主持人：謝謝王總發(fā)言，剛才都講到招商，現(xiàn)在想請(qǐng)董佳董總給我們講講。

　　北京雙全匯金商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理董佳

　　董佳：大家好，我是北京雙全匯金商業(yè)管理有限公司總經(jīng)理，我們?cè)谔��?yáng)宮那個(gè)地方有個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目的總體量64萬(wàn)平米，分為三期開(kāi)發(fā)，一期是酒店和商業(yè)樓，總共27萬(wàn)平米，酒店是五星級(jí)的皇冠假日酒店，總的商業(yè)面積地上地下17萬(wàn)平方米左右，剛才朱總說(shuō)招商難不難，我們體量比較大，還是想引入一家大的企業(yè)，這個(gè)工作大概一年的工作準(zhǔn)備，今年年底之前會(huì)確定一家比較好的合作伙伴，我也想談?wù)務(wù)驹陂_(kāi)發(fā)商角度，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作方面，我們個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該注意哪些問(wèn)題，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不管北京的開(kāi)發(fā)商還是全國(guó)的，當(dāng)我們面臨的招商的時(shí)候，很多商戶的需求我們是不能全部滿足的，這個(gè)主要出現(xiàn)在哪里？

　　首先，不管是商業(yè)地產(chǎn)還是購(gòu)物中心的模式，也是近幾年產(chǎn)生的概念和方式，開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全意識(shí)到在開(kāi)發(fā)建設(shè)的初期就應(yīng)該讓招商先行，開(kāi)發(fā)企業(yè)包含哪些部門(mén)，工程部門(mén)、設(shè)計(jì)部門(mén)還有其他的輔助部門(mén)，設(shè)計(jì)師有很多規(guī)范，國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，他會(huì)告訴你作為寫(xiě)字樓擁有什么東西比較合理，消防規(guī)范是哪些，這是大家明白的，但是沒(méi)有人告訴你作為某某商戶他的需要是什么樣的，這是所有開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期非常實(shí)際的問(wèn)題，這個(gè)直接反映到推向市場(chǎng)的時(shí)候，沒(méi)有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目推向市場(chǎng)的時(shí)候是沒(méi)有經(jīng)過(guò)改造的，現(xiàn)在特別需要像曲總我們討論的購(gòu)物中心的規(guī)范，這個(gè)規(guī)范能解決什么問(wèn)題，可以解決開(kāi)發(fā)商前期設(shè)計(jì)方面盡可能的回避一些大的硬傷，它可以更多減少項(xiàng)目后期的改造費(fèi)用。

　　第二點(diǎn)它可以更好的幫助開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)作觀念，必須讓開(kāi)發(fā)商明白，它開(kāi)發(fā)的角度和運(yùn)營(yíng)的角度不太一樣，這個(gè)是需要協(xié)會(huì)給我們提供的一個(gè)支持，我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商不管是開(kāi)發(fā)商也好、供應(yīng)商也好，大家做生意都是在下一盤(pán)棋，開(kāi)發(fā)商要下好棋要做好什么工作，投資的工作未來(lái)潛在客戶的工作，第三方中介方的工作，開(kāi)發(fā)商是非常復(fù)雜的組合，需要解決很多的東西，開(kāi)發(fā)商有什么意識(shí)，如果有商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理意識(shí)的，應(yīng)該放棄短期利益，應(yīng)該追求長(zhǎng)期利益，像現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)這樣定單生產(chǎn)這樣的開(kāi)發(fā)商并不多，據(jù)我了解萬(wàn)達(dá)也是這么多年總結(jié)的規(guī)律，并不是每個(gè)開(kāi)發(fā)商的路都像萬(wàn)達(dá)有這樣的成果，我們現(xiàn)在也在借助媒體的力量，比如網(wǎng)易這邊，包括其他的媒體，經(jīng)常會(huì)組織這種討論會(huì)，現(xiàn)在反而更專(zhuān)業(yè)的人員，像主持人這樣的天天在聽(tīng)，反而是更而專(zhuān)業(yè)，我們也希望更多希望借助各種渠道的人們力量來(lái)做這個(gè)事情，同時(shí)還要講一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商還要和各位商業(yè)成為利益的共同體，我們很容易做的是談判桌上你死我活，這肯定是不行的，最好追求一個(gè)很好的利潤(rùn)均衡點(diǎn)，這和利益最大化并不矛盾，這是從短期看長(zhǎng)期角度的轉(zhuǎn)化。

　　最后，現(xiàn)在很多房子的價(jià)格大家都在擔(dān)心，現(xiàn)在很多現(xiàn)象已經(jīng)發(fā)生了，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)很特殊的開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)需要開(kāi)發(fā)商有很強(qiáng)的資金能力，他要維持，維持商業(yè)地產(chǎn)的培育過(guò)程，不像寫(xiě)字樓和住宅，商業(yè)地產(chǎn)我們現(xiàn)在能發(fā)現(xiàn)在北京和全國(guó)真正成交的商業(yè)地產(chǎn)是非常少的，市場(chǎng)好的時(shí)候也是脫離市場(chǎng)軌道的，商業(yè)地產(chǎn)是非�？勾驂旱�，給開(kāi)發(fā)商提供很強(qiáng)的能力，不管是順勢(shì)和逆勢(shì)中是和經(jīng)營(yíng)能力結(jié)合起來(lái)，這個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)和其他類(lèi)型的地產(chǎn)最不一樣的地方，今天非常感謝購(gòu)物中心協(xié)會(huì)，也感謝網(wǎng)易房產(chǎn)給我們提供這樣的平臺(tái)，我就講到這里，謝謝！

　　主持人：謝謝董總精采的發(fā)言，現(xiàn)在有請(qǐng)北京中關(guān)村國(guó)際商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李盈霖，剛才您進(jìn)來(lái)的時(shí)候邢總特意介紹您的背景，您談?wù)勚袊?guó)購(gòu)物中心未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)如何。

　　北京中關(guān)村國(guó)際商業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理李盈霖

　　李盈霖：我談的僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，說(shuō)一些我自己開(kāi)發(fā)這個(gè)行業(yè)大概7年，說(shuō)一點(diǎn)自己的感受，其實(shí)最近一段時(shí)間也和邢主任一塊探討行業(yè)的規(guī)范和政策，我覺(jué)得這個(gè)十分必要，所以我積極的參加，玩任何一個(gè)游戲都有共同的術(shù)語(yǔ)，有游戲規(guī)則，其實(shí)很多人反對(duì)這個(gè)，購(gòu)物中心和規(guī)范是矛盾的，購(gòu)物中心是講究個(gè)性化、差異化，這畢竟是一個(gè)游戲，我們希望在個(gè)性化和差異化的東西尋找共性的東西，讓大家能在正確的方向上走，不至于偏離，不管別人怎么認(rèn)知，今天我們?cè)谶@個(gè)組織里面，要體現(xiàn)它的專(zhuān)業(yè)性，大家得有一個(gè)認(rèn)知。大家得到共識(shí)才能得到健康的發(fā)展，我認(rèn)為做這些非常必要的。

　　我特別贊同董總的看法，我們開(kāi)始請(qǐng)國(guó)外的設(shè)計(jì)師為什么，當(dāng)時(shí)在國(guó)內(nèi)找設(shè)計(jì)院，當(dāng)時(shí)中國(guó)沒(méi)有很成熟的購(gòu)物中心，這個(gè)形態(tài)不成熟的話，設(shè)計(jì)師對(duì)購(gòu)物新認(rèn)知是比較表面的，因?yàn)槊總�(gè)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)是取決于運(yùn)營(yíng)，我自己觀點(diǎn)，購(gòu)物中心先把人流設(shè)計(jì)好的，基本上大樣就出來(lái)的，如果是車(chē)流、人流影響到內(nèi)部和外部的環(huán)境，貨流相對(duì)比較簡(jiǎn)單，車(chē)流不進(jìn)入場(chǎng)內(nèi)，能最大限度滿足客流的需求，這樣購(gòu)物中心相當(dāng)漂亮了，很多設(shè)計(jì)師存在表面，我們到底是剝離幕墻還是什么的，其實(shí)國(guó)外的購(gòu)物中心外面很簡(jiǎn)單，前幾天我們的購(gòu)物中心面臨開(kāi)業(yè)，我們申請(qǐng)了外面的廣告，專(zhuān)家提出來(lái)說(shuō)太碎了，要變成大的，我覺(jué)得提的沒(méi)太多道理。

　　實(shí)際上我認(rèn)為很多人對(duì)購(gòu)物中心理解還是停留在表面，盡管招商開(kāi)發(fā)很重要，如果實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心最終價(jià)值所在，因?yàn)槲易约簩?xiě)了一本書(shū)提出一個(gè)觀念，購(gòu)物中心怎么定義，這是從開(kāi)發(fā)的角度怎么定義，一般從零售業(yè)商品的角度來(lái)看的，購(gòu)物中心是一個(gè)零售業(yè)，從開(kāi)發(fā)商角度不簡(jiǎn)單是零售業(yè)，既有零售業(yè)帶來(lái)的特性又有非零售業(yè)的特性，它也是一種建筑產(chǎn)品，第二是金融產(chǎn)品，其實(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，絕不是招賣(mài)什么東西，去賺商品的錢(qián)，是通過(guò)資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)附加值得來(lái)的，在穩(wěn)定市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，地的漲價(jià)是有限的，靠什么靠資產(chǎn)增值，就是靠經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)就變成核心。恰恰中國(guó)缺的就是經(jīng)營(yíng)，因?yàn)榘儇浻泻芏嗄辏�但是真正到�?gòu)物中心經(jīng)營(yíng)是另外一個(gè)專(zhuān)業(yè)了，因?yàn)榭梢砸?jiàn)到很多行業(yè)里的朋友，原來(lái)是做百貨，如果在這個(gè)過(guò)程中做購(gòu)物中心需要學(xué)習(xí)，購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)商是經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)，有它的特性。

　　而談到中國(guó)未來(lái)發(fā)展的方向來(lái)講，看別人首先是“拿來(lái)主義”的，美國(guó)現(xiàn)在購(gòu)物中心非常成熟，美國(guó)購(gòu)物中心業(yè)態(tài)也在不斷翻新，大概兩年就會(huì)出一個(gè)新東西，由于商品品類(lèi)豐富，所以個(gè)性化非常強(qiáng)，加入在中國(guó)購(gòu)物中心主力店百貨的非常少，像新世界、燕莎做百貨還可以，稍微偏遠(yuǎn)的地方就是大賣(mài)場(chǎng)做主力店，而不是百貨。實(shí)際上這個(gè)是和現(xiàn)在的中國(guó)老百姓生活水準(zhǔn)掛鉤的，這和中國(guó)的消費(fèi)水平有關(guān)，整個(gè)未來(lái)中國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展，其實(shí)一方面取決于零售業(yè)朝什么方向，第二零售業(yè)規(guī)模和影響購(gòu)物中心，還有取決于房地產(chǎn)，其實(shí)從04年就開(kāi)始從緊了，我們做購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)，如果不是多種形態(tài)和多種模式出現(xiàn)，金融產(chǎn)品太單一，如果購(gòu)物中心良性健康的發(fā)展，還是取決于銀行。

　　另外購(gòu)物中心的今后開(kāi)發(fā)形成產(chǎn)業(yè)化，為什么這么說(shuō)，因?yàn)榇蟾旁谇皫啄暝诒泵雷叩谋容^多，因?yàn)楣ぷ鞯脑�因，北美的大�?gòu)物中心開(kāi)發(fā)商，看他們，包括我們現(xiàn)在的合作伙伴永旺，它已經(jīng)把購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)化，我們不是像現(xiàn)在自己干自己的，從頭干到尾，我想今后隨著市場(chǎng)的良性發(fā)展，市場(chǎng)越分工細(xì)，所以越專(zhuān)業(yè)化，而這個(gè)專(zhuān)業(yè)化取決于我們招商，取決于融資的渠道，最終會(huì)落腳你的管理，總結(jié)大公司之所以成功，招商渠道非常成功，大概1.5萬(wàn)到3萬(wàn)個(gè)商戶，它自己有自己的渠道，招商不用愁，自己就是基金，自己有能力發(fā)行債券，同時(shí)自己有專(zhuān)業(yè)的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，管理到位，要不然靠賣(mài)商品不可能增值，今后中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展方向，說(shuō)到遠(yuǎn)一點(diǎn)，最終是走道產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路上的。