四、上海K11購(gòu)物中心

　　地點(diǎn)：上�；春Ｖ新�

　　開(kāi)業(yè)時(shí)間：2013年 1月18日

　　商業(yè)面積：40000 平方米

　　建筑層數(shù)： 地下3層，地上6層

　　店鋪個(gè)數(shù)：78個(gè)

　　停車(chē)位：270個(gè)

　　改造總金額：5億元

　　中國(guó)內(nèi)地首個(gè)K11購(gòu)物藝術(shù)中心——上海K11購(gòu)物藝術(shù)中心坐落于淮海路的黃金地帶，地下三層至地上六層，面積約40000平米，周?chē)�配套設(shè)施成熟。上海淮海中路K11項(xiàng)目是由原來(lái)的香港新世界大廈翻新改造而成。項(xiàng)目2013年1月18日試營(yíng)業(yè)，6月28日正式開(kāi)業(yè)。

　　商戶組合及主力店：

　　項(xiàng)目所處的淮海路商圈，香港廣場(chǎng)、力寶廣場(chǎng)奢侈品林立，K11一方面注重文化藝術(shù)，一方面又對(duì)奢侈品做了一個(gè)補(bǔ)充。上海K11引入78家品牌，其中近20%的零售及餐飲品牌首次進(jìn)入上海，其中BURBERRY、Chloé、DOLCE&GABBANA、MaxMara、VivienneWestwood等。4樓和5樓打通做高樓層的餐飲，主要提供給需要景觀好和高檔的商務(wù)餐飲。零售方面，B1、B2 的服飾以年輕為主，日系女裝代表axes femme、 collect point、鎖定年輕女性客群。

　　目前每月平均客流量高達(dá)100萬(wàn)人次。根據(jù)預(yù)租階段的披露信息，地鋪?zhàn)饨疠^附近地區(qū)高5％至10％，約在90元／平方米／天至100元／平方米／天左右。目前，全場(chǎng)平均的租金在20元/平米/天以上。

　　項(xiàng)目的亮點(diǎn)與特色

　　● K11充分把藝術(shù)?人文?自然三大核心元素融合，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域同質(zhì)化嚴(yán)重的情況下，使K11脫穎而出；項(xiàng)目的各個(gè)角落都有藝術(shù)品，在逛商場(chǎng)的時(shí)候時(shí)常可以帶來(lái)驚喜，增長(zhǎng)逗留時(shí)間。

　　● 停車(chē)場(chǎng)在商場(chǎng)的最高層6-9樓，此處的商業(yè)價(jià)值比較低，用于停車(chē)場(chǎng)是國(guó)內(nèi)比較少見(jiàn)。

　　● 增加更多公共空間，更多休憩娛樂(lè)的設(shè)計(jì)會(huì)增加消費(fèi)者停留時(shí)間；注重體驗(yàn)式消費(fèi)，引進(jìn)"都市農(nóng)莊""ABC COOKING STUDIO"等類(lèi)似業(yè)態(tài)，增加消費(fèi)者的參與度。

　　● 豪華級(jí)別的廁所，細(xì)節(jié)處彰顯人性化。接地鐵通道的布置很有藝術(shù)氛圍，吸引人流并給人很好的第一印象。

　　如何運(yùn)營(yíng)打造好“小而美”購(gòu)物中心

　　1、前期要合理的規(guī)劃布局，避免盲目的開(kāi)發(fā)導(dǎo)致過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)管理部門(mén)要統(tǒng)籌規(guī)劃，社區(qū)商業(yè)布局的著眼點(diǎn)要考慮“以人為本”的原則，社區(qū)購(gòu)物中心的平面布局、規(guī)劃設(shè)計(jì)要考慮住戶的行為軌跡調(diào)研及商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)周邊的人流數(shù)量、人流動(dòng)線分析等等，商業(yè)建筑與住宅社區(qū)的環(huán)境要融合相通。

　　2、社區(qū)型購(gòu)物中心要確定合適的商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和面積配比，構(gòu)建合理的配套商業(yè)，可以形成相互作用、相互制約的對(duì)外輻射力，資源優(yōu)勢(shì)共享。在前期規(guī)范和商家的準(zhǔn)入上面要有嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。另外，可以學(xué)習(xí)國(guó)外的社區(qū)購(gòu)物中心的零售商們聯(lián)合擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的范圍，不僅增強(qiáng)對(duì)人們“一站式”購(gòu)物的滿足能力，還向社區(qū)居民提供豐富的服務(wù)項(xiàng)目和家庭休閑娛樂(lè)項(xiàng)目，構(gòu)建不同的商業(yè)組合，提供多元化的消費(fèi)、生活、服務(wù)來(lái)滿足社區(qū)居民服務(wù)項(xiàng)目的特殊性和多樣性。

　　3、借鑒“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的策略，形成良性的運(yùn)作管理機(jī)制。要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，充分考慮到社區(qū)型購(gòu)物中心兼具地產(chǎn)、商業(yè)、金融、社區(qū)多種屬性，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看，要把社區(qū)型購(gòu)物中心的服務(wù)管理從地產(chǎn)屬性上升到社會(huì)屬性的高度，滿足社交場(chǎng)所和其他功能配套。這個(gè)過(guò)程當(dāng)中可以通過(guò)資本運(yùn)作的方式，提升其資本增值和附加值，以持續(xù)化、長(zhǎng)期化的經(jīng)營(yíng)來(lái)保障社區(qū)型購(gòu)物中心的投資發(fā)展。

　　4、西方發(fā)達(dá)國(guó)家，零售商業(yè)中連鎖業(yè)占據(jù)主要的地位，是零售商業(yè)態(tài)中最重要的企業(yè)形態(tài)，而且很多著名的連鎖零售企業(yè)都有進(jìn)軍社區(qū)，構(gòu)成社區(qū)購(gòu)物中心的主體。比如美國(guó)的沃爾瑪社區(qū)店（Neighborhood market），日本的7-11社區(qū)便利店，連鎖經(jīng)營(yíng)的模式，統(tǒng)一管理，良好的信譽(yù)都對(duì)社區(qū)居民有較大的吸引力。在社區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，經(jīng)營(yíng)商家的品牌連鎖化，不但有利于滿足社區(qū)居民的多樣化、個(gè)性化需求，服務(wù)好社區(qū)，提升居民生活質(zhì)量的同時(shí)，企業(yè)自身也能得到長(zhǎng)久有效的良性發(fā)展。

　　如今商業(yè)地產(chǎn)更是進(jìn)入了全面的技術(shù)商業(yè)時(shí)代、信息化時(shí)代，消費(fèi)者的生活方式發(fā)生了全渠道、全天候、碎片化等重大的變化，社區(qū)型購(gòu)物中心的打造應(yīng)該要以差異化滿足消費(fèi)者個(gè)性化的需求。社區(qū)型購(gòu)物中心要更加注重“硬件”的提升和“軟件”的深化，科學(xué)合理的規(guī)劃是社區(qū)型購(gòu)物中心持續(xù)良好經(jīng)營(yíng)的首要條件；合理的業(yè)態(tài)配比、業(yè)態(tài)種類(lèi)多樣化是核心要素；經(jīng)營(yíng)商家的品牌化連鎖發(fā)展是可靠途徑；轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思路，培養(yǎng)優(yōu)秀的專業(yè)人才是根本。