第二部分想談的話題是花都商業(yè)大轉型從城郊社區(qū)型向都市副中心轉型。

　　我們對這里很熟悉，我們每次會議都在這里開，今年國際采購中心也是在這里推動的，上個月花都空港經濟區(qū)與空港商業(yè)也專門有一個論壇在這里。

　　花都從過去一個不重商業(yè)，開始逐步重商業(yè)，這是一個新的開始，是一種轉型。

　　從現(xiàn)狀來看，花都的商業(yè)個性還是一個城市郊區(qū)型商業(yè)，我們的商業(yè)都是一些小百貨、小市場、小超市，廣百去年在這里開了，這是第一個大商業(yè)開始，整體而言還都是密布的小商業(yè)，同地圖上一看都是這些小商業(yè)的單位。這些商業(yè)的特點，一是服務本地人口，居民在這里消費，二是中小商業(yè)，都是小商業(yè)，三是間鋪商業(yè)，以民間鋪為主的商業(yè)，臨時性很強，因為出租給誰不具有長期的品牌價值，既可以整租，也可以換鋪主，臨時性比較強，在這樣小商業(yè)背景下，大家都步行購物，或者騎個自行車，對大停車場沒有要求，也沒有一站式的要求，這種社區(qū)都是本地居民式的，層次都是中低端消費，于是高端消費都流失到中心城區(qū)，這就是現(xiàn)有的商業(yè)個性，這種個性是城市化初期、中期的小商業(yè)主導模式。

　　任何一個城市，任何一個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，在不同時代是不同的結構，以廣州市主城區(qū)為例，改革開放前一直到80年代以南方大廈、荔灣區(qū)那里為主導，沒有大量的車，有沒有大量的人流。從90年代開始到20年代，北京路為主導，是公交、自行車購物時代。到90年代后期，21世紀大發(fā)展的是天河商圈，公交車帶領了天河路的大變化，大量公交線都以東西為走向，集聚在天河，人流往東流，形成大的客流。

　　這種是都市型的形態(tài)，和郊區(qū)形式本質的區(qū)別，都市的商業(yè)是本地服務一半，外地人服務一半，而郊區(qū)型、社區(qū)型都為本地服務，差異就在于是為本地人服務，還是外地人服務。

　　花都要執(zhí)行轉型，過去只是為花都服務的商業(yè)，現(xiàn)在要逐步轉變?yōu)榧葹榛ǘ既烁�好的服務，又開始吸引外部的人流、客流，為廣州市的外部客流服務，這就是一個都市型的商業(yè)。

　　這是去年年底和今年年初上半年，關于花都大型商業(yè)網點的統(tǒng)計情況，目前規(guī)劃在建網點28個（5000平方以上），建筑面積108萬平方米，按照人口94萬人算，人均建筑面積1.14平方米。同時還要為外地旅游人口、休閑人口、過路人口服務，那么起碼人均在3平方米以上，也就是說，現(xiàn)在花都商業(yè)面積的擴張量，在未來十多年還要翻一倍以上，尤其是大商業(yè)，而且這種商業(yè)都是原來傳統(tǒng)的組團區(qū)，有很多缺陷，比如交通、住宅建筑都是本地人，沒有大樓盤、高端人口的支撐，這需要整個花都商業(yè)向周邊擴散，重新構架原來的商業(yè)體系。

　　這種商業(yè)體系的構建可以借鑒主城區(qū)三大商業(yè)集群，目前主城區(qū)三大集群一是荔灣區(qū)商業(yè)集群，二是越秀區(qū)商業(yè)集群，三是天河區(qū)的商業(yè)集群，和正在崛起的海珠區(qū)及番禺區(qū)的商業(yè)集群。三大商業(yè)集群為都市服務，每一個集群至少有三到四個購物中心或大百貨支撐。未來十年，規(guī)劃2020年，花都這樣大的商業(yè)體應該有兩到三個，支撐起一個大的都市型商圈，在這樣的商圈里，外地客人、國內客人到我們這采購，相當于去新加坡、馬來西亞、美國，部分是采購的，這點花都非常有條件，現(xiàn)在做得比較好的是汽車、皮具。還有觀光休閑，會議展廊，一個副中心沒有大的會展支撐不起來，我們可以打造一個大的會展平臺，還有餐飲酒店，這一系列構成了都市副中心的商業(yè)模型。在這樣一個模型下，要吸收都市經驗，不可能憑空崛起一個副中心的商業(yè)中心，那就需要引入外部的動力和內部再造動力，只有動力的注入才是舊的商業(yè)形態(tài)注入新的商業(yè)力量，像錦城這樣大的商業(yè)體憑空造出來的。其次，引入商流、客流、物流的流入，顯然空港是一大優(yōu)勢，還有中國北部的交流優(yōu)勢逐步體現(xiàn)。

　　推動和延伸廣州舊中軸，從廣州站、機場大道一直往北，延伸物流，現(xiàn)在已經通過白云萬達，再進一步擴展，這是一個商業(yè)帶，叫機場路商業(yè)帶，源頭有三四個鎮(zhèn)。

　　加速廣州商業(yè)向北移的趨勢，發(fā)展專業(yè)市場與物流倉儲，加大宣傳推廣力度，花都有優(yōu)勢，過去不夠重視，現(xiàn)在要加大宣傳力度，聯(lián)手打造區(qū)域品牌。

　　第三部分，都市型商業(yè)的載體，城市綜合體發(fā)展。

　　先講一句題外話，和中國消費文化、民族習性、區(qū)域特色特別吻合，很多人到國外去再看中國，這是沒辦法比較的，中國人特點多，這么多的人口需要特別大的載體。二是中國幾千年的文化是大文化，追求大，大而全是我們的一大特色。三是國情特色中有一點，喜歡逛街、湊熱鬧、集體玩，大家知道歐美人都是個體主義者，喜歡一個人或幾個人個體享受，很少集體活動，而東方文化和歐美文化是相反的，我們喜歡一起活動，這為中國大的商業(yè)體的存在提供了強大的國情基礎，為什么一個天河路有七個大購物中心，外國人看不明白，因為中國國情不同，不能按照歐洲、美國的理論模式解決，這是中國特色。

　　在這種狀態(tài)下，過去我們不能理解，因為交通工具跟不上，在新的城市和進程下，由于交通工具變革、區(qū)域條件變革、人民生活水平的變革，一系列的變化使我們的商業(yè)出新集體變化。

　　過去沒有高端商業(yè)，買一點東西跑到香港，二是我們的業(yè)態(tài)非常單一，就是幾個百貨、超市、雜貨店，現(xiàn)在出現(xiàn)了各種新的形態(tài)，品牌店、專賣店等等新的業(yè)態(tài)，更主要的是這種業(yè)態(tài)把旅游、文化、餐飲、休閑、購物等等融合在了一起，這就是泛商業(yè)、多業(yè)種時代，這只有城市綜合體才能存在。為什么萬達會以這種速度發(fā)展，為什么這么多大商業(yè)受到追捧，因為中國呼喚這種大商業(yè)，國情為這種大商業(yè)提供條件，同時人們的收入水平超過8000美元，工業(yè)化時期進入后時代，種種因素加在一起，使中國進入了城市綜合體井噴的時代，不僅僅廣州，全國都在大發(fā)展。發(fā)展最好的是過去還相對滯后的新興經濟成長區(qū)域，比如花都、增城、南海，清遠也開始出現(xiàn)。

　　在溫飽階段，這種小商業(yè)、街鋪是沒有品牌的，到人均收入3000美元到8000美元時，很多商業(yè)街開始出現(xiàn)，但商業(yè)街是平躺的，缺少品牌效應的，缺乏管理的，松散的購物中心，到8工業(yè)化后期，從高品質的角度，從生活價值的角度，開始體驗復合大模式消費，這就是城市綜合體的發(fā)展時期，而我們剛剛進入這個階段。

　　我們做了花都區(qū)的商業(yè)網點規(guī)劃，花都的副城市功能區(qū)，東到106國道，南至鏡湖大道，西至107國道，北至平步大道。這個項目正應該在新舊交界的主城區(qū)商業(yè)的發(fā)展，經濟發(fā)展到這個階段，整個北部區(qū)域需要有低洼地帶的高載體，大容量承載一個城區(qū)的發(fā)展。

　　一個純商業(yè)項目，在這個時代，改變的不只是北廣州的商業(yè)格局，改變的是花都人的生活模式，生活方式，應該會打造一個新的商業(yè)生態(tài)鏈，從而使廣州的商業(yè)出現(xiàn)非常好的變化，謝謝各位。

　　主持人：非常感謝。作為都市人，現(xiàn)在時間非常值錢，大家希望自己的家門口就有地標式的城市綜合體，既然已經知道需要它了，那么怎樣把它變成現(xiàn)實呢？

　　有一個這樣的數(shù)據和大家分享一下，聽說雅居樂打造城市綜合體的時候，還在不斷完善細則、圖紙，已經有國內外大品牌過來表達想參與，想到這里設店，這絕對是之前沒有見到過的，是非常可喜的一幕。

　　大家還要很理性的看待花都的商業(yè)現(xiàn)在所處的狀況是怎樣的，今天的論壇非常榮幸的邀請到了來自北京的專家，有請國資委商業(yè)網點建設開發(fā)中心副主任寥偉陽先生，有請寥先生從宏觀的角度剖析花都的商業(yè)。

　　寥偉陽：以下話題謹代表我個人研究，不代表我所在單位的意見。

　　對于商業(yè)這樣的話題，我從事了將近二十年，商業(yè)對于一個城市，對于一個國家，或對于一個民族來講有很大作用。我今天是強撐著來的，因為這段時間連續(xù)五天我都是五點鐘才睡覺，早上七八點就起來了，這段時間一直在支持廣東開展廣府文化的研究。聽起來好像和今天的話題有所不同，但是想給大家做一個啟迪，廣府文化，特別是廣府人，就是講粵語的人群。

　　在這樣的背景下，從歷史的角度可以看到，廣府人從事商業(yè)，從事國際貿易，在國內非常有優(yōu)勢，為什么我參與這樣的文化項目，實際上跟我們做商業(yè)，特別是過去提出的商業(yè)網點建設非常重要。

　　2000年時我參與改造廣州的上下九步行街，之后又參與了北京路的規(guī)劃，之后我一直為國內十個城市開發(fā)一系列的商業(yè)街，包括東北太原街、常州、蘭州等等。

　　我是從事商業(yè)網點規(guī)劃開發(fā)建設的，在這個過程中，我們從全國各個城市的總體規(guī)劃、商業(yè)網點規(guī)劃，從資料上看，國內的一些城市有很多成功的地方，但也有很多不盡如人意的地方，特別在這十年，很多項目不盡如開發(fā)商意的出現(xiàn)。

　　剛剛王教授講了很多耳目一新的意見，特別是對廣州區(qū)域板塊的走向給了很好的意見。我也一直在想我應該講點什么，我本來準備了400多張的幻燈片，現(xiàn)在只用幾張燈片和大家講講。

　　由于有很多不盡如人意網點的開發(fā)，導入現(xiàn)代大型商業(yè)網點開發(fā)與建設啟示，我有四大觀點。

　　今天主要講城市綜合體前世今生的認識觀，首先從觀點開始。

　　第二，現(xiàn)代城市綜合體的商業(yè)社區(qū)規(guī)劃與布局；

　　第三，區(qū)域流量經濟考量與城市綜合體的定位；

　　第四，廣府文化特質與花都城市綜合體開發(fā)營運。

　　“前世今生”主要講過去的商業(yè)模式，運營模式，特別是商業(yè)網點規(guī)劃模式、運營模式和現(xiàn)在網點，也就是市場需要什么樣的模式。“商業(yè)社區(qū)”，重視商業(yè)社區(qū)的建設，這是現(xiàn)代網點很重要的組織模式，過去一直在強調社區(qū)商業(yè)和商業(yè)社區(qū)間的關系�！傲髁拷洕�”，無論是商業(yè)網點，哪怕到一個餐廳，到一個士多店，需要的是流量，流的質量、存量及等等方面的元素決定了項目的成敗。“文化特質”，為什么我去搞廣府文化的研究，廣府人在世界舞臺上，廣州是千年商都，因此我一直在花時間研究文化性和商業(yè)運營模式、渠道、創(chuàng)新方法，因此我對所有的現(xiàn)代商業(yè)網點的規(guī)劃建設，首先從它的文化性、特別是它的文化特質開展構思。

　　從南海商圈、上下九商圈，北京路商圈、天河商圈，這是廣州橫向、縱向基本的商圈格局。從南往北，陵園西商圈、北京路商圈、舊機場商圈、花都商圈。

　　在商業(yè)網點規(guī)劃里可以區(qū)分出兩個層面，一是過去或傳統(tǒng)，二是現(xiàn)代的或未來，大家比較熟悉的上下九，商業(yè)街，特別是步行街的興起，在中國也就短短十多年的歷史，廣州上下九步行街是全國最早的步行街之一，我有幸參與這樣的規(guī)劃和建設。上下九最基本的是前店后廠的組織格局，然后加以市政和市場條件下的規(guī)劃，和進行有機的功能性協(xié)調，進行運營，上下九、北京路，包括全國的900多條步行街，基本上組織管理模式是以政府主導，成立綜合自理辦公室，分管副區(qū)長、副市長、工商局長、經貿部門等等來擔任管理部門，管理街區(qū)。這種步行街、商業(yè)街的組織形態(tài)，可以說是一個城市綜合體的雛形。

　　錦城這本宣傳冊里提到的17萬平米的商業(yè)，也有街區(qū)形態(tài)，也有其他商業(yè)載體形態(tài)，在這個過程里可以看到，實際上它的作用和它的住宅，基本上整個總建筑的比例，商業(yè)部分是它的1/4，這是比較合理的布局，但是離城市綜合體的設想，特別是現(xiàn)代城市綜合體的設想還有很大距離。希望我們的開發(fā)商在規(guī)劃現(xiàn)在錦城的過程中，到底17萬平方米的體量，是解決一個商業(yè)社區(qū)的模式，還是社區(qū)商業(yè)的模式，從你們的冊子里沒有感覺到太多的內容。

　　北京路的整合，商業(yè)整合、酒店整合和其他服務業(yè)的整合，這種商圈實際上也是城市綜合體的一種雛形，南海商圈、天河商圈等等都是這種傳統(tǒng)形態(tài)，盡管有CBD的提法，但是只能說是貼近于城市綜合體的雛形。再看看舊機場的改造，盡管兩個開發(fā)商很積極用心的打造，但還是跳不出原來商業(yè)網點，特別是購物中心的形態(tài)。

　　花都目前最重要的是空港，可能會截流一批移民在這里居住，可能會對花都的商圈有所幫助，花都要辦一個這么大的現(xiàn)代城市綜合體，以花都這樣一個新的發(fā)展區(qū)域，特別是副中心，要辦一個城市綜合體很必要，但名字是否叫城市綜合體我保留個人意見。雅居樂選擇了在花都這樣的路網條件下，空港條件下打造，很具前瞻性，很有勇氣，而且很值得，而且承載和輻射的范圍不僅僅是花都的范圍，更重要的是把清遠、南海的一部分囊括進來，這是很有意義的一件事情。不過我今天還沒有看到錦城的文化性，這是下面的話題。

　　圍繞著城市綜合體的概述，我想和大家交流一下我的觀點和建議。所謂“城市綜合體”，城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為城中之城。所謂“城市綜合體”是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、娛樂、交通等等城市生活空間三項以上進行組合，并在各部分建立一種相互依存，相互助益的能動關系，從而形成一個多功能，高效率的綜合體。

　　這種大型的城市綜合體適合經濟發(fā)達的大都會和經濟發(fā)展的城市，在功能選擇上要根據城市經濟特點，有所側重。建筑方面，多功能建筑是數(shù)量與總量上的積累綜合，這種綜合構成新系統(tǒng)的產生，局部增減無關整體大局。

　　城市綜合體的四大典型特征，一是超大空間尺度，二是通道樹型交通體系，三是現(xiàn)代城市景觀設計，四是高科技集成設施。

　　關于現(xiàn)代城市綜合體的商業(yè)社區(qū)規(guī)劃與布局。如果僅僅把一個購物中心或一個MALL看成是商業(yè)社區(qū)是不完全的，比如類似于步行街的形態(tài)，為什么步行街的管理必須要有政府多個職能部門，過去講的“五頂大蓋帽”管街，商業(yè)社區(qū)對過去來講，無論是政府還是開發(fā)商都趨向于按照商業(yè)模式打造、管理、經營，但是在這十年二十年來能夠形成好模式的并不多，這點上海做得好的較多。

　　社區(qū)商業(yè)配套，在一些生活的社區(qū)里，在各種各樣的社區(qū)里進行商業(yè)配套，像士多店等等的小超市。我認為錦城要打造的城市綜合體，屬于商業(yè)社區(qū)這樣的目標，建設大型現(xiàn)代商業(yè)網點，主要是這樣一種形態(tài)。

　　這種城市綜合體的開發(fā)標準。第一，三大選址標準。所在位置為城市核心區(qū)，有人流和消費基礎，是城市經濟新增長點；第二，必須有營造園林景觀的基礎；第三，必須具有交通便捷的區(qū)位優(yōu)勢；第四，必須營造齊備的生活系統(tǒng)。我想這點雅居樂很有經驗，他們是以房地產開發(fā)為主的，很有經驗。

　　區(qū)域流量經濟考量與城市綜合體的定位。一個城市綜合體如何規(guī)劃發(fā)展是至關重要的，流量所帶來的經濟是商業(yè)經營成敗、投資成敗的重要環(huán)節(jié)，這點我們做過系統(tǒng)的研究。

　　我的研究里有30個量，我今天只舉幾個，體量、存量、流量、質量。

　　“體量”，到底這個區(qū)域土地的儲備、物業(yè)的儲備、人流的儲備、數(shù)量是怎樣的，每一個部分都存在分析、評估、預測、定位、策劃、設計、運行。

　　“存量”，前面那點看有多大市場，存量要看這個體量能承載和輻射多大的空間。

　　“流量”是我們的輻射力和彰顯力有多大，城市綜合體里必須要考量。

　　“質量”更為重要，錦城城市綜合體面向的消費群體或市政條件給予它什么樣的內容，比如花都區(qū)的發(fā)展，廣州對花都發(fā)展的思路，給予了怎樣的市政和市場條件，這是一個部分。決定了客源、消費群體、消費者的選擇。除了產品的質量，還有服務的質量，環(huán)境綜合質量，及住戶質量，人流、物流等等一系列質量的選擇、分析，這是我們要選擇的，也是經營者要選擇的。

　　文化特質與花都城市綜合體的開發(fā)運營模式，我建議錦城既然能做這么大的體量，因為文化有廣義的文化，狹義的文化，花都應該建立一個以廣府文化特質為核心的主題型城市綜合體。我們單位最大的優(yōu)點是能夠把全國，甚至全世界最優(yōu)秀的文本都堆到我們那里，只要我們有心思去歸納和研究，我們那里有很豐富的咨詢，無論誰在做什么內容，關鍵是網點的文化特質是什么樣的狀態(tài)。

　　今天我們談論的錦城城市綜合體到底是一種傳統(tǒng)的城市綜合體規(guī)劃，還是現(xiàn)在綜合體的形式或模式，傳統(tǒng)的城市綜合體以商業(yè)街區(qū)、步行街區(qū)等等形態(tài)組成，現(xiàn)代的城市綜合體到底是不是以CBD或服務集群，社區(qū)集群和商業(yè)集群組成，該怎么做，我在這里還不能夠拿出一個結論，但是所有的東西都是從點點滴滴積累起來的，前二十年國內商業(yè)網點的建設已經有了非常好的成敗經驗，我相信以錦城的智慧，及他們所邀請的專家、團隊，相信會對未來錦城這個城市綜合體能有更輝煌的成績，我也拭目以待。

　　到底我們要辦一個怎樣現(xiàn)代的城市綜合體，如果大家有興趣，可以會后或將來再做更多的溝通，謝謝大家。