1. “城鄉(xiāng)接合部做購(gòu)物中心很危險(xiǎn)”
那段微搏是基于這樣的前提：隨著城市的發(fā)展，大量的宅基地出現(xiàn)，農(nóng)民吸收了被國(guó)家征收后由房地產(chǎn)商建設(shè)住宅出售的經(jīng)驗(yàn)，但自己蓋房又沒(méi)有房產(chǎn)證，城市發(fā)展有要求，要靚，其出路就是出租地塊。于是，城鄉(xiāng)結(jié)合部突然冒出大量的由寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心結(jié)合的所謂城市綜合體，這就危險(xiǎn)了。
城市中心拆遷困難，很難提供大面積的物業(yè)做mall了，像深圳萬(wàn)象城、kk mall這些都是需要有歷史遺留問(wèn)題的。城鄉(xiāng)結(jié)合部的mall還需看當(dāng)?shù)氐娜丝诿芏�、人口素質(zhì)、和交通狀況的，還是有做旺的機(jī)會(huì)，如果郊區(qū)的就最好不要碰了。郊區(qū)可以做專(zhuān)業(yè)型大商業(yè)，家具就是很好的定位。
2. 關(guān)于輻射力
90年代的天河城已經(jīng)略略有點(diǎn)結(jié)合部的味道，但還算未來(lái)中心。但像萬(wàn)達(dá)廣州項(xiàng)目的立地，是屬于廣州的副中心區(qū)域，推廣的是新城區(qū)的概念，所以從策略和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度去看，還是很有潛力的。在規(guī)劃之初都是要設(shè)定固定消費(fèi)群的，一般來(lái)說(shuō)15分鐘步行范圍為固定消費(fèi)者，除此之外，都是輻射消費(fèi)者，輻射消費(fèi)者靠的是輻射力，輻射力的體現(xiàn)是交通。其實(shí)，現(xiàn)代購(gòu)物中心過(guò)于強(qiáng)調(diào)固定消費(fèi)人口，不一定對(duì)，外國(guó)就不那么強(qiáng)調(diào)。北京吉之島的場(chǎng)在五環(huán)，其地理位置15分鐘步行幾乎沒(méi)人，但很旺。常住人口和流動(dòng)人口用在商業(yè)和目標(biāo)消費(fèi)群上，這個(gè)名詞沒(méi)有那么準(zhǔn)確，用在人口普查和人口研究上就貼切了。天河城消費(fèi)者中流動(dòng)人口（沒(méi)有戶(hù)口或者有暫住證的）很多，但不是靠他們提升價(jià)值。
3. 關(guān)于購(gòu)物中心的人流
“一個(gè)大型的購(gòu)物中心需要20萬(wàn)左右的人流才能支撐得起。應(yīng)改為“如果是15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，固定消費(fèi)人口應(yīng)有20萬(wàn)，入場(chǎng)人流應(yīng)該10萬(wàn)左右�！庇�(jì)算一下，10萬(wàn)人進(jìn)場(chǎng)，提袋率30％，即3萬(wàn)人，每人消費(fèi)200，即600萬(wàn)營(yíng)業(yè)額，10％的租金率，即可收租60萬(wàn)，一個(gè)月就是1800萬(wàn)，15萬(wàn)平方米平均月租金120元。這個(gè)購(gòu)物中心不會(huì)虧了，因?yàn)橐荒暧?SPAN lang=EN-US>2億的收入，10年就是20億。除去費(fèi)用，15億是有的，投資額也就是這個(gè)數(shù)�！�
4. 關(guān)于天河城的人流
現(xiàn)在地鐵、城際輕軌的開(kāi)通，拉近了城鄉(xiāng)距離，但是對(duì)在20萬(wàn)的固定消費(fèi)人口的比例就值得考究了。以天河城為例， 60％是坐公共汽車(chē)來(lái)，15％是自駕車(chē)，10％是步行，10％坐地鐵，5％打的。有人認(rèn)為前往天河城的是坐地鐵的占多。一天僅旅游大巴就20多輛，有30多路公共汽車(chē)。記住，每次到天河城站基本落空了。
5. 關(guān)于為什么天河城的金銀珠寶店最旺
香港購(gòu)物的是買(mǎi)名牌手袋的多，其次是奶粉。其實(shí)金飾的吸引力還不如手表。買(mǎi)金飾最大的消費(fèi)是婚嫁，最主要的消費(fèi)者其實(shí)是老人家，他們到香港有所不便，反正國(guó)內(nèi)也很多品牌金飾店，感覺(jué)在香港買(mǎi)的不算很多。全廣州市的金銀珠寶商店，銷(xiāo)售最好的是天河城內(nèi)的。原因是什么呢？除了入購(gòu)物中心購(gòu)買(mǎi)有安全感外（街鋪沒(méi)有安全感），很重要的原因是廣華同志說(shuō)的所謂流動(dòng)人口造成的。天河城附近住了超過(guò)20萬(wàn)的三陪小姐，性工作者，發(fā)廊洗頭妹，每天下午2點(diǎn)到6點(diǎn)之間，這些人蜂擁而至，當(dāng)然大部分情況是旁邊的男性付款。這是金銀首飾的核心消費(fèi)群。另一個(gè)消費(fèi)群是新婚夫婦及其他們的公公婆婆必買(mǎi)的沒(méi)有任何用的那些首飾。
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