| 廣州正在建設(shè)國(guó)際商貿(mào)中心，一大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)形式或已經(jīng)建成，然而，幾年下來，人們發(fā)現(xiàn)，在這一輪商業(yè)地產(chǎn)大潮中，聲勢(shì)最大、最在活力、最有沖擊力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，竟是“一匹來自北方的狼”——大連萬達(dá)，而境外知名商業(yè)地產(chǎn)商大多要么直奔北京、上海兩大城市“給力”商業(yè)，要么“繞開”廣州前往二三線城市；一些港資房企還是愿意來廣州發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目，目前包括了太古匯、西城都薈、蘭桂坊等，但是這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)速度非常漫長(zhǎng)，令不少消費(fèi)者“望穿秋水”，讓人看不清這些項(xiàng)目的戰(zhàn)略意圖究竟何在？尤其是，港資最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目之一黃埔國(guó)際玩具城則成了廣州最失敗的商業(yè)項(xiàng)目的代表�？傊赓Y商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不知是什么原因，在廣州顯得“沒活力”，這其間的影響因素及背后原因，值得學(xué)術(shù)界和企業(yè)界深入分析。下文由《信息時(shí)報(bào)》記者張金娜、羅莎琳采寫，發(fā)表在該報(bào)2011年3月25日D4版，原標(biāo)題分別為：外資“瞧不上”，港資“磨洋工”；房產(chǎn)稅或從商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。 住宅受到政策調(diào)控，內(nèi)地房企加快發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，境外房企也開始“加碼”內(nèi)地商業(yè)項(xiàng)目發(fā)展。不過記者發(fā)現(xiàn)，境外房企要么直奔北京、上海兩大城市“給力”商業(yè)，要么繞開廣州前往二三線城市；一些早前已進(jìn)駐廣州發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目的港資企業(yè)，開發(fā)速度也慢得驚人。對(duì)此，業(yè)內(nèi)不少專家表示，廣州商業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)單一，商業(yè)投資回報(bào)率不如北京上海，土地資源相對(duì)緊缺，政策扶持力度不如內(nèi)地一些二三線城市，吸引力相對(duì)缺乏；而一些在廣州已有項(xiàng)目的港資房企，并不排除是故意放慢腳步等待時(shí)機(jī)成熟。 外資 “繞開”廣州進(jìn)軍內(nèi)地商業(yè) 上月底，東南歐最大商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商特克莫公司與國(guó)際綜合集團(tuán)菲巴集團(tuán)的合資公司星摩爾集團(tuán)，其中國(guó)區(qū)市場(chǎng)主管諧妮婭女士對(duì)媒體表示，星摩爾集團(tuán)非常看好中國(guó)市場(chǎng)的商業(yè)地產(chǎn)，特別是二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)，目前正在為其下一個(gè)在中國(guó)的購(gòu)物中心進(jìn)行選址，由于在北京、上海等地要取得大面積土地相對(duì)困難，所以二三線城市將是集團(tuán)首選的理想目的地。據(jù)了解，星摩爾集團(tuán)在中國(guó)的第一個(gè)項(xiàng)目在沈陽(yáng)，總投資額約2億美元，2008年開始奠基，占地面積108000平方米，是集旅游、購(gòu)物、休閑于一體的大型多功能生活廣場(chǎng)，計(jì)劃于2011年底營(yíng)業(yè)。 新加坡房地產(chǎn)投資企業(yè)豐樹集團(tuán)前段時(shí)間對(duì)外宣傳，“豐樹集團(tuán)計(jì)劃成立第二支規(guī)模在5億~10億美元之間的新基金，用于在內(nèi)地投資商業(yè)綜合類地產(chǎn)，現(xiàn)在洽談的就有多項(xiàng)位于上海”。據(jù)了解，豐樹集團(tuán)在北京投資建設(shè)了北京豐樹大廈和佳程廣場(chǎng)等項(xiàng)目。該企業(yè)早前繞過了廣州，直接奔向佛山南海開發(fā)了中國(guó)第二個(gè)怡豐城購(gòu)物中心，而第一個(gè)怡豐城位于西安，占地20萬平方米。 據(jù)了解，凱德置地旗下地標(biāo)性綜合商用品牌“來福士”去年落子深圳，占地53725平方米，地上面積約24萬平方米。而“來福士”至今在全球已有7個(gè)項(xiàng)目，其中5座在中國(guó)，分別位于北京、上海、成都、杭州和寧波，在一線城市中唯獨(dú)廣州沒有“來福士”。凱德相關(guān)人士曾向記者透露，來福士之所有沒有選擇到廣州發(fā)展，主要是因?yàn)樵趶V州市難以尋找大面積土地發(fā)展商業(yè)綜合體。 專家點(diǎn)評(píng)：資深房地產(chǎn)專家謝逸楓分析，廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展階段，成熟度及消費(fèi)力均不如上海和北京；另一方面，相比廣州，進(jìn)軍一些消費(fèi)力旺盛的二三線城市運(yùn)作成本更低、回報(bào)利潤(rùn)更高，地方政府的政策支持力度更大，“廣州的商業(yè)地塊價(jià)格過高、出讓方式受到政府限制，外資進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)相對(duì)較難�！睆V州世品國(guó)際商業(yè)管理有限公司董事長(zhǎng)謝仕平則表示，外資開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目一般規(guī)模都相對(duì)比較大，結(jié)構(gòu)也比較獨(dú)立，在廣州市已經(jīng)很難找到適合的地塊或物業(yè)，另外很多人已經(jīng)習(xí)慣了廣州現(xiàn)有的商圈消費(fèi)模式，外資貿(mào)然進(jìn)來開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)和壓力相當(dāng)大。維森置業(yè)董事長(zhǎng)張維倫表示，目前廣州對(duì)外資沒有特別的政策優(yōu)惠，而一些二三線城市如江蘇部分城市吸引外資力度比較大。 港資 廣州商業(yè)項(xiàng)目“磨洋工” 與外資房業(yè)不同，一些港資房企還是愿意來廣州發(fā)展大型商業(yè)項(xiàng)目，目前包括了太古匯、西城都薈等，但是這些商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)速度非常漫長(zhǎng)，令不少消費(fèi)者“望穿秋水”。 據(jù)了解，2006年，廣州黃沙地鐵站上蓋的大型旗艦商場(chǎng)“西城都薈”正式亮相，這是時(shí)隔多年成功運(yùn)作北京東方廣場(chǎng)、上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)、重慶大都會(huì)廣場(chǎng)之后，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地投資的第四個(gè)超大型商場(chǎng)項(xiàng)目，也是廣州西面規(guī)模最大的商業(yè)地標(biāo)。當(dāng)時(shí)不少媒體報(bào)道該商業(yè)項(xiàng)目會(huì)在2007年開業(yè)，但時(shí)隔5年，黃沙住宅項(xiàng)目已經(jīng)基本售馨，但該商業(yè)項(xiàng)目仍未開業(yè)。去年記者前去采訪時(shí)，工作人員告知將于去年年底開業(yè)，而本周記者再次致電詢問，工作人員表示，開業(yè)時(shí)間未定，現(xiàn)在還正在招商。無獨(dú)有偶，位于天河黃金地段的太古匯同樣是經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間到目前也仍未開業(yè)。據(jù)了解，2001年太古地產(chǎn)就基本確定要投資太古匯這一項(xiàng)目，2004年12月22日下午，太古匯終于舉辦了正式動(dòng)工儀式，并宣告將于2008年開業(yè)。 另?yè)?jù)悉，香港新世界掌舵人鄭志剛曾表示，將投資78億元在內(nèi)地開設(shè)7家以K11為品牌的購(gòu)物中心，總樓面面積約100萬平方米，分布于上海、廣州、武漢、成都、北京、天津及沈陽(yáng)，有關(guān)的土地將從集團(tuán)在內(nèi)地持有的3000萬平方米土地中撥出。繼香港和武漢項(xiàng)目相繼開業(yè)后，上海的K11也將于明年3月開業(yè)。有關(guān)人士曾向記者透露，位于白云區(qū)新世界某大型樓盤，又計(jì)劃要打造成大型的購(gòu)物廣場(chǎng)，K11進(jìn)駐的可能性相當(dāng)大，但“新世界開發(fā)的樓盤時(shí)間一般都比較長(zhǎng)，在廣州開發(fā)大型商場(chǎng)所需時(shí)間，恐怕也和其他港資房企差不多。” 專家點(diǎn)評(píng)：張維倫分析，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)并不像住宅項(xiàng)目需要迅速回籠資金，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，周邊的商圈越成熟，消費(fèi)群體越豐富，周邊配套等越成熟，就越有利于項(xiàng)目的發(fā)展，所以這些港資企業(yè)并不著急馬上開業(yè)，而是慢慢開發(fā)等待好時(shí)機(jī)。業(yè)內(nèi)資深專家韓世同也表示，可能時(shí)間拉得越長(zhǎng)，消費(fèi)能力以及市場(chǎng)容量就會(huì)增大。謝仕平表示，港資做商業(yè)項(xiàng)目是比較慎重的，所以基本上所有港資都是在慢慢開發(fā)項(xiàng)目。百嘉信太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡t表示，這些港資可能在廣州有點(diǎn)“水土不服”，在香港很多是免稅的，也沒有太多的規(guī)矩等，但到了廣州很多策略、程序等都不一樣。 房產(chǎn)稅或從商業(yè)地產(chǎn)“開刀” 國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部23日發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，目前上海、重慶已正式推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，未來需進(jìn)一步增加房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市數(shù)量，建立健全等級(jí)劃分、稅率設(shè)定、征收程序、價(jià)格評(píng)估等一系列配套政策。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭預(yù)計(jì)，北京、深圳、杭州等城市很可能成為第二批試點(diǎn)城市，而商業(yè)地產(chǎn)或成為首先開征的對(duì)象。不少業(yè)內(nèi)人士表示，廣州目前暫不具備征收條件。 國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部報(bào)告說，房產(chǎn)稅將使房屋持有成本大幅上升，會(huì)影響投機(jī)者的炒房收益，從而抑制投機(jī)性行為，進(jìn)而擠壓房地產(chǎn)泡沫�！度A夏時(shí)報(bào)》記者曾從住建部一位高層處了解到，鑒于房?jī)r(jià)居高不下的市場(chǎng)狀況，房產(chǎn)稅或?qū)⒃谏钲凇⒈本┑瘸鞘嗅槍?duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)征試點(diǎn)。 地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為， 從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，房產(chǎn)稅該征，也應(yīng)該涵蓋住宅以外的物業(yè)，比方說商用物業(yè)，房產(chǎn)稅是最終讓地方政府有穩(wěn)定的收入來源、擺脫土地財(cái)政的一個(gè)重要手段，所以重慶、上海試點(diǎn)住宅房產(chǎn)稅后，接下來的城市應(yīng)該試點(diǎn)商用物業(yè)征房產(chǎn)稅。但他強(qiáng)調(diào)，我國(guó)暫時(shí)不宜、也不應(yīng)該大規(guī)模地開征房產(chǎn)稅，無論商用物業(yè)或者住宅，個(gè)別城市可先行試點(diǎn)；廣州雖然作為一線城市，但住宅價(jià)格一直不高，商業(yè)地產(chǎn)更是處于剛剛起步的階段，遠(yuǎn)低于上海、北京等城市的商業(yè)地產(chǎn)。 日前，隨著“新國(guó)八條”的落地，廣州的商業(yè)地產(chǎn)得到了快速的發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士表示，廣州的商業(yè)地產(chǎn)還處于萌芽狀態(tài)，如果開征房產(chǎn)稅，將對(duì)其產(chǎn)生極大的影響。合富置業(yè)市場(chǎng)研究部首席分析師龍斌則認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)不宜征房產(chǎn)稅，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)受房產(chǎn)稅影響大，稅收將直接增加經(jīng)營(yíng)者的成本，可能對(duì)城市商業(yè)、消費(fèi)和物價(jià)產(chǎn)生不利影響�！巴顿Y客已經(jīng)從住宅市場(chǎng)撤離出來，如果商業(yè)地產(chǎn)也受到了限制，投資渠道將受到進(jìn)一步緊縮”。廣州某大型商業(yè)地產(chǎn)負(fù)責(zé)人表示。 中地行市場(chǎng)傳播部副總監(jiān)陳揚(yáng)分析，目前開征商業(yè)地產(chǎn)房產(chǎn)稅的主要難度是征稅標(biāo)準(zhǔn)，由于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格參差，同一地段不同位置的價(jià)值都不同，如果是按比例征收，參考的基準(zhǔn)價(jià)格是以成交價(jià)還是評(píng)估價(jià)，這些在操作過程中都有較大的偏差。即使是按照評(píng)估價(jià)值征收，如何保證評(píng)估價(jià)格公平公開公正，這些都是商業(yè)地產(chǎn)開征房產(chǎn)稅所需要面對(duì)的實(shí)際操作問題。鄧浩志也表示，由于我國(guó)特殊的國(guó)情，現(xiàn)在也無太多國(guó)外經(jīng)驗(yàn)可借鑒，所以只能在執(zhí)行中積累經(jīng)驗(yàn)。 談及商業(yè)地產(chǎn)開征房產(chǎn)稅對(duì)樓市的影響，陳揚(yáng)表示，開征房產(chǎn)稅從一線城市開始是肯定的，但是否從商業(yè)地產(chǎn)率先實(shí)行，就具有兩面性；因?yàn)閺牟僮麟y易的角度看，從商業(yè)地產(chǎn)開始的確有利于房產(chǎn)稅的開展，但是從控制房?jī)r(jià)的角度看，由于樓市的主體是住宅，這對(duì)房?jī)r(jià)的影響并不大。“投資者的資金應(yīng)該集中投資在一些中心城區(qū)相對(duì)成熟的區(qū)域，選擇部分稀缺的產(chǎn)品進(jìn)行投資，如江景，CBD，地鐵上蓋等�！� 鄧浩志則認(rèn)為，影響現(xiàn)在是無法評(píng)估的，因?yàn)檫@和征收的力度、范圍相關(guān)。但有一點(diǎn)社會(huì)必須明白：如果寄望房產(chǎn)稅降低不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，認(rèn)為征稅能打擊不動(dòng)產(chǎn)投資投機(jī)行為，這是一個(gè)錯(cuò)誤：“商業(yè)地產(chǎn)未來仍然可以吸引不少投資客，即使是征收了合理的房產(chǎn)稅�！� 廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶則提醒，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有著本質(zhì)的差異，兩者的增值潛力和來源差別很大，前者注重的是便利性和配套能力，后者則更注重商業(yè)人氣和產(chǎn)業(yè)鏈的完善等。因此，并不是所有的商業(yè)地產(chǎn)都有增值空間，有些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一開始可能就由于選址失誤和定位不當(dāng)而變成“成長(zhǎng)性陷阱”，投資者要多些冷靜思考，不要過于沖動(dòng)。 |
