中國的商業(yè)地產(chǎn)正處于過剩、洗禮、死亡與蛻變的時代。

　　當體驗取代商品成為實體商業(yè)的核心，物理空間作為一切內(nèi)容的載體已成為商業(yè)競爭最激烈的領域之一。

　　層高作為商業(yè)空間內(nèi)影響體驗的重要因素，正在潛移默化地影響人們的消費行為，半米之差的層高體驗，能使一個購物中心換番天地。

“消費者對空間的要求越來越高”

No.1

　　我們以前逛商場不難發(fā)現(xiàn)，早期的百貨商場出現(xiàn)時，層高大都處于較為低矮的狀態(tài)，人們走在里面難免會有壓抑感。

　　隨著經(jīng)濟發(fā)展，人們對于空間的要求越來越高。

　　▣ 商業(yè)空間正在“長高”

　　90年代，香港購物中心將注重空間感的理念帶入內(nèi)地市場，購物中心的層高開始變得更高了。

　　尤其，近幾年國內(nèi)購物中心的餐飲業(yè)態(tài)因?qū)�空間感、通風等方面愈加重視，因而對層高要求愈發(fā)嚴格。

　　國內(nèi)餐飲進駐購物中心，常常建議層高預留5米；電影院的層高標準廳9米、巨幕廳13米；主力零售店的一層建筑層高≥5.1米、二層≥4.5米等。

　　較高的層高都有助于打造品質(zhì)感，為對層高有較高要求的業(yè)態(tài)創(chuàng)造進駐機會，也為后續(xù)商戶更替創(chuàng)造可能性。

　　對實體商業(yè)而言，無論從消費者體驗層面還是業(yè)態(tài)需求層面，商業(yè)空間正在“長高”，適當層高的增加有利于商業(yè)體運營。

　　▣ 存量物業(yè)面臨著層高“硬傷”

　　商業(yè)地產(chǎn)進入高存量時代已成為行業(yè)共識，而當前傳統(tǒng)百貨商場式的層高，已經(jīng)無法滿足體驗空間的設計。

　　對消費者來說，稍高的層高會帶來視野寬闊、開放的身心感受，而低矮的空間則容易帶來壓抑感。

　　較為低矮的空間內(nèi)，即使面積足夠，細部空間的美感也難以充分釋放，業(yè)態(tài)的適配性也會降低。 

　　存量項目在改造過程中的一個重大命題是，如何突破層高、動線等空間體驗的硬傷，構建一個更具有內(nèi)容力、體驗吸引力以及運營效率的消費空間是共識。

購物中心如何用設計增加“感官高度”

No.2

　　商業(yè)體“長高”背后，是透過對人的心理關照，解決人在空間里細小而深刻的需要，從而影響消費行為。

　　▣ 深圳印力中心

　　深圳元老級商業(yè)深國投廣場在歷經(jīng)11年“教科書式”的升級、改造、發(fā)展之后，深國投廣場正式更名為印力中心，煥發(fā)新生。

　　像許多老牌商業(yè)項目一樣，印力中心的物業(yè)因?qū)痈哌^低、動線設計等內(nèi)部空間結(jié)構問題而受到限制，大大降低了購物體驗感。

　　為了解決這一問題，印力中心將三樓南片區(qū)的整體層高由原來的4.5米提升到9.5米，大大提高了商場的空間通透度和色彩明亮度。

　　改造后的三樓，采用loft風格的空間設計原則，增加了“感官高度”。

圖片三樓南片區(qū)層高：9.5米

　　▣ 墨爾本的 Eastland Shopping Centre

　　自1967年開業(yè)以來，墨爾本的 Eastland Shopping Centre 已經(jīng)歷經(jīng)五次改造升級。

　　其中， 為了在視覺上增加樓層高度，不僅采用了部分玻璃穹頂，還在玻璃穹頂下安放了立體裝置，陽光照射時會產(chǎn)生明暗效果。

　　通過設計模糊了人們對高度的概念，增加“感官高度”。

　　▣ 上海世茂廣場

　　耗資3億改造成本，大拆大建內(nèi)外部建筑格局的上海世茂廣場，使入口醒目、獨特、具有設計感，形成了視覺沖擊，改善了原有入口進深過深的不足。

　　原有物業(yè)雖然樓層和層高都比較高，產(chǎn)生離地感，但調(diào)改后的外置平臺可以抵消影響，同時且外部電梯拉動客流向上流動，大大改善空間體驗。

　　▣ 大悅城騎鵝公社

　　大悅城騎鵝公社已經(jīng)被視為主題空間改造的教科書式案例。

　　其所在空間原本是天津大悅城的一個“不良面積”，那個“不良面積”因為層高有限制、面積有限制，注定不能做成像主動線一樣寬闊、敞亮。

　　托生于一個大型購物中心的五層里側(cè)，通過主題街區(qū)的場景化打造，讓騎鵝公社成為全國首個環(huán)境景觀化、業(yè)態(tài)主題化的室內(nèi)購物街區(qū)，是整個購物中心里個性最鮮明、坪效最高的空間。

商業(yè)空間層高打造的“關鍵點”

No.3

　　對于體驗式商業(yè)空間的設計來說，親切感和人性化的尺度是繞不開的話題，過高或過低的層高都會影響消費者的體驗。

　　1. 層高凈高不低于3.6米 

　　在多數(shù)項目中，首層層高一般是6米，最常用的二層以上層高就是5—5.5米，凈高不低于3.6米。

　　為什么凈高不能低于3.6米？

　　以下圖為例，商業(yè)體的中庭尺寸是八米，人站在二層以上的回廊時，我們需要考慮商業(yè)昭示性的設計，即人透過欄桿頂部也能看到對面上層的商鋪logo（扣除管線吊頂），3.6米就是垂直層高最低的要求。

　　2. 1:1的勻稱之感

　　稍高的層高有益于消費者的游逛感受，但同時應將走廊寬度放在考量范圍之內(nèi)，過于空曠和過于緊湊一樣，都會給人帶來壓抑。

　　在多數(shù)項目里，購物中心走廊寬度與層高比在1:1時能給人勻稱之感，過高則顯得環(huán)境氛圍冷峻，不夠舒適；過低則顯得環(huán)境壓抑。 

　　3. 精細化設計

　　購物中心還可以進行精細化設計，在色彩、結(jié)構上創(chuàng)造更高的視覺效果，以達到為樓層“增高”的視覺目的。

　　例如，上文中提到的Eastland Shopping Centre就是通過玻璃穹頂?shù)墓庥靶Ч�，模糊了人們對高度的概念，從而產(chǎn)生增高效果。

　　值得一提的是，地下層高，則由于地下造價貴，即使是差一米的高度，造價差異也比較大。所以地下層高比地上層高更有講究。

“最后”

No.4

　　行業(yè)內(nèi)對“更高”的需求，是伴隨著商業(yè)內(nèi)容的變化而來的。

　　當體驗取代商品成為實體商業(yè)的核心，物理空間作為一切內(nèi)容的載體勢必要做出改變。

　　對于實體商業(yè)運營者來說，無論是傳統(tǒng)的盒子式商業(yè)還是街區(qū)商業(yè)，適宜的層高都有助于打造品質(zhì)感。

　　為更多餐飲、體驗、娛樂業(yè)態(tài)等對層高有較高要求的商戶創(chuàng)造更多進駐機會，為商場招商提供硬件保障，為消費者舒適的消費體驗提供保證。