在過去四五年間，寶崗大道商鋪售價從20000多元/平方米的均價躍升到5萬~6萬元/平方米，租價從不到300元/平方米/月升至500~600元/平方米/月，身價至少翻了1倍；加上江南西商業(yè)街的輻射，廣百新一城商業(yè)積累到一定厚度，寶崗大道商業(yè)的升級換代具備了天時地利人和的條件。近期部分投資者提前入市，在獲得5%~6%租金回報率的基礎上坐收整個板塊升值帶來的利潤。 投資潛力 五年來租金售價升一倍 四五年前，寶崗大道多聚集經(jīng)營家具、建材的商鋪，租金約為100~200元/平方米/月，人流量有限，商業(yè)氣氛未被發(fā)掘。近幾年房地產商致力于開發(fā)當?shù)貥潜P帶來更多常住居民，寶崗大道與江南西交界處的廣百新一城的崛起，以及江南西商業(yè)街的逐漸成熟，寶崗大道商鋪獲得了向上發(fā)展的動力，售價和租價水平都有1倍或以上的提升。 據(jù)了解，此前平均售價20000元/平方米左右，目前為50000~60000元/平方米，小面積商鋪的價格甚至可達到70000~80000元/平方米，如近期南北廣場成交了一間70000元/平方米左右的商鋪。該路段上價格最高的是廣百新一城周邊的商鋪，最高可達8萬~9萬元/平方米左右。 投資動向 投資者密切關注開始入市 美聯(lián)物業(yè)商鋪區(qū)域經(jīng)理法永能認為，商業(yè)租客的“換代”還未完成。據(jù)了解，寶崗大道以前的商鋪多經(jīng)營五金、油漆等，這些行業(yè)無法承受不斷上漲的租金，必然面臨遷徙；取而代之的將是租金承受能力較強的行業(yè)如飲食、服裝專賣等。隨著租客的更新，商鋪也將迎來不斷的升級；商鋪價值上升期間正是投資者投入的時機。 據(jù)了解，近一年來有先知先覺的投資者瞄準寶崗大道一帶的商鋪，近期已有不少成功“得手”的案例，如一名投資者一次性買下四五間臨街商鋪，計劃分開出租。目前該路段租金回報率可達5%~6%，許多投資者認為自己可以先投入收取租金，等待路段的升級。 商鋪租金有機會攀1000元/平方米/月 寶崗大道連接濱江路和江燕路，但并不是每一個路段的商鋪都有很大的投資價值，從商業(yè)潛力上看應以北段為主。南田路以北一段多為小區(qū)配套商業(yè)，但發(fā)展前景不如南田路以南一帶。 寶崗大道和江南西的十字路口一帶有可能成為未來的海珠區(qū)商業(yè)中心。特別是近來傳聞江南西商業(yè)街可能被打造成步行街，一旦該傳聞實現(xiàn)，直接受惠的將是成為必經(jīng)之路的江南大道和寶崗大道。由于江南大道商業(yè)現(xiàn)狀基本成定局，寶崗大道相對將獲得更大拓展空間。 據(jù)了解，目前江南西商鋪售價為11萬~12萬元/平方米，租金為800~1200元/平方米/月，法永能樂觀預測未來寶崗大道商鋪不排除售價攀上10萬元/平方米、租金高達1000元/平方米/月的可能性。 寶崗大道分段分析表 （數(shù)據(jù)來源：美聯(lián)物業(yè)） 第一段：江燕路-昌崗路 分析：以小區(qū)商鋪和批發(fā)市場（日用品）為主，商業(yè)氣氛較靜。 租價：100多元/平方米/月 售價：20000多元/平方米 第二段：昌崗路-江南西 分析：商業(yè)層次相對較低，住宅較舊；商業(yè)溫度尚未上升，未來較慢熱；新一城對面土地如能獲得商業(yè)成功，則對該路段商業(yè)發(fā)展有很大帶動。 租價：100元/平方米/月 售價：20000元/平方米左右（少有買賣成交） 第三段：南田路-江南西 分析：目前有不低的租金水平為基礎，未來又有較大的發(fā)展空間。 租價：300~600元/平方米/月 售價：50000~60000元/平方米 第四段：南北廣場-濱江路 分析：該路段已定型，發(fā)展空間不是太大。 租價：300元/平方米/月左右 售價：70000~75000元/平方米
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