2月28日，在廣東一家大型商企從事物資管理工作的馬濤（化名），終于收到了公司發(fā)來的復工通知。

   “往年最多放十天假，今年從1月23日一直放到3月2日才正式開工�！�2月29日，馬濤告訴筆者，新冠肺炎疫情期間，公司旗下的很多業(yè)態(tài)都沒有開業(yè)，一是政府禁止，二是即便開了也沒有客流。

   自疫情蔓延以來，地方政府陸續(xù)發(fā)出大型商場等經營場所暫時停止營業(yè)通告，使實體商業(yè)的生意“一落千丈”。

   根據(jù)高力國際2月11日發(fā)布的調研報告顯示，全國線下零售商業(yè)整體客流損失至少達到八成，餐飲、零售、娛樂等停業(yè)達七成。

   “這次疫情使傳統(tǒng)的實體商業(yè)深刻認識到了互聯(lián)網的重要性。”3月1日，廣東省商業(yè)地產投資協(xié)會會長黃文杰表示，在現(xiàn)階段，“逆勢上揚”的有兩種形態(tài)，一個是電商，另一個是鄰里商業(yè)。

   黃文杰說，商業(yè)地產以往過多追求“大而全”，但在未來，尤其是這次疫情過后，這種“小而美”，而且是更靠近社區(qū)居住地的商業(yè)形態(tài)，將會迎來新一波的發(fā)展。

   “疫情迫使公司重新考量商業(yè)和網點布局的同時，也更堅定了團隊的共識，那就是線上跟線下的共榮共生�！�3月1日，在一家商業(yè)地產TOP10擔任合伙人的劉勇（化名）告訴筆者，因為有些功能線上無法滿足，例如社交，線下的社交場所線上無法替代。

   上述合伙人坦言，從消費的角度看，雖然未來線下的購物屬性會愈發(fā)弱化，但它的社交屬性和體驗式消費會得到強化。另外，公司經過評估，認為疫情結束之后，餐飲等個別細分領域的業(yè)態(tài)可能會有一些報復性消費，但整體大規(guī)模的報復性消費，很難在今年這個階段出現(xiàn)。

   減租與降薪

   疫情讓市民“足不出戶”成為常態(tài)，也讓“客流即生命”的商業(yè)地產陷入了困境。

   “受影響最大的肯定還是公司旗下的多家商業(yè)綜合體，因為客流減少極大增加了租戶的運營成本，所以今年會出現(xiàn)租金收繳不足，或者拖賬的情況�！瘪R濤說。

   2月11日，高力國際在對全國74個零售物業(yè)業(yè)主和企業(yè)租戶進行調研后表示，疫情壓力下，有65％的零售物業(yè)業(yè)主認為商場客流至少下降了85％，其中近三成業(yè)務的商場已暫停營業(yè)；客流量下降造成業(yè)績的大幅下滑，近一半的業(yè)主認為業(yè)績下降至少7成。

   調研報告顯示，租戶方面，有85％的租戶表示客流同比下降8成以上，其中超60％已暫時營業(yè)；租戶營業(yè)額普遍同比下降60％-100％不等；未來約16％的租戶表示可能部分關店，還有約11％的租戶會調整開店策略以控制成本。

   一個難以否認的現(xiàn)實問題是，若實體商戶經營艱難或大批倒閉，會導致商場空置率抬升、租金下滑等諸多不良影響，為日后商業(yè)地產的運營帶來更多困難。

   為了改善商戶的經營現(xiàn)狀，各地政府陸續(xù)出臺了相應政策，承諾對承租國有資產類經營用房的中小企業(yè)實施減免租金。與此同時，多家商業(yè)集團也紛紛出臺免租金措施。

   據(jù)不完全統(tǒng)計，85家典型房企商業(yè)運營商中，共有60家宣布對旗下持有物業(yè)商鋪進行減租或者免租，共涉及項目總數(shù)約達1515個項目。

   在穩(wěn)定商戶信心的同時，一些企業(yè)也展開了“自救行動”。2月26日，凱德集團表示，為了更好地應對疫情持續(xù)所帶來的不確定性，集團董事會和高管層自愿降薪，其董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5％-15％。所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。其他員工不受影響。

   據(jù)悉，上述措施將在六個月后或疫情穩(wěn)定后再進行評估。至于所凍結的薪資，凱德集團首席執(zhí)行官李志勤表示，新加坡經理級員工的薪酬，一部分將以凱德購物券替代。

   商業(yè)地產業(yè)內建議，除上述舉措外，政府還應適時出臺相關指導性意見，伴隨疫情的全面控制而擴大實體商業(yè)在運營、推廣、活動上的審批，加速實體商業(yè)回溫，進一步拉動內需。

   劉勇也呼吁稱，疫情期間，政府采用分類分級的策略推行減稅降費，效果良好，希望下一步政府能加大對商業(yè)地產行業(yè)的幫扶力度，進一步出臺有針對性的減稅降費措施。

   社交零售滲透率有望提升

   筆者注意到，進入3月，伴隨著湖北以外地區(qū)疫情得到逐步控制，各地實體商業(yè)也開始復蘇。

   根據(jù)商務部2月21日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前，全國大型連鎖超市的平均開業(yè)率達到95％以上，便利店達到80％左右，百貨店、購物中心在50％左右。

   2月29日，上海市召開新聞發(fā)布會透露，目前市內超市賣場累計開業(yè)率接近100％，購物中心和百貨企業(yè)95％左右正常營業(yè)，便利店企業(yè)開業(yè)率91.4％。菜市場開業(yè)率97.8％。

   “至暗時刻”雖然過去，但如何通過轉型升級來提高自身抗風險能力，則成為這次疫情大考后線下商業(yè)最該思索的問題。

   華僑城創(chuàng)新研究院認為，疫情中的封閉生活加速了社交由物理空間向虛擬空間轉變，線上社交強力爆發(fā)。社交粘性一旦形成就不會輕易消除。疫情過后，社交零售滲透率有望提升，微商、網紅社交、內容社交，拼團電商等隨著5G技術的落地普及得到空前強化。

   來自高力國際的調研報告也顯示，超四成的零售物業(yè)業(yè)主與超一半的租戶在疫情期間加大了線上平臺投入。同時，近一半租戶表示加碼線上銷售將成為未來企業(yè)的發(fā)展策略之一。

   據(jù)沃爾瑪發(fā)布的信息顯示，春節(jié)期間，公司全國整體O2O“到家”業(yè)績暴增，銷售額同比去年增長超4倍。“沃爾瑪?shù)郊摇鼻�道增長迅猛，春節(jié)期間訂單量同比增長高達15倍。

   “以前都是講O2O（將線下的商務機會與互聯(lián)網結合，讓互聯(lián)網成為線下交易的平臺），但對于傳統(tǒng)商業(yè)來說，雖然也意識到這一點，但沒這么強烈�！秉S文杰告訴筆者，疫情的發(fā)生，加速了傳統(tǒng)實體商業(yè)往電商的互動轉移。

   “這次疫情堅定了我們之前的一些想法和產品定位�！眲⒂赂嬖V筆者，近年來公司一直在往兩個方向轉，一個叫綠色健康，另一個是社區(qū)友好。

   劉勇解釋說，公司希望把綠色健康的理念融入到商業(yè)地產中去，給消費者帶來全新的體驗。而對于社區(qū)友好，公司會布局不同的產品線，使它跟社區(qū)的結合度更加緊密。

   疫情期間，社區(qū)商業(yè)的重要性進一步凸顯，生鮮超市／菜市場、康養(yǎng)、醫(yī)療、社區(qū)服務等新業(yè)態(tài)或將成突破口，而規(guī)范化、精致化、健康化的消費場景營造亦漸成趨勢。