2月28日，在廣東一家大型商企從事物資管理工作的馬濤（化名），終于收到了公司發(fā)來的復(fù)工通知。

   “往年最多放十天假，今年從1月23日一直放到3月2日才正式開工�！�2月29日，馬濤告訴筆者，新冠肺炎疫情期間，公司旗下的很多業(yè)態(tài)都沒有開業(yè)，一是政府禁止，二是即便開了也沒有客流。

   自疫情蔓延以來，地方政府陸續(xù)發(fā)出大型商場等經(jīng)營場所暫時(shí)停止?fàn)I業(yè)通告，使實(shí)體商業(yè)的生意“一落千丈”。

   根據(jù)高力國際2月11日發(fā)布的調(diào)研報(bào)告顯示，全國線下零售商業(yè)整體客流損失至少達(dá)到八成，餐飲、零售、娛樂等停業(yè)達(dá)七成。

   “這次疫情使傳統(tǒng)的實(shí)體商業(yè)深刻認(rèn)識(shí)到了互聯(lián)網(wǎng)的重要性。”3月1日，廣東省商業(yè)地產(chǎn)投資協(xié)會(huì)會(huì)長黃文杰表示，在現(xiàn)階段，“逆勢上揚(yáng)”的有兩種形態(tài)，一個(gè)是電商，另一個(gè)是鄰里商業(yè)。

   黃文杰說，商業(yè)地產(chǎn)以往過多追求“大而全”，但在未來，尤其是這次疫情過后，這種“小而美”，而且是更靠近社區(qū)居住地的商業(yè)形態(tài)，將會(huì)迎來新一波的發(fā)展。

   “疫情迫使公司重新考量商業(yè)和網(wǎng)點(diǎn)布局的同時(shí)，也更堅(jiān)定了團(tuán)隊(duì)的共識(shí)，那就是線上跟線下的共榮共生�！�3月1日，在一家商業(yè)地產(chǎn)TOP10擔(dān)任合伙人的劉勇（化名）告訴筆者，因?yàn)橛行┕δ芫�上無法滿足，例如社交，線下的社交場所線上無法替代。

   上述合伙人坦言，從消費(fèi)的角度看，雖然未來線下的購物屬性會(huì)愈發(fā)弱化，但它的社交屬性和體驗(yàn)式消費(fèi)會(huì)得到強(qiáng)化。另外，公司經(jīng)過評(píng)估，認(rèn)為疫情結(jié)束之后，餐飲等個(gè)別細(xì)分領(lǐng)域的業(yè)態(tài)可能會(huì)有一些報(bào)復(fù)性消費(fèi)，但整體大規(guī)模的報(bào)復(fù)性消費(fèi)，很難在今年這個(gè)階段出現(xiàn)。

   減租與降薪

   疫情讓市民“足不出戶”成為常態(tài)，也讓“客流即生命”的商業(yè)地產(chǎn)陷入了困境。

   “受影響最大的肯定還是公司旗下的多家商業(yè)綜合體，因?yàn)榭土鳒p少極大增加了租戶的運(yùn)營成本，所以今年會(huì)出現(xiàn)租金收繳不足，或者拖賬的情況。”馬濤說。

   2月11日，高力國際在對全國74個(gè)零售物業(yè)業(yè)主和企業(yè)租戶進(jìn)行調(diào)研后表示，疫情壓力下，有65％的零售物業(yè)業(yè)主認(rèn)為商場客流至少下降了85％，其中近三成業(yè)務(wù)的商場已暫停營業(yè)；客流量下降造成業(yè)績的大幅下滑，近一半的業(yè)主認(rèn)為業(yè)績下降至少7成。

   調(diào)研報(bào)告顯示，租戶方面，有85％的租戶表示客流同比下降8成以上，其中超60％已暫時(shí)營業(yè)；租戶營業(yè)額普遍同比下降60％-100％不等；未來約16％的租戶表示可能部分關(guān)店，還有約11％的租戶會(huì)調(diào)整開店策略以控制成本。

   一個(gè)難以否認(rèn)的現(xiàn)實(shí)問題是，若實(shí)體商戶經(jīng)營艱難或大批倒閉，會(huì)導(dǎo)致商場空置率抬升、租金下滑等諸多不良影響，為日后商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營帶來更多困難。

   為了改善商戶的經(jīng)營現(xiàn)狀，各地政府陸續(xù)出臺(tái)了相應(yīng)政策，承諾對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)實(shí)施減免租金。與此同時(shí)，多家商業(yè)集團(tuán)也紛紛出臺(tái)免租金措施。

   據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，85家典型房企商業(yè)運(yùn)營商中，共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進(jìn)行減租或者免租，共涉及項(xiàng)目總數(shù)約達(dá)1515個(gè)項(xiàng)目。

   在穩(wěn)定商戶信心的同時(shí)，一些企業(yè)也展開了“自救行動(dòng)”。2月26日，凱德集團(tuán)表示，為了更好地應(yīng)對疫情持續(xù)所帶來的不確定性，集團(tuán)董事會(huì)和高管層自愿降薪，其董事費(fèi)和基礎(chǔ)薪資將從4月1日起降低5％-15％。所有經(jīng)理級(jí)及以上級(jí)別的員工凍結(jié)漲薪。其他員工不受影響。

   據(jù)悉，上述措施將在六個(gè)月后或疫情穩(wěn)定后再進(jìn)行評(píng)估。至于所凍結(jié)的薪資，凱德集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，新加坡經(jīng)理級(jí)員工的薪酬，一部分將以凱德購物券替代。

   商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)建議，除上述舉措外，政府還應(yīng)適時(shí)出臺(tái)相關(guān)指導(dǎo)性意見，伴隨疫情的全面控制而擴(kuò)大實(shí)體商業(yè)在運(yùn)營、推廣、活動(dòng)上的審批，加速實(shí)體商業(yè)回溫，進(jìn)一步拉動(dòng)內(nèi)需。

   劉勇也呼吁稱，疫情期間，政府采用分類分級(jí)的策略推行減稅降費(fèi)，效果良好，希望下一步政府能加大對商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的幫扶力度，進(jìn)一步出臺(tái)有針對性的減稅降費(fèi)措施。

   社交零售滲透率有望提升

   筆者注意到，進(jìn)入3月，伴隨著湖北以外地區(qū)疫情得到逐步控制，各地實(shí)體商業(yè)也開始復(fù)蘇。

   根據(jù)商務(wù)部2月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國大型連鎖超市的平均開業(yè)率達(dá)到95％以上，便利店達(dá)到80％左右，百貨店、購物中心在50％左右。

   2月29日，上海市召開新聞發(fā)布會(huì)透露，目前市內(nèi)超市賣場累計(jì)開業(yè)率接近100％，購物中心和百貨企業(yè)95％左右正常營業(yè)，便利店企業(yè)開業(yè)率91.4％。菜市場開業(yè)率97.8％。

   “至暗時(shí)刻”雖然過去，但如何通過轉(zhuǎn)型升級(jí)來提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，則成為這次疫情大考后線下商業(yè)最該思索的問題。

   華僑城創(chuàng)新研究院認(rèn)為，疫情中的封閉生活加速了社交由物理空間向虛擬空間轉(zhuǎn)變，線上社交強(qiáng)力爆發(fā)。社交粘性一旦形成就不會(huì)輕易消除。疫情過后，社交零售滲透率有望提升，微商、網(wǎng)紅社交、內(nèi)容社交，拼團(tuán)電商等隨著5G技術(shù)的落地普及得到空前強(qiáng)化。

   來自高力國際的調(diào)研報(bào)告也顯示，超四成的零售物業(yè)業(yè)主與超一半的租戶在疫情期間加大了線上平臺(tái)投入。同時(shí)，近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來企業(yè)的發(fā)展策略之一。

   據(jù)沃爾瑪發(fā)布的信息顯示，春節(jié)期間，公司全國整體O2O“到家”業(yè)績暴增，銷售額同比去年增長超4倍�！拔譅柆�?shù)郊摇鼻�道增長迅猛，春節(jié)期間訂單量同比增長高達(dá)15倍。

   “以前都是講O2O（將線下的商務(wù)機(jī)會(huì)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，讓互聯(lián)網(wǎng)成為線下交易的平臺(tái)），但對于傳統(tǒng)商業(yè)來說，雖然也意識(shí)到這一點(diǎn)，但沒這么強(qiáng)烈。”黃文杰告訴筆者，疫情的發(fā)生，加速了傳統(tǒng)實(shí)體商業(yè)往電商的互動(dòng)轉(zhuǎn)移。

   “這次疫情堅(jiān)定了我們之前的一些想法和產(chǎn)品定位。”劉勇告訴筆者，近年來公司一直在往兩個(gè)方向轉(zhuǎn)，一個(gè)叫綠色健康，另一個(gè)是社區(qū)友好。

   劉勇解釋說，公司希望把綠色健康的理念融入到商業(yè)地產(chǎn)中去，給消費(fèi)者帶來全新的體驗(yàn)。而對于社區(qū)友好，公司會(huì)布局不同的產(chǎn)品線，使它跟社區(qū)的結(jié)合度更加緊密。

   疫情期間，社區(qū)商業(yè)的重要性進(jìn)一步凸顯，生鮮超市／菜市場、康養(yǎng)、醫(yī)療、社區(qū)服務(wù)等新業(yè)態(tài)或?qū)⒊赏黄瓶�，而�?guī)范化、精致化、健康化的消費(fèi)場景營造亦漸成趨勢。