據(jù)上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)近日發(fā)布的一份《上海購(gòu)物中心發(fā)展趨勢(shì)報(bào)告》(以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》)披露，上海購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入正在逐年穩(wěn)步上升。2010年，上海購(gòu)物中心年?duì)I業(yè)收入預(yù)計(jì)達(dá)到750億元，“十一五”期間的年均增長(zhǎng)幅度達(dá)到26.1％，占本市社零總額的比重逐年上升，2010年預(yù)計(jì)占12.5％。

　　專業(yè)專賣是重要增長(zhǎng)點(diǎn)

　　《報(bào)告》指出，“十一五”期間是上海購(gòu)物中心快速發(fā)展時(shí)期，5年新增購(gòu)物中心40家，年均新增8家。2010年年底，本市共有開業(yè)及在建購(gòu)物中心107家，其中開業(yè)營(yíng)業(yè)的達(dá)75家，建筑面積900萬(wàn)平方米，單體平均建筑面積12萬(wàn)平方米，其中10萬(wàn)平方米以上的購(gòu)物中心有35家;在建的購(gòu)物中心32家，建筑面積477萬(wàn)平方米，單體平均建筑面積15萬(wàn)平方米，建筑面積在10萬(wàn)平方米以上有21家。

　　上海購(gòu)物中心發(fā)展初期，購(gòu)物中心根據(jù)其規(guī)模大小以及功能，按照國(guó)家零售業(yè)態(tài)分類標(biāo)準(zhǔn)被分為都市型、區(qū)域型和社區(qū)型購(gòu)物中心，分類相對(duì)簡(jiǎn)單。如今隨著購(gòu)物中心的功能性逐漸增強(qiáng)，各種大小不同且極富個(gè)性的購(gòu)物中心不斷涌現(xiàn)。規(guī)模上從建筑面積僅為1-2萬(wàn)平方米的小型購(gòu)物中心到建筑面積達(dá)到數(shù)十萬(wàn)平方米的超大型購(gòu)物中心，層次豐富，各具特色;從功能性和組成結(jié)構(gòu)來(lái)說(shuō)，出現(xiàn)了以連鎖品牌專賣店為主的時(shí)尚生活中心、以專業(yè)品類大賣場(chǎng)為主的配合少量專賣店的能量中心、以休閑為主題的主題休閑中心和以工廠直銷店為主的品牌直銷銷售中心。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2005年，從購(gòu)物中心各業(yè)態(tài)網(wǎng)點(diǎn)面積的比例來(lái)看，百貨店占26.0％；大型綜合超市占14.7％；專業(yè)專賣店占22.2％；餐飲業(yè)占16.5％；娛樂(lè)業(yè)占6.3%。到2010年，業(yè)態(tài)比例發(fā)生了較大變化：百貨店下降到18.1％；大型綜合超市下降到11.7％；專業(yè)專賣店上升到了28.5％；餐飲業(yè)占16.9％；娛樂(lè)業(yè)占8.5％。以往購(gòu)物中心的主力店百貨店和大賣場(chǎng)面積占比正在逐年下降，專業(yè)專賣店面積占比例則逐年上升。餐飲業(yè)和娛樂(lè)業(yè)的面積雖然占比變化不大，但是絕對(duì)面積卻有明顯上升。

　　從營(yíng)業(yè)收入來(lái)看，相比于2005年，本市購(gòu)物中心內(nèi)的百貨店?duì)I業(yè)收入上升78％，大賣場(chǎng)上升82％，餐飲業(yè)上升132％，娛樂(lè)業(yè)上升103％，專業(yè)專賣店上升134％。數(shù)據(jù)表明餐飲業(yè)、專業(yè)專賣和娛樂(lè)業(yè)是近年上海購(gòu)物中心最重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。

　　“時(shí)尚生活”異軍突起

　　近幾年來(lái)，一種類型比較特別的新型購(gòu)物中心開始在本市出現(xiàn)，這就是專業(yè)專賣店+餐飲+娛樂(lè)模式的購(gòu)物中心。此類購(gòu)物中心一般沒(méi)有傳統(tǒng)意義上的主力店，如百貨店和大賣場(chǎng)，業(yè)態(tài)組合方面以專業(yè)專賣店和餐飲為主，輔以部分娛樂(lè)業(yè)，而且基本處于比較成熟的商圈之內(nèi)。

　　此類購(gòu)物中心有點(diǎn)類似于美國(guó)國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)(ICSC)對(duì)于購(gòu)物中心分類中的生活方式中心(Lifestyle Center)，但又略有不同。在上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)提出的《關(guān)于修訂中國(guó)購(gòu)物中心的定義與分類的建議方案》中提議將其命名為“時(shí)尚生活中心”。在本市近兩年開業(yè)的購(gòu)物中心之中，這種時(shí)尚生活中心越來(lái)越多，如96廣場(chǎng)、聯(lián)洋廣場(chǎng)、上海灣、353廣場(chǎng)和芳匯廣場(chǎng)等。上海灣定位于打造時(shí)尚主題商業(yè)，芳匯廣場(chǎng)則在開業(yè)時(shí)就定位于女性主題精品休閑購(gòu)物中心。在上海老牌的購(gòu)物中心中，定位于年輕、時(shí)尚、潮流的來(lái)福士廣場(chǎng)則是其典型代表。

　　上海的時(shí)尚生活中心基本上位于成熟的商圈，例如上海灣和96廣場(chǎng)位于新上海商業(yè)城商圈，來(lái)福士廣場(chǎng)、宏伊廣場(chǎng)和353廣場(chǎng)位于南京東路商圈，還有位于淮海路上的新天地廣場(chǎng)、香港廣場(chǎng)和大上海時(shí)代廣場(chǎng)等。

　　坪效預(yù)計(jì)達(dá)9000元/平方米

　　中國(guó)早期發(fā)展購(gòu)物中心曾有過(guò)追求超大的傾向，上海也是如此。近幾年來(lái)，片面追求超大的現(xiàn)象有所改變。上海購(gòu)物中心的開發(fā)顯得比較理性，建設(shè)規(guī)模已經(jīng)逐漸趨于合理，發(fā)展趨勢(shì)已由注重體量規(guī)模向注重經(jīng)營(yíng)效率轉(zhuǎn)變，新的購(gòu)物中心在體量選擇上，大多比較合理。

　　當(dāng)然，購(gòu)物中心也并不是越小越好，特別是在當(dāng)前中國(guó)這個(gè)相對(duì)于歐美國(guó)家比較特殊的情況下。以上海為例，由于社區(qū)人口密集，同樣條件下一個(gè)購(gòu)物中心所輻射的區(qū)域內(nèi)的人口要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于歐美地區(qū)，因此購(gòu)物中心需要足夠的空間和豐富的業(yè)態(tài)來(lái)滿足周邊數(shù)量巨大的消費(fèi)群體的需求。

　　近年來(lái)，上海購(gòu)物中心的建筑面積逐步控制在12萬(wàn)平米左右，在建設(shè)日趨理性的同時(shí)，購(gòu)物中心的坪效也在逐步上升。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2006年，上海購(gòu)物中心的坪效為5757.3元/平方米，2010年，本市購(gòu)物中心的坪效預(yù)計(jì)達(dá)到了9000元/平方米，5年增長(zhǎng)了56％。坪效的計(jì)算方式為營(yíng)業(yè)總收入與建筑面積之比，如果將建筑面積替換為營(yíng)業(yè)面積的話，數(shù)字還將翻倍。這表明上海購(gòu)物中心經(jīng)過(guò)十?dāng)?shù)年的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)能力已經(jīng)有了顯著的提高。

　　社區(qū)購(gòu)物中心成為焦點(diǎn)

　　近5年來(lái)，本市的社區(qū)型購(gòu)物中心數(shù)量在不斷增多，到2010年年底，本市已有21家社區(qū)型購(gòu)物中心，社區(qū)型購(gòu)物中心所占比例從2005年的27.8％上升到了2010年的32%，建筑面積占比從2005年的15.8％上升到了2010年的30％。尤其是最近兩年，社區(qū)型購(gòu)物中心越來(lái)越受到投資者的青睞。

　　社區(qū)型購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)收入也在近年中飛速攀升。2006年，本市社區(qū)型購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入達(dá)58億元，2010年上升到了140億元。社區(qū)型購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)收入占本市社零總額的比重也在逐年上升，從2006年的1.7％，上升到2010年的2.4％。

　　歐美資本試水購(gòu)物中心

　　根據(jù)市商務(wù)委和市規(guī)土局于2009年聯(lián)合發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》，上海將形成12個(gè)市級(jí)商業(yè)中心和22個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心。

　　目前上海已經(jīng)開業(yè)的58家購(gòu)物中心中的大多數(shù)正處于這34個(gè)商業(yè)中心之中，上海的購(gòu)物中心已成為各個(gè)商圈零售業(yè)的主力軍。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)，本市的十大市級(jí)商圈零售業(yè)的總面積達(dá)215.8萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心的面積占比高達(dá)43.62％，達(dá)到94.1萬(wàn)平方米。加上本市去年新增的新虹橋、中環(huán)這兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心，目前上海已開業(yè)的75家購(gòu)物中心中，有35家正處于這12個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之中或邊緣。如果再加上22個(gè)地區(qū)級(jí)商業(yè)中心和9個(gè)新城級(jí)商業(yè)中心的話，這43個(gè)商業(yè)中心幾乎囊括了本市所有的已開業(yè)的購(gòu)物中心。

　　上海的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展，投資來(lái)源已呈多元化。近年來(lái)，國(guó)資大型企業(yè)百聯(lián)集團(tuán)在購(gòu)物中心開發(fā)方面的步伐大大加快，已在上海初步構(gòu)筑起東西南北中的購(gòu)物中心的戰(zhàn)略布局，成為上海購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍者。此外，項(xiàng)目遍布全國(guó)的大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在上海已經(jīng)布局了4家購(gòu)物中心。最近，一向?qū)Ｗ⒂谧≌�開發(fā)的萬(wàn)科也開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。去年，央企也開始介入上海購(gòu)物中心，中糧集團(tuán)旗下的購(gòu)物中心品牌“大悅城”已登陸上海。另外，本市購(gòu)物中心的外資來(lái)源主要集中在中國(guó)港澳臺(tái)地區(qū)和東南亞國(guó)家。例如新加坡的凱德置地集團(tuán)，在成功經(jīng)營(yíng)來(lái)福士廣場(chǎng)的基礎(chǔ)上，于2008年收購(gòu)了龍之夢(mèng)購(gòu)物中心50％的股權(quán)并接受經(jīng)營(yíng)管理。

　　近年來(lái)，少數(shù)歐美資本探險(xiǎn)者開始采用收購(gòu)和參股方式，漸漸介入上海購(gòu)物中心的開發(fā)，2009年，美國(guó)私募巨頭黑石集團(tuán)通過(guò)其在華合作伙伴盈石資產(chǎn)管理公司，接手了上海芳匯廣場(chǎng)、悅達(dá)889、調(diào)頻壹和豫龍坊等4家購(gòu)物中心招商和運(yùn)營(yíng)，還有10多個(gè)項(xiàng)目正在洽談過(guò)程中。2009年底，由香港崇邦集團(tuán)與摩根士丹利共同投資20億元打造的金橋國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)開門營(yíng)業(yè)，其中摩根士丹利為主要投資方。2010年，韓國(guó)最大的綜合性商業(yè)流通集團(tuán)新世界集團(tuán)旗下的易買得超市開始進(jìn)軍中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)，首個(gè)項(xiàng)目是位于漕寶路的大型購(gòu)物中心，于世博會(huì)前開業(yè)。這一切顯示國(guó)外資本開始漸漸試水上海的購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)。

　　二次開發(fā)提升能級(jí)

　　近年來(lái)，本市的購(gòu)物中心面對(duì)開局不利的形勢(shì)，審時(shí)度勢(shì)，大膽地進(jìn)行了二次開發(fā)，進(jìn)行了行之有效的調(diào)整。

　　2004年底，港匯廣場(chǎng)與合作了5年之久的主力百貨店富安百貨分手，借此機(jī)會(huì)調(diào)整布局，大力引進(jìn)精品專賣店，于2005年7月成功打造了15000平米的“城中城”港匯新翼，使港匯廣場(chǎng)一舉奠定其奢侈和時(shí)尚生活融為一體的購(gòu)物中心的基調(diào)�，F(xiàn)在港匯廣場(chǎng)擁有徐家匯首個(gè)體驗(yàn)時(shí)尚奢華之風(fēng)的Ole’精品超市、5000平方米的永華電影城、5000平方米的名店運(yùn)動(dòng)城、2000平方米的金數(shù)碼世界、3000平方米的ZARA和i.t旗艦店，整個(gè)廣場(chǎng)“由內(nèi)而外”大規(guī)模升級(jí)，既滿足了消費(fèi)者更高品質(zhì)的購(gòu)物、休閑享受，也刺激了商場(chǎng)零售額的大幅增漲，成為上海西南地區(qū)標(biāo)志性的商業(yè)、建筑和時(shí)尚地標(biāo)。

　　正大廣場(chǎng)在開業(yè)初的3年多時(shí)間內(nèi)只有65%左右的出租率，6樓之上的五層樓面幾乎全部空置。在重新調(diào)整之后，正大廣場(chǎng)以“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”的定位重新亮相。2005年10月，正大廣場(chǎng)根據(jù)新的經(jīng)營(yíng)定位進(jìn)行招商調(diào)整。僅僅半年時(shí)間，正大廣場(chǎng)的空置率便下降至1%。包括ZARA、H&M、湯姆小熊、玩具反斗城等一批知名服裝、娛樂(lè)、玩具業(yè)態(tài)紛紛被正大廣場(chǎng)招攬至旗下，這里租金也因此不斷上漲。而正大廣場(chǎng)的“家庭娛樂(lè)消費(fèi)中心”的定位也從此深入人心，成為購(gòu)物中心二次開發(fā)的經(jīng)典案例。