地上稱霸地下也要稱霸

      天河商圈目前可謂廣州或全國最旺的黃金商圈之一，但記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，除了依附在正佳下面的M層、體育中心東出口隧道的天俊廣場等小體量的地下商業(yè)外，目前已經(jīng)開業(yè)的屬于地下商城的有天河又一城和東方寶泰(原天匯城)。

      其中，天河又一城橫臥在中山大道下面，連接了天河城和購書中心，并與地鐵一、三號線交會的體育西站相通，面積約4.3萬平方米。記者從天河又一城管理處了解到，這里共設(shè)有160個商鋪，出租率達(dá)到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營潮流服飾、精品店、化妝品等。租金平均1200元/平方米/月。

      作為天匯城的升級版，東方寶泰坐落在東站廣場下面，直接連接廣州東站和大型汽車公交場和客運站，總建面積15萬平方米，地下商業(yè)面積約6.3萬平方米，設(shè)有1400個停車位。煥然一新的東方寶泰于今年10月下旬正式開業(yè)，其打破了傳統(tǒng)ShoppingMall一味追求商業(yè)空間最大化的做法，加大了娛樂、餐飲、休閑等業(yè)態(tài)比例，商業(yè)面積和綠化休閑面積比例達(dá)到1：1，把景觀、休閑區(qū)域與購物空間完美融合。為了吸取天匯城人流不夠的前車之鑒，東方寶泰此次還特別引入了經(jīng)營面積達(dá)2.7萬平方米的廣東最大的吉之島旗艦店，目前，200多家商鋪出租率也達(dá)九成，平均租金約500元/平方米/月。

      地下商場沿著新中軸線“南拓”

      雖然兩家地下商城的經(jīng)營還算不錯，但畢竟體單力薄，在以天河城、正佳為首的強大的天河南地面商業(yè)攻擊下，也只能分杯小羹，不過，這種格局很快將得到改變。

      12月1日，集購物、休閑、娛樂為一體的主題體驗式地下購物商場———時尚天河商業(yè)廣場將正式對外招商，該面積16萬平方米、總建筑面積達(dá)22萬平方米，相當(dāng)于一個半天河城或兩個太古匯商場。明年上半年，占地面積17萬平方米的珠江新城中央商業(yè)廣場的地下商場也將對外拉開招商帷幕。按照2002年的規(guī)劃，今年7月拆遷的宏城廣場也將被一個面積約5萬平方米的地下商場所取代。

      從版圖上看，如果能將珠江新城中央商業(yè)廣場的地下商城打通連接到宏城地下商城，然后西邊與又一城連接，再通向體育中心下面的時尚商業(yè)廣場，最后再連接?xùn)|站廣場下面的東方寶泰，那么連成一片的五大地下商場，將以天河路為橫，以從廣州東站到廣州電視塔的地下旅客自動輸送系統(tǒng)為豎，形成一個龐大的“中字”結(jié)構(gòu)，呈現(xiàn)一個達(dá)60萬平方米的龐大地下商場。

      也就意味著，若能相繼從地下接通廣百中怡店、天河城、正佳、萬菱匯、太古匯、維多利亞廣場等體量超過200萬平方米的地上商業(yè)巨頭，這地上地下的雙層夾擊，加上地鐵一號線和三號線、旅客自動輸送系統(tǒng)的三條潛龍，數(shù)以百萬計人流的迎來送往，毫無爭議地讓廣州天河榮升為中國最大的黃金第一商圈。

      項目動態(tài)

      時尚天河商業(yè)廣場12月1日正式招商

      時尚天河位于天河城、正佳正對面體育中心地下位置，共分為地下三層，其中兩層為購物商場，一層為停車場，是目前廣州最大地下停車場，建成后可容納3500個車位。商場將于今年12月1日正式對外招商，項目一期爭取在明年“五一”營業(yè)。

      據(jù)時尚集團股份公司總經(jīng)理助理李鳳明介紹，商場將面向年輕人，重點突出15-35歲的年輕消費群體。商場共分為三期、主題街區(qū)數(shù)十條，檔口近2000個，一期開業(yè)近10萬平米，共分四大區(qū)域：品牌主力店街區(qū)、主力店街區(qū)、個性精品店、百貨區(qū)。

      CBD中央商業(yè)廣場地下商場明年上半年招商

      珠江新城中央商業(yè)廣場項目東起冼村路，西至華夏路，北靠黃埔大道，南臨珠江，總占地約58萬平方米，其中地下商城的商鋪面積為17萬平方米，90%分布在地下一層，剩余10%則分布在地下二層，同時該層還將設(shè)置3999個停車位。第三層則為地下旅客自動輸送系統(tǒng)的車站。

      據(jù)獨家代理項目招商引資的高力國際介紹，該地下商城將被定位為中高檔，除了引進中、高檔的特色的潮流服飾外，還將考慮引入高檔的百貨、超市、餐飲以及電影院等多種業(yè)態(tài)。

      中央商業(yè)廣場項目的招商單位廣州新中軸建設(shè)公司目前正在重新招標(biāo)合作伙伴，預(yù)計年底可發(fā)布新的招商公告，如果順利，目前已完成主體結(jié)構(gòu)的地下商場將于明年上半年對外招商，亞運前部分商鋪可投入運營。

      現(xiàn)場直擊

      天河又一城租金最高將近4000元/m2

      周二下午三點，盡管不是周末，但并不妨礙熙熙攘攘的人流涌進天河又一城。在目前已開通的七個出入口中(規(guī)劃為十個)，天河城西門的出入口可謂人流最多。記者做了一個粗略統(tǒng)計，進出這里的人流一分鐘多達(dá)160人次。天河又一城管理表示,這里共設(shè)有160個商鋪，出租率達(dá)到90%，里面的店鋪主要經(jīng)營潮流服飾、精品店、化妝品等。由于宏城7月拆遷，使得5月正式營業(yè)的又一城剛好承接了大部分原宏城商家，租金也從最早的500元/平方米上漲到現(xiàn)在平均1200元/平方米，最高的可達(dá)到2000元。有些零鋪還可達(dá)近4000元/平方米的租金。完全可與附近的地上商鋪租金持平，如果從實用面積來看，地下商場的租金比地上商鋪的租金要高，因為同區(qū)域的地面商鋪實用率一般是70%-80%，而又一城的實用率是50%。

      雖然租金不菲，但商家卻樂此不疲。一家經(jīng)營特色精品首飾店的陳小姐告訴記者，“這里人流量非常大，每天約有5萬人，周六、日高達(dá)13萬人左右。而且消費能力比較強，做這些精品性質(zhì)的生意，地方選對了就成功了一大半�！标愋〗愕昝嬗�10多平方米，租金每月約2萬，裝修了5萬，加上首月押金(押兩月)和首批貨款和存貨，她這個店的啟動資金大約15萬。每月的開銷和進貨成本大約6萬，如果要實現(xiàn)盈虧平衡，每天的營業(yè)額要2000元左右。不愿透露具體數(shù)字的陳小姐坦言，每天的營業(yè)額肯定是高于這個數(shù)的。

      專家說法

      地鐵使天河商圈輕松輻射珠三角

      廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟研究所所長王先慶認(rèn)為，地鐵形成了網(wǎng)狀分布后，聚攏作用將表現(xiàn)得更為明顯。在天河商圈購物消費的不僅是廣州人，有很多來自珠三角甚至是全國各地的消費者。天河城目前70%的客流量來自珠三角地區(qū)的消費者。而調(diào)查顯示，這些消費者到達(dá)天河城的方式，大多數(shù)是通過地鐵。

      可以預(yù)見，到2010年，天河路還將利用地鐵沿線將地下空間進行拓展貫通，使得上下兩層得以立體擴容，這不僅增大天河商圈的商業(yè)面積，也讓更多的人流通過地下通道聚攏散開。將來，依靠城市輕軌和地鐵，匯聚珠三角甚至全國的客流到天河，形成巨大“洼地效應(yīng)”，體量更大的天河商圈“圈金”將再提速。

      問題

      天河商圈車位缺口或達(dá)1.8萬個

      眾所周知，承載天河城目前成功盈利的是每天將近20萬人次的客流量，周末為60萬人次，平均下來每天有30萬人次。按照商業(yè)的核算，要養(yǎng)活100萬平方米的商業(yè)規(guī)模，至少要200萬的客流量。但中山大學(xué)管理學(xué)院教授方志遠(yuǎn)援引交通部門調(diào)研報告指出，交通部門規(guī)劃的天河商圈客流每天以現(xiàn)有交通工具搭載的消費者最多可達(dá)90萬人次。其中，目前地鐵一號線、三號線在天河路交會，規(guī)劃每天帶來的乘客大約50.6萬人次；同時，天河路附近60多班公共汽車經(jīng)停此處，日運載量近27萬人次。這意味著，除去公共交通運載的客流，尚有約100余萬人次將以自駕交通工具抵達(dá)。

      如果100萬人次，按每車次停1小時、每車載3人計算，這么大規(guī)模的停車位至少需要3萬個以上。但目前與之配套的車位約1.2萬個，包括天河城地下停車場有800多個車位，正佳廣場擁有1500個停車位，廣百中怡停車場共有300個車位左右，天河娛樂廣場有500個停車位等，太古匯規(guī)劃有1000個左右的停車位，以及其它分布零散的停車位。即便加上時尚廣場3500個停車位和中央商業(yè)廣場3999個停車位，但天河商圈停車位的數(shù)量，與其商業(yè)規(guī)模匹配，仍有相當(dāng)大的差距。

      記者手記

      雖然還未正式揭開面紗，但近日來有關(guān)時尚天河商業(yè)廣場卻備受關(guān)注。大手筆的投入、大體量的面積、大型的停車場加上黃金地段和中國“地下商場王”的美稱足夠讓該項目“重量”起來。但在記者看來，顯示其舉足輕重的應(yīng)該是其獨特的運營管理理念。設(shè)計可以模仿，裝修可以相似，風(fēng)格可以雷同，但理念呢？從洽談時開始，每個商戶都會得到專人的定點服務(wù)。還有進場裝修，從商店風(fēng)格到商品擺放，一切以“抓住顧客經(jīng)過櫥窗的三秒鐘”為目的。還有后期培訓(xùn)，培養(yǎng)打造個性品牌，還組織商戶們?nèi)ト毡�、韓國考察，甚至可以幫商戶們統(tǒng)一到國外聯(lián)系貨源等等，無怪乎一個從沈陽時尚飛過來的商戶，在廣州時尚公司門口足足等了一天，只為了能租一個鋪位。

      不過，讓記者竊喜的不僅是項目給廣州帶來的全新的商業(yè)經(jīng)營理念，采訪中時尚天河的李鳳明曾透露，只要政府規(guī)劃許可，他們非常愿意通過地鐵與東邊的太古匯相連，甚至打通天河南、北界限，連起東站和珠江新城，打造一個“中”字形商業(yè)架構(gòu)。站得更高、看得更遠(yuǎn)的天河對商業(yè)巨頭們而言，不再是一個夢。