（文為邢和平在“2007中國首屆商業(yè)地產(chǎn)國際高峰論壇”上的講話）

    首先，我介紹一下中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會，中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心專業(yè)委員會經(jīng)民政部正式批準，于2003年成立，具有獨立社團法人資格的非營利性社團法人組織。中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心委員會與國際國內(nèi)同仁共同通力合作，共同搭建廣泛交流的平臺。中國商業(yè)聯(lián)合會購物專業(yè)委員會的宗旨“是產(chǎn)業(yè)化成長，國際化服務，本土化發(fā)展，專業(yè)化推廣”。

    我們的工作重點是研究行業(yè)發(fā)展熱點問題，積極響應政府主管部門廣大業(yè)者呼聲，建設與政府溝通的橋梁與紐帶，為政府制訂購物中心產(chǎn)業(yè)政策，提供建議和依據(jù)。中國購物中心行業(yè)標準、行業(yè)規(guī)范研究，購物中心理論研究和行業(yè)推廣，中國購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的評價和改善。組織專業(yè)主題內(nèi)容的培訓，提升從業(yè)者的經(jīng)營管理水平，制訂中國購物中心人才培養(yǎng)、教育訓練計劃及職業(yè)資格鑒定。組織國內(nèi)國際購物中心業(yè)者的交流與研討，積極發(fā)展與國外相關行業(yè)的經(jīng)濟與技術方面的合作與交流。舉辦國際性考察交流活動，推進中國購物中心行業(yè)國際化的進程。國內(nèi)國際購物中心咨詢的整合及傳播，建立信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，為會員提供及時信息咨詢服務，編輯出版刊物，服務于國內(nèi)外購物中心業(yè)者的咨詢交流與合作，推動購物中心商業(yè)運營與地產(chǎn)開發(fā)、地產(chǎn)金融相結合，促使中國購物中心建設健康有序發(fā)展。主辦全國性專業(yè)商品交易博覽會，組織行業(yè)內(nèi)部開展各種協(xié)作和經(jīng)驗交流。接受會員企業(yè)委托，組織專家對會員企業(yè)的經(jīng)營管理提供咨詢服務，協(xié)助會員企業(yè)進行專項培訓管理和技術人才。

    今年我們購物中心專業(yè)委員會一項重要任務是接受商務部的委托，開展對我國購物中心發(fā)展方向與政策研究的課題研究工作。課題研究重點如下： 一、規(guī)范購物中心的基本商業(yè)概念，確立購物中心的基本體系結構以及運作模式。 二、研究購物中心對我國商業(yè)零售業(yè)的影響，促進和發(fā)展建立標準化的專業(yè)思維和執(zhí)行技術模式，引導購物中心合理布局協(xié)調發(fā)展。 三、分析我國不同發(fā)展地區(qū)的購物中心發(fā)展趨勢，建立適應地區(qū)購物中心協(xié)調發(fā)展的層級式發(fā)展戰(zhàn)略。 四、規(guī)范和引導商業(yè)地產(chǎn)投資基金對購物中心的投資項目，促進資金投入的專業(yè)化和本地化協(xié)調在商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)購物中心不動產(chǎn)價值和商業(yè)運營，促進購物中心穩(wěn)步發(fā)展。 五、提出制定購物中心建設和管理技術規(guī)范及相關的政策建議。六、建立全國購物中心信息平臺。

    前面我把購物中心專業(yè)委員會的工作給大家簡單的介紹，下面結合購物中心的發(fā)展和建設講一些我們面對的問題。

    （PPT）在這個示意圖上我只簡單的寫了三個方面，實際這里面包含了很多更多的內(nèi)容，詳細的從購物中心的規(guī)劃、設計、主題創(chuàng)意、招商、運營管理到最后的金融對接，在各個環(huán)節(jié)上我們會有很多的問題進行探討。在這里面我只寫了三個方面。從我們的研究課題看，我們?nèi)绾蚊鎸ι啼佷N售和整體持有的問題，這是我們大家面對的主要的問題。在這方面應該按國際規(guī)范運作，與投資基金順利對接，這是購物中心開發(fā)的新出路。國內(nèi)購物中心開發(fā)多是建設在先，都是按照開發(fā)者想要的形式去營造，這種情況在前期的開發(fā)建設當中是司空見慣的。大家先建一個購物中心，從商業(yè)的話來說應該是先有市后有場，但是現(xiàn)在是先有場后有市，對于我們一系列的工作很難進行，給我們造成了很大的困難。我們常說換位思考，怎樣使賣家想買和買家想賣形成一體，這才是問題的關鍵所在。

    以往國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目習慣的推廣做法是描述自己的地理位置多好，政策多優(yōu)惠，政績多輝煌，有很多的文字對現(xiàn)狀進行描述，而對未來產(chǎn)生出買家想要的東西卻不是很清楚。例如怎樣產(chǎn)生現(xiàn)金流，現(xiàn)金流預計是多少，如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定。想要與國際接軌，就要用雙方都能讀得懂的語言進行交流，這就需要用數(shù)字說話�；�礎數(shù)據(jù)要保證它的透明性、可靠性，國際上測算物業(yè)價值是以物業(yè)未來現(xiàn)金貼現(xiàn)為基礎的模型計算出來的，使買家清晰的看到了解你想要出售的地產(chǎn)的項目，這是一個很好的解決渠道。在規(guī)劃初期就要設定好這樣一個金融產(chǎn)品的目標，通過一系列的資本運作的解決方案，輕松面對這個開發(fā)過程的諸多問題，應該是我們的工作追求。

    如何保證現(xiàn)金流的穩(wěn)定產(chǎn)出？商業(yè)地產(chǎn)不斷升值，這就需要一個運營管理團隊，運營管理團隊的良好運作是我們投資者的追求，有多少案例都可以說明這樣的問題，曾經(jīng)轟動一時的購物中心項目在后期管理上頻頻告急。由此可以看出在眾多的購物中心項目開發(fā)和運營過程，開發(fā)商對項目前期的包裝、宣傳做的非常成功，而對后期的運營管理卻掌控不好。而獲取長期、穩(wěn)定和相對固化的低風險收益，恰恰是房地產(chǎn)信托投資基金的前提。在投資者看來，取得收益的前提一方面在于地理位置和社會消費能力，更重要的是投資期間的商業(yè)設施的運營管理水平，這就需要有一個高效的運營管理團隊，為商業(yè)物業(yè)提供優(yōu)質的服務。需要做好商戶合理配置、招商、市場推廣、商戶調整、物業(yè)管理和其他服務等一系列工作。

    我們期待著多贏局面的出現(xiàn)，金融與房地產(chǎn)，房地產(chǎn)與商業(yè)運營順利的對接。商業(yè)運營為投資贏得穩(wěn)定的回報，這需要專業(yè)的商業(yè)運營管理公司，既懂商業(yè)運作又要了解金融投資的要求，為地產(chǎn)開發(fā)上提供包括商業(yè)前期顧問，市場推廣策劃，租售代理運營管理物業(yè)管理金融收購指導等完善的服務流程，在項目立項之初就介入，應該告訴開發(fā)商建立多大的商業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)如何搭配，甚至建立并發(fā)布商業(yè)指數(shù)，幫助開發(fā)區(qū)與商業(yè)地產(chǎn)最有價值的對接。

    為了做好這些工作，為了為我們的會員提供服務，我們購物中心專業(yè)委員會，設立了一個商業(yè)不動產(chǎn)的服務中心。商業(yè)不動產(chǎn)的服務中心主要的工作是整合社會資源，為會員提供各種服務。服務中心由眾多社會資深的專家組成，精英們對國外市場充分了解密切關注，致力于中國購物環(huán)境的建設與運營水平的提高，在大型項目商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)設計、經(jīng)營管理、經(jīng)營投資指導、商業(yè)連鎖品牌的開拓，以及各層次商業(yè)人員的培訓方面，我們這個團隊都擁有非常豐富的資源。