（文為聶梅生在“2007中國首屆商業(yè)地產(chǎn)國際高峰論壇”上的講話）

    在今天這樣一個場合，主要在這里表達(dá)四層意思。

    第一，這次論壇的召開也是我們業(yè)內(nèi)一件很大、跟高興的一件事情，主要是和中國的商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)前的發(fā)展態(tài)勢有關(guān)系。從我們房地產(chǎn)商會來說，很多的主要的會員尤其是副會長，常務(wù)理事一起的的會員，都是國內(nèi)很知名的開發(fā)商，在最近幾年不約而同這些企業(yè)都開始從原來的單純的住宅房地產(chǎn)的開發(fā)，逐漸走向了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。在各種場合我都在說中國房地產(chǎn)走向成熟的標(biāo)志之一就是從單純的住宅開發(fā)走向了商業(yè)地產(chǎn)和更高領(lǐng)域的開發(fā)。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)從業(yè)態(tài)來講，比住宅開發(fā)是更高一層次的業(yè)態(tài)。大家都知道中國的住宅商品房這塊兒的發(fā)展是在房改之后逐漸形成的，現(xiàn)在發(fā)展在全世界矚目，主要是針對現(xiàn)在宏觀調(diào)控當(dāng)中進(jìn)行的，它的開發(fā)和國民經(jīng)濟(jì)和人民生活有很大的關(guān)系。但是從業(yè)態(tài)來講，目前對住宅這塊兒，開發(fā)商的持有還是很少的，基本上開發(fā)完了就賣完了。所以，循環(huán)不斷地買地，從銀行貸款賣房，賣房以后有了盈利，又不斷地進(jìn)行土地開發(fā)。

    商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)顯然跟它不太一樣，正是因?yàn)檫@樣，對商業(yè)物業(yè)的持有和長期的經(jīng)營是它盈利的最終目的。所以，現(xiàn)在我們很多的會員都積極投入了新的領(lǐng)域，這也就是為什么我們商會要和商業(yè)聯(lián)合會一起舉辦這次“首屆商業(yè)地產(chǎn)國際高峰論壇”的原因之一。

    第二，在今天這個會上會有很多的交流，尤其是一些成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目介紹經(jīng)驗(yàn)。我來的時候粗略看了一下后面的模型，像華東MALL等等這些一些好的項(xiàng)目，能夠在會上進(jìn)行交流，使我們今后的商業(yè)地產(chǎn)能夠少走一些彎路。同時，今天特別有價值的就是商務(wù)部頒布的《中國購物中心行業(yè)發(fā)展準(zhǔn)和實(shí)施措施》，為商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范發(fā)展指明了方向。我想這是非常重要的，從住宅發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)過程來看，每一次政策和標(biāo)準(zhǔn)的出臺和實(shí)施都會使整個行業(yè)的發(fā)展和市場發(fā)生很大的變化。

    第三，當(dāng)前中國的房地產(chǎn)進(jìn)入了一個非常關(guān)鍵的時期，同時更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)（不動產(chǎn)業(yè)）最根本的屬性是一種金融屬性。在這之前，業(yè)內(nèi)飛快發(fā)展時期，大家不太認(rèn)可這一點(diǎn)，覺得房地產(chǎn)就是市場行為等等。實(shí)際上從房地產(chǎn)這個領(lǐng)域上來說，和國民經(jīng)濟(jì)、宏觀經(jīng)濟(jì)，尤其和金融這塊兒聯(lián)系的非常緊密，這一次持續(xù)了四年的宏觀調(diào)控實(shí)際上從開始到現(xiàn)在，我覺得發(fā)力點(diǎn)還是在金融領(lǐng)域。

    作為商業(yè)地產(chǎn)來說是資金高度投入的投資領(lǐng)域，甚至于比住宅開發(fā)更需要資金的投入和支持。而且商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)貸款又和住宅不太一樣，和銀行的金融政策又縮的比較緊，應(yīng)該說資金鏈還是比較緊張的。在這種情況下，我也注意到一開始商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)一樣的方式，把產(chǎn)權(quán)分割來賣。在去年、前年很多類似的研討會上我頭提出來這恐怕是一種初級的業(yè)態(tài)，真正發(fā)展起來以后，恐怕應(yīng)該總體的持有，長期的經(jīng)營。尤其是現(xiàn)在各種各樣海外的基金進(jìn)入中國，很大一部分針對了中國的商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)行了總體的收購、打包、上市這么一套，使國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這方面非常的敏感。這點(diǎn)是非常重要的，正是因?yàn)槿绱�，從央行、銀監(jiān)會也很注意這一塊兒。其實(shí)這點(diǎn)很容易想清楚，海外基金進(jìn)入中國，瞄準(zhǔn)了中國的商業(yè)地產(chǎn)，為什么中國的金融主管部門不能夠開發(fā)更多的金融政策來支持中國的商業(yè)地產(chǎn)？正因?yàn)槿绱�，我們商會也屢屢向銀監(jiān)會、央行寫建議寫報告參與他們的研究。很好一個消息，最近關(guān)于從信托這塊兒，央行已經(jīng)開始在做管理辦法，進(jìn)行這方面政策的最終準(zhǔn)備，同時也確定了兩個金融機(jī)構(gòu)，來作為試點(diǎn)。

    所以，我們商會正是在這樣的背景下和聯(lián)華信托正在醞釀，成立一個房地產(chǎn)基金，這個基金面向支持物業(yè)持有型的商業(yè)地產(chǎn)，同時以信貸的方式推出。我想為什么我們商會對商業(yè)地產(chǎn)非常重視，而且很愿意和商業(yè)聯(lián)合會一起促進(jìn)中國商業(yè)地產(chǎn)金融新的品種的出現(xiàn)。

    第四，作為商業(yè)建筑，特別要注意“綠色地產(chǎn)”的國家主導(dǎo)方向。因?yàn)閺闹袊�發(fā)展觀來講，進(jìn)入科學(xué)發(fā)展觀，同時進(jìn)入了循環(huán)經(jīng)濟(jì)，對于一個寫字樓在這方面比住宅更應(yīng)該重視。舉個例子能耗來講，一般商業(yè)地產(chǎn)就是寫字樓、賓館、SHOPPING MALL這類的商業(yè)性建筑的能耗一般是住宅的10倍左右，甚至于達(dá)到15倍，而這一部分恰恰并沒有受到很大的重視。所以從我們商會來講，對這商業(yè)地產(chǎn)這塊兒，公共建筑這塊兒，綠色建筑、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)地、節(jié)材非常重視，同時也推出了很多這方面的標(biāo)準(zhǔn)，再進(jìn)行一些認(rèn)證。我希望中國未來的商業(yè)地產(chǎn)能夠堅持走循環(huán)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展之路，由于時間關(guān)系我就簡單地跟大家交流這四方面的意見。