2019年屬于深圳這座年輕城市的高光之年。先是年初的《粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃綱要》出臺，深圳作為“核心引擎”價(jià)值盡顯，后是“先行示范區(qū)”加持，接踵而至的“雙重”重大利好疊加，為深圳帶來了新一輪的歷史性發(fā)展機(jī)遇，也為深圳商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展打開了無限想象空間。

   新開購物中心面積比2018年增長三成多

   商業(yè)是城市繁榮發(fā)展的晴雨表。在高歌猛進(jìn)的時(shí)代背景下，2019年深圳的商業(yè)市場發(fā)展也蓬勃向上，充盈著積極“樂觀”的基調(diào)，迎來一波發(fā)展小高潮。

   據(jù)銥星云商根據(jù)市場公開資料不完全統(tǒng)計(jì)，2019年深圳新開業(yè)購物中心17個(gè)(商業(yè)面積≥3萬m2)，共計(jì)商業(yè)面積147.58萬平方米;相比2018年深圳開業(yè)購物中心面積110萬平方米，增長超過34.2%。商業(yè)市場的快速發(fā)展也是深圳“雙區(qū)驅(qū)動”下的精彩呈現(xiàn)。

   2019年深圳購物中心開業(yè)呈現(xiàn)上半年冷清，下半年扎堆;中西部熱鬧，東部冷清的特點(diǎn);在商業(yè)體量上有不斷“做大”的趨勢，其中One Avenue卓悅中心、寶能·第一空間、寶安大仟里、光明大仟里等4個(gè)購物中心面積超過10萬平方米，共計(jì)商業(yè)面積70.6萬平方米，這四個(gè)購物中心總計(jì)面積在2019年開業(yè)項(xiàng)目中占比達(dá)到48%。

   在商業(yè)建筑形式及主題業(yè)態(tài)品牌方面也有創(chuàng)新突破，One Avenue卓悅中心以藝術(shù)城市為設(shè)計(jì)理念，在深圳首次出現(xiàn)沉浸式的“藝術(shù)×商業(yè)”的概念；云城萬科里以“Mall+綠廊街區(qū)+商業(yè)街區(qū)”的商業(yè)形態(tài)探索“產(chǎn)業(yè)+商業(yè)”的商業(yè)模式；全球首個(gè)數(shù)字化購物中心盒馬里亮相深圳，一時(shí)間成為國內(nèi)商業(yè)圈的熱門話題；“夜經(jīng)濟(jì)”概念持續(xù)發(fā)酵，大學(xué)城益田·假日里打造深圳首個(gè)24小時(shí)O2O潮圣地；壹方天地B區(qū)定位“潮流品味先鋒主場”，倡導(dǎo)青年文化等。在新奇特業(yè)態(tài)方面，深圳首個(gè)運(yùn)動主題的綜合體商業(yè)深鐵錦薈廣場亮相東部，寶安大仟里引進(jìn)深圳首家動物園、真冰雪主題樂園。

   在大行其道的“首店經(jīng)濟(jì)”方面，深圳新開購物中心也在區(qū)域首店、深圳首店、華南首店、國內(nèi)首店等方面下足功夫，而且“全球旗艦店”概念刷新著品牌印象。華為全球旗艦店、奈雪夢工廠、喜茶LAB等成為2019年國內(nèi)市場較受關(guān)注的品牌旗艦店。

1  中西部“扎堆”，東部冷清

   深圳城市發(fā)展一路向西，盡管也一直在“東進(jìn)”，東部地區(qū)的發(fā)展成熟仍需時(shí)日。城市的發(fā)展路徑也影響了商業(yè)發(fā)展格局。

   2019年新開購物中心“扎堆”深圳中西部，而鹽田、坪山、大鵬無新開購物中心，龍崗有2個(gè)項(xiàng)目東部星悅天地與深鐵錦薈廣場，兩者相加的面積也只有10萬平方米，在深圳新開購物中心中的市場份額中占比不到一成，這種發(fā)展格局目前來看還將持續(xù)下去。

2 藝術(shù)主題成為商業(yè)新打開方式 

   藝術(shù)主題購物中心在國內(nèi)屢見不鮮，深圳購物中心這兩年也開始注重“藝術(shù)修養(yǎng)”，各種藝術(shù)展覽活動層出不窮，然而在建筑設(shè)計(jì)之初便確定以“藝術(shù)”為打開方式的購物中心，今年也在深圳“高顏值”綻放。

   作為年度開業(yè)的有影響的商業(yè)項(xiàng)目，One Avenue卓悅中心以藝術(shù)城市為設(shè)計(jì)理念，打造了一個(gè)復(fù)合型的商業(yè)空間，一條800米的品牌探索大道和東西南北四大商業(yè)區(qū)組成的商業(yè)空間，藝術(shù)與文化、商業(yè)相交融，打造多主題的“逛街”空間，升級深圳福田CBD的商圈格調(diào)。

   作為上半年開業(yè)項(xiàng)目中體量最大的購物中心，云城萬科里在街區(qū)+mall上再升級，從塑造“多樣性的城市公園”角度出發(fā)，以“體驗(yàn)式”為目的，以自然為元素，立足于體驗(yàn)與創(chuàng)新的升級，打造綠廊+商業(yè)，構(gòu)建深圳前所未有的漫游式公園長廊，打造了“Mall+綠廊街區(qū)+商業(yè)街區(qū)”的獨(dú)特形態(tài)，延續(xù)人們對自然生活的向往。

3  數(shù)字化賦能商業(yè)大勢所趨

   大數(shù)據(jù)賦能購物中心一直在路上，今年阿里系的盒馬率先破局，全球首個(gè)數(shù)字化購物中心盒馬里橫空出世，成為年度商業(yè)市場的“現(xiàn)象級”話題，也對未來購物中心的發(fā)展變革極具示范引領(lǐng)作用。

   盒馬首個(gè)購物中心——深圳盒馬里·歲寶購物中心，于2019年11月30日正式開業(yè)，與傳統(tǒng)購物中心相比，盒馬里重要的特點(diǎn)是其顯著的數(shù)字化能力。盒馬里是全球首個(gè)實(shí)現(xiàn)了“線上線下統(tǒng)一管理”的數(shù)字化購物中心，實(shí)現(xiàn)了對購物中心“人貨場”的重構(gòu)，重構(gòu)了商家的經(jīng)營流程和消費(fèi)者的購買流程。

4 購物中心貼上“夜經(jīng)濟(jì)”標(biāo)簽

   對于深圳這個(gè)年輕的城市而言，也是名副其實(shí)的“不夜城”，晚上不乏吃喝玩樂的場所，深圳的“夜經(jīng)濟(jì)”一直在活躍。但是主打“夜經(jīng)濟(jì)”的購物中心今年開始出現(xiàn)，今后無論增量還是存量購物中心市場，開始考慮融合“夜經(jīng)濟(jì)”元素。

   定位深圳“首個(gè)24小時(shí)O2O潮圣地”，大學(xué)城益田假日里作為南山“大沙河創(chuàng)新走廊”上規(guī)模最大的綜合體項(xiàng)目之一，匯聚創(chuàng)新、潮流、人文、親子、社交等豐富體驗(yàn)，包括領(lǐng)航健身、星聚會KTV、西西弗等眾多夜業(yè)態(tài)，同時(shí)打造了潮流娛樂主題街區(qū)——“猴玩里”、客家主題街區(qū)——阿公屋咔，為深圳夜經(jīng)濟(jì)注入了新活力。

   壹方天地B區(qū)定位于“潮流品味先鋒主場”，瞄準(zhǔn)時(shí)下年輕人的興趣所在，布局青年文化。青年文化的一大特點(diǎn)是豐富的夜生活，尤其是近年來“熬夜大賽”逐漸興起，年輕人都成為“熬夜專家”。為了順應(yīng)這一趨勢，壹方天地B區(qū)精心打造HighFun宵夜街，引進(jìn)高調(diào)純K、海底撈、八合里、木屋燒烤、HELENS小酒館、79號漁船、老佛爺、等多個(gè)品牌，夜宵桌上的�？汀�—火鍋、燒烤、海鮮、串串一應(yīng)俱全，讓消費(fèi)者盡情感受夜生活的美妙。

5 創(chuàng)新求變豐富商業(yè)內(nèi)涵

   新一代消費(fèi)者成為消費(fèi)主體后，“年輕潮流”是大多數(shù)購物中心客群定位的出發(fā)點(diǎn)，但在更細(xì)分主題上特色不明顯。今年深圳出現(xiàn)首個(gè)運(yùn)動主題的綜合體商業(yè)項(xiàng)目。

   深圳首個(gè)運(yùn)動主題的綜合體商業(yè)項(xiàng)目，深鐵錦薈廣場是深圳地鐵集團(tuán)打造的第一個(gè)自營商業(yè)作品，由5萬平方米購物中心和3.5萬平方米體育公園構(gòu)成，滿足周邊眾多家庭消費(fèi)與運(yùn)動兩大需求。在整體空間設(shè)計(jì)上，深鐵錦薈廣場將建筑美學(xué)與自然景觀相結(jié)合，按室內(nèi)外分為“運(yùn)動風(fēng)尚大街”、“生活寫意步道”兩大主題，兼顧片區(qū)市民購物、運(yùn)動兩大需求的同時(shí)，也將全面推動龍崗商業(yè)升級，引領(lǐng)龍崗區(qū)乃至深圳運(yùn)動休閑新風(fēng)尚，并為深圳其他地區(qū)建設(shè)運(yùn)動型主題購物中心提供豐富運(yùn)營借鑒，助力“運(yùn)動經(jīng)濟(jì)”新模式的構(gòu)建。

   在商業(yè)主題創(chuàng)新之外，深圳新開購物中心這一年也出現(xiàn)了一些“新奇特”業(yè)態(tài)，在差異化上大做文章。

光明大仟里與寶安大仟里年內(nèi)相繼開業(yè)，宏發(fā)商業(yè)厚積薄發(fā)。光明大仟里是光明區(qū)首個(gè)大型購物中心，填補(bǔ)了光明區(qū)大型商業(yè)體的空白；寶安大仟里引進(jìn)了深圳首家室內(nèi)動物園——JOLI ZOO 茱莉動物樂園，深圳首個(gè)真冰雪主題樂園——樂漫冰雪王國、15家主力店以及眾多首店。

6 專業(yè)市場進(jìn)階“購物中心化”

  專業(yè)市場作為商業(yè)組成的一部分，因其“專業(yè)”而甚少消費(fèi)者關(guān)注。但是今年深圳專業(yè)市場卻吸引了業(yè)內(nèi)外視線，除了華南城攜手萬達(dá)改造專業(yè)市場華南城為購物中心外，寶能第一空間打造全球奢華家居生活藝術(shù)MALL。

  寶能第一空間以構(gòu)筑全業(yè)態(tài)、全品類的輕奢家居生活為核心，臻選來自全球12個(gè)國家的1000+奢華家居品牌，囊括眾多首進(jìn)亞太和中國的品牌旗艦店，覆蓋從裝修到家居生活整個(gè)階段裝飾所需，為高端消費(fèi)者呈獻(xiàn)與世界潮流同步的家居風(fēng)尚，致力于打造成為南中國奢華家居購物中心，與深圳“全球標(biāo)桿城市”定位相匹配的世界家居文化體驗(yàn)中心。

  在場景打造方面，寶能第一空間將長達(dá)120米、位于項(xiàng)目L1層的公共通道打造了集藝術(shù)、休閑、觀光于一體的英倫風(fēng)格神秘光谷風(fēng)情街，在中庭打造懸空而下的飛鳥歸巢藝術(shù)裝置，公共走道的繽紛森林、中央露天平臺的爵士花園、次中庭的藝術(shù)裝置“林梢漫步”等，運(yùn)用充滿想象力的藝術(shù)裝置與表現(xiàn)方式，讓人文藝術(shù)、自然綠植以及商業(yè)空間之間達(dá)成完美的融合，既增添了項(xiàng)目的藝術(shù)調(diào)性，也為消費(fèi)者帶來前所未有的感官體驗(yàn)。

7 “首店經(jīng)濟(jì)”仍大行其道

  2019年，深圳“首店經(jīng)濟(jì)”仍熱度不減，“全球”字眼頻頻出現(xiàn)。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2019年深圳進(jìn)入超120個(gè)首店，其中引入全國首店18%，深圳首店53%。

  華為全球旗艦店于2019年9月28日在萬象天地開業(yè)，這也是華為在全球的首家直營店。該店首次實(shí)現(xiàn)了全店的5G的網(wǎng)絡(luò)覆蓋，顧客可以通過5G速度、云游戲等體驗(yàn)項(xiàng)目搶先感受5G時(shí)代。華為全球旗艦店不僅僅是個(gè)零售店，而是華為用戶學(xué)習(xí)交流創(chuàng)造的共同社區(qū)。

  新式茶飲頭部品牌奈雪的茶全球最大門店、全國首家奈雪夢工廠在海岸城正式開業(yè)，該店也是奈雪全球首家多場景體驗(yàn)店。1000㎡的超大空間以極具夢幻色彩的紫色為主色調(diào)，設(shè)有烘焙、茶飲、咖啡、精釀、西餐、零售、限定產(chǎn)品等十五大板塊，為消費(fèi)者帶來15條產(chǎn)品線共1000多種新品。其中，烘焙、零售、限定產(chǎn)品這幾大板塊的產(chǎn)品均為首次亮相，還有塔帕斯、零卡糖氣泡茶、原切牛排等百余種普通門店沒有的限定產(chǎn)品。

  結(jié)語

  借勢“粵港澳大灣區(qū)”與“先行示范區(qū)”這“雙區(qū)驅(qū)動”的疊加效應(yīng)，在紛紜復(fù)雜的國內(nèi)外復(fù)雜環(huán)境下，2019年深圳商業(yè)深刻洞察并把握潮流前沿趨勢，購物中心開業(yè)數(shù)量與面積相比2018年出現(xiàn)較快增長，而且從目前市場情況來看，似乎是開一家火一家，并率先迭代進(jìn)化到新階段，也印證了作為國內(nèi)一線城市商業(yè)的創(chuàng)變引領(lǐng)作用。

  深圳“先行示范”的發(fā)展目標(biāo)，到2025年，躋身全球城市前列;到本世紀(jì)中葉，成為競爭力、創(chuàng)新力、影響力卓著的全球標(biāo)桿城市。從中可以看出，深圳未來發(fā)展的關(guān)鍵詞是“全球”與“標(biāo)桿”。

  對于正處在“先行示范”元年的深圳商業(yè)而言，可謂是交上一份堪稱驚艷的答卷。深圳商業(yè)今后的發(fā)展，將在與全球最先進(jìn)的商業(yè)理念與商業(yè)模式的碰撞融合中不斷進(jìn)化攀升，對標(biāo)全球最高最好最優(yōu)，成為全球商業(yè)標(biāo)桿是每一個(gè)購物中心及業(yè)界的追求與夢想。