性收益，沒有可比性。

■ ROC

Return on Capital，資本回報率 – Net Operating profit × (1-tax rate) / (equity + debts)。所謂資本指的是股東出資+貸款。和ROE的區(qū)別在于ROC是unleveraged回報率，ROE是leveraged回報率。

Rate系列

■ Discount Rate 折現(xiàn)率

用來從Cashflow計算現(xiàn)值的。通常Discount Rate – NOI growth rate = Cap Rate。IRR和Discount Rate不能共存在于同一個模型中。

■ Cap Rate資本化率

NOI除以物業(yè)價值或者交易對價（不考慮交易成本的）。Cap Rate是在Sales Comp中常用的數(shù)字。因為是作比較，所以公式經(jīng)常來回倒算。

比如拿著最近交易的幾個物業(yè)NOI除以交易對價可以得到市場水平的Cap Rate，用自己物業(yè)的NOI除以這個市場水平的Cap Rate可以得到自己物業(yè)的估值；或者看最近的交易，比如恒大2015年底收購香港的美國萬通大廈，拿萬通大廈的NOI除以收購對價125億元，這個比率大大低于市場平均水平的，因此結(jié)論是恒大買貴了。

另外，萬通大廈的NOI不是公開信息，怎么估算啊，ERV（CBRE/JLL/DTZ/Colliers都有Market Report的）× 出租率（新聞?wù)f是100%）× 面積3.2萬平方米 × 平均毛利率咯。千萬別忘記估算出租率和毛利率，否則得到的就是Reversionary Yield或者Net Yield而不是NOI了。

■ Gearing ratio：負(fù)債/出資

■ LTV：Loan to Value，資產(chǎn)負(fù)債率