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新快報(bào):廣州170萬(wàn)㎡地下商業(yè)吃不飽

時(shí)間:2011-09-19來(lái)源:新快報(bào) 作者:李琳

■東方寶泰廣場(chǎng)定位經(jīng)歷過(guò)三次大調(diào)整,最后引進(jìn)吉之島主力店才成功轉(zhuǎn)型。

■花城匯廣場(chǎng)由三個(gè)“二房東”進(jìn)行招租。

  在廣州城區(qū)地底下,正涌現(xiàn)一股地下商業(yè)開發(fā)熱潮!數(shù)據(jù)顯示目前廣州地下商業(yè)總面積已達(dá)109.1萬(wàn)平方米,規(guī)劃建設(shè)和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米,加起來(lái)總量近170萬(wàn)平方米。廣州能容得下近170萬(wàn)平方米的地下商業(yè)嗎?目前廣州地下商業(yè)新項(xiàng)目招商情況如何?而已開多年的地下商場(chǎng)人氣旺不旺?為揭開廣州地下商業(yè)發(fā)展的實(shí)情,新快報(bào)記者特別展開了調(diào)查。

  新中軸線地下商業(yè)90萬(wàn)m2

  廣州商業(yè)正埋頭向下發(fā)展,地下商業(yè)面積龐大得驚人!第一商業(yè)網(wǎng)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前廣州地區(qū)叫得上名的地下商業(yè)項(xiàng)目有15個(gè),總面積達(dá)109.1萬(wàn)平方米,規(guī)劃建設(shè)和即將開業(yè)的新增地下商業(yè)面積還有58平方米,加起來(lái)總量近170萬(wàn)平方米。從珠江邊的廣州塔地下商業(yè)到珠江新城花城廣場(chǎng)地下的花城匯廣場(chǎng),再到天河體育中心一帶的宏城廣場(chǎng)、天河又一城和時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng),再向北還有東方寶泰廣場(chǎng),這條“潛伏”在廣州新中軸線地下的“隱形商圈”規(guī)模接近90萬(wàn)平方米,其中新增體量就將達(dá)58萬(wàn)平方米。

  廣東商學(xué)院流通經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王先慶表示,目前世界上還沒有出現(xiàn)一處面積如此大的地下商業(yè)群。因此,廣州新中軸線北段的地下商業(yè)規(guī)劃,堪稱“全球第一大地下商業(yè)群”。

  值得一提的是,目前世界上運(yùn)營(yíng)成功的商業(yè)面積最大的地下商業(yè)項(xiàng)目是日本的東京八重洲地下街,其商業(yè)面積僅14萬(wàn)平方米。而廣州地下商業(yè)項(xiàng)目中,東方寶泰廣場(chǎng)、時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)、花城匯廣場(chǎng)等商業(yè)面積都已經(jīng)超過(guò)了日本東京八重洲地下街。

  新商場(chǎng)招商壓力大

  但廣州能容得下近170萬(wàn)平方米的商業(yè)面積嗎?太陽(yáng)新天地董事總經(jīng)理?xiàng)钴娡龟悾骸皬V州的地下商業(yè)項(xiàng)目主要有三種類型。第一種是‘人防通道改裝’,最典型的如南方大廈、流行前線。第二種是政府有意識(shí)規(guī)劃的,如動(dòng)漫星城。第三種是在地下過(guò)街通道上建設(shè)的,如天河又一城。不管是哪一種形式,廣州的地下商業(yè)都存在不少‘先天不足’和后天問(wèn)題。我們7月剛做過(guò)調(diào)研,調(diào)查廣州9家地下商業(yè)項(xiàng)目,發(fā)現(xiàn)至今為止,廣州的地下商業(yè),基本上是失敗的多,成功的少。”

  上周末,新快報(bào)記者系統(tǒng)調(diào)查了廣州9家已開業(yè)和即將開業(yè)的地下商業(yè)項(xiàng)目,也發(fā)現(xiàn)當(dāng)中運(yùn)作成功的案例確實(shí)不多。在記者調(diào)查的7家已開業(yè)的地下商業(yè)項(xiàng)目中,包括柏德來(lái)商業(yè)城(原康王商業(yè)城)、地王廣場(chǎng)、流行前線、動(dòng)漫星城、天河直通車商業(yè)廣場(chǎng)、天河又一城、東方寶泰廣場(chǎng),只有流行前線和天河又一城,無(wú)論是客流量還是商家反饋情況都理想。其他地下商業(yè)項(xiàng)目,有的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年仍人氣寥落,如柏德來(lái)商業(yè)城;有的項(xiàng)目雖然人氣充足,但旺丁不一定旺財(cái),如新開業(yè)一年的天河直通車商業(yè)廣場(chǎng);更多的項(xiàng)目,如地王廣場(chǎng)、動(dòng)漫星城、東方寶泰廣場(chǎng)等,他們?nèi)藲饫錈岵痪�,�?fù)一層和負(fù)二層通常人氣都較旺,但負(fù)三層往往人氣驟降,空鋪多,使商場(chǎng)出現(xiàn)冰火兩重天的現(xiàn)象。

  而因?yàn)轫?xiàng)目本身商業(yè)體量巨大,加上原本天河地上地下商圈商業(yè)就已嚴(yán)重飽和,新項(xiàng)目時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)和花城匯廣場(chǎng)目前招商情況雖然都對(duì)外宣稱“不錯(cuò)”,但招商壓力卻“如人飲水,冷暖只有自己知”。為吸引商家進(jìn)駐,花城匯廣場(chǎng)被“一拆三”引入三家“二房東”分別招商,而時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間一再延期,還不得不打出最長(zhǎng)7個(gè)月的免租期優(yōu)惠來(lái)吸客。

  地下商業(yè)發(fā)展五大困境

  廣州地下商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)為何失敗多、成功少?王先慶認(rèn)為最大原因就在于無(wú)論是政府還是企業(yè),都缺乏對(duì)地下商業(yè)的正確認(rèn)識(shí),規(guī)劃建設(shè)中的“全球第一大地下商業(yè)群”,更充分顯示出廣州地下商業(yè)非理性擴(kuò)張的盲目性。綜合對(duì)各地下商場(chǎng)的調(diào)查結(jié)果和業(yè)界專家的觀點(diǎn),新快報(bào)記者發(fā)現(xiàn),除了因短期新增供應(yīng)量大、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇,導(dǎo)致項(xiàng)目招商難、生存難外,廣州的地下商業(yè)項(xiàng)目還普遍面臨以下五大困境:

  困境1 產(chǎn)權(quán)不清晰困擾經(jīng)營(yíng)

  產(chǎn)權(quán)不清晰令地下商業(yè)“先天不足”。廣州地下商業(yè)項(xiàng)目大多由人防工程或過(guò)街隧道改造而成,其開發(fā)商實(shí)質(zhì)上只是“二房東”,向政府租下20年左右的經(jīng)營(yíng)權(quán),再經(jīng)過(guò)包裝分租給商家,有的項(xiàng)目甚至出現(xiàn)“三房東”。這容易令項(xiàng)目長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)主動(dòng)權(quán)缺失,招商時(shí)“二房東”、“三房東”只求快,開業(yè)后容易出問(wèn)題。還有些地下商業(yè)項(xiàng)目雖然有產(chǎn)權(quán),但開發(fā)商為求快速回籠資金,將產(chǎn)權(quán)散賣給小業(yè)主,令后期招商管理難統(tǒng)一,商場(chǎng)也難旺起來(lái)。

  困境2 大品牌不愿“鉆”地下

  地下商場(chǎng)的空間展示不夠,光線不通透,視野不好,令人感覺壓抑,商鋪面積再大也難讓人感覺寬敞。尤其在商業(yè)動(dòng)線布局上,站在這個(gè)店鋪門口看不到遠(yuǎn)處有什么店,消費(fèi)者去其它商鋪購(gòu)物的動(dòng)機(jī)不大,客流、公共資源都很難共享,容易各自為政,所以大品牌都不愿意到地下商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理助理盛勇坦言:“我們一共有3000個(gè)鋪位,現(xiàn)在小鋪都租完了,但面積大一些的卻還空著,因?yàn)楹芏啻笃放粕碳叶疾惶敢馊氲叵拢蟮晏貏e難招租。”

  困境3 業(yè)態(tài)受限多,負(fù)三層最冷

  受結(jié)構(gòu)影響,地下商場(chǎng)配送功能欠缺,排煙、排污、排水都不方便,業(yè)態(tài)有限,難實(shí)現(xiàn)多元化、立體化布局�;ǔ歉叩聟R總經(jīng)理雷曉琳坦承,因消防問(wèn)題,娛樂(lè)項(xiàng)目也很難進(jìn)入地下,餐飲店更不允許下到負(fù)三層�!斑M(jìn)負(fù)一層、負(fù)二層的餐飲店,也需有特別嚴(yán)格的煙道設(shè)計(jì),所以招商并不易”。東方寶泰廣場(chǎng)的副總經(jīng)理盧廣也特別有感觸,項(xiàng)目定位經(jīng)歷過(guò)三次大調(diào)整,最后引進(jìn)吉之島等主力店才成功轉(zhuǎn)型,不過(guò)目前受限制更多的負(fù)三層商場(chǎng),招商仍遇問(wèn)題。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),目前廣州已開業(yè)的各地下商場(chǎng)中,負(fù)三層確實(shí)還沒有一個(gè)商場(chǎng)能真正做熱做旺。

  困境4 租金、管理費(fèi)比地上項(xiàng)目高

  與地上商業(yè)項(xiàng)目相比,地下項(xiàng)目雖然沒有了地價(jià)成本,但其工程造價(jià)比地上項(xiàng)目至少要高40%-50%。據(jù)了解,為滿足消防要求,地下商場(chǎng)裝修用的防火耐熱材料造價(jià)比地上項(xiàng)目高上三四成。而為收回投資,開發(fā)商往往只能提高租金招租。據(jù)了解,廣州不少新的地上商場(chǎng)前期租金不到300元/平方米/月,但一些新地下商場(chǎng)的報(bào)價(jià)卻高達(dá)1000元/平方米/月。

  另外,地下商場(chǎng)的通風(fēng)、采光全部都要用電,電費(fèi)遠(yuǎn)比地上商場(chǎng)高。所以地下商場(chǎng)的管理費(fèi)通常要50-70元/平方米/月,而普通商場(chǎng)鋪通常也就20-40元/平方米/月。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),地下商場(chǎng)較適合做主題商業(yè),以中低端商品為主。但中低端品牌商家的經(jīng)營(yíng)能力有限,難以支付高額的租金和管理費(fèi)、電費(fèi)等運(yùn)營(yíng)成本,令地下商場(chǎng)招商遇瓶頸。

  困境5 地上難做招牌,市民找不著

  對(duì)消費(fèi)者而言,雖然有些年輕人熱衷逛地下商場(chǎng),但也有不少市民表示地下商場(chǎng)層高矮、通道窄,讓人感覺很壓抑,而且空氣不好,流行感冒盛行季節(jié)更不敢“入地”消費(fèi)。楚睿商業(yè)有限公司董事總經(jīng)理沈正印表示,廣州地下商場(chǎng)更多要依靠地鐵和地下通道的資源,畢竟從消費(fèi)心理看,市民能主動(dòng)“入地”消費(fèi)的不會(huì)太多,只有地鐵和地下通道才能帶來(lái)更多客流和商機(jī)。

  如何能把人引入地下消費(fèi),也是地下商場(chǎng)能否成功的關(guān)鍵,因此商家都希望多做些指示牌和戶外廣告加大商場(chǎng)知名度,拉動(dòng)人氣。盛勇無(wú)奈地說(shuō):“地上的物業(yè)我們沒有份,城管又管得嚴(yán),我們想在地上做點(diǎn)指示牌都很難。經(jīng)常有第一次來(lái)商場(chǎng)的商家或市民打電話咨詢我們商場(chǎng)的出入口在哪里,這簡(jiǎn)直成了地下商場(chǎng)的一大‘痛腳’了”。

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