1. “城鄉(xiāng)接合部做購物中心很危險”
那段微搏是基于這樣的前提：隨著城市的發(fā)展，大量的宅基地出現(xiàn)，農(nóng)民吸收了被國家征收后由房地產(chǎn)商建設(shè)住宅出售的經(jīng)驗，但自己蓋房又沒有房產(chǎn)證，城市發(fā)展有要求，要靚，其出路就是出租地塊。于是，城鄉(xiāng)結(jié)合部突然冒出大量的由寫字樓、酒店、購物中心結(jié)合的所謂城市綜合體，這就危險了。
城市中心拆遷困難，很難提供大面積的物業(yè)做mall了，像深圳萬象城、kk mall這些都是需要有歷史遺留問題的。城鄉(xiāng)結(jié)合部的mall還需看當(dāng)?shù)氐娜丝诿芏�、人口素質(zhì)、和交通狀況的，還是有做旺的機會，如果郊區(qū)的就最好不要碰了。郊區(qū)可以做專業(yè)型大商業(yè)，家具就是很好的定位。
2. 關(guān)于輻射力
90年代的天河城已經(jīng)略略有點結(jié)合部的味道，但還算未來中心。但像萬達廣州項目的立地，是屬于廣州的副中心區(qū)域，推廣的是新城區(qū)的概念，所以從策略和長遠的角度去看，還是很有潛力的。在規(guī)劃之初都是要設(shè)定固定消費群的，一般來說15分鐘步行范圍為固定消費者，除此之外，都是輻射消費者，輻射消費者靠的是輻射力，輻射力的體現(xiàn)是交通。其實，現(xiàn)代購物中心過于強調(diào)固定消費人口，不一定對，外國就不那么強調(diào)。北京吉之島的場在五環(huán)，其地理位置15分鐘步行幾乎沒人，但很旺。常住人口和流動人口用在商業(yè)和目標(biāo)消費群上，這個名詞沒有那么準(zhǔn)確，用在人口普查和人口研究上就貼切了。天河城消費者中流動人口（沒有戶口或者有暫住證的）很多，但不是靠他們提升價值。
3. 關(guān)于購物中心的人流
“一個大型的購物中心需要20萬左右的人流才能支撐得起。應(yīng)改為“如果是15萬平方米的購物中心，固定消費人口應(yīng)有20萬，入場人流應(yīng)該10萬左右�！庇嬎阋幌拢�10萬人進場，提袋率30％，即3萬人，每人消費200，即600萬營業(yè)額，10％的租金率，即可收租60萬，一個月就是1800萬，15萬平方米平均月租金120元。這個購物中心不會虧了，因為一年有2億的收入，10年就是20億。除去費用，15億是有的，投資額也就是這個數(shù)�！�
4. 關(guān)于天河城的人流
現(xiàn)在地鐵、城際輕軌的開通，拉近了城鄉(xiāng)距離，但是對在20萬的固定消費人口的比例就值得考究了。以天河城為例， 60％是坐公共汽車來，15％是自駕車，10％是步行，10％坐地鐵，5％打的。有人認(rèn)為前往天河城的是坐地鐵的占多。一天僅旅游大巴就20多輛，有30多路公共汽車。記住，每次到天河城站基本落空了。
5. 關(guān)于為什么天河城的金銀珠寶店最旺
香港購物的是買名牌手袋的多，其次是奶粉。其實金飾的吸引力還不如手表。買金飾最大的消費是婚嫁，最主要的消費者其實是老人家，他們到香港有所不便，反正國內(nèi)也很多品牌金飾店，感覺在香港買的不算很多。全廣州市的金銀珠寶商店，銷售最好的是天河城內(nèi)的。原因是什么呢？除了入購物中心購買有安全感外（街鋪沒有安全感），很重要的原因是廣華同志說的所謂流動人口造成的。天河城附近住了超過20萬的三陪小姐，性工作者，發(fā)廊洗頭妹，每天下午2點到6點之間，這些人蜂擁而至，當(dāng)然大部分情況是旁邊的男性付款。這是金銀首飾的核心消費群。另一個消費群是新婚夫婦及其他們的公公婆婆必買的沒有任何用的那些首飾。
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